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《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》对交付购买商品房全部或者大部分款项的消费者予以优先保护是基于生存利益大于经营利益的社会政策原则，为保护消费者的居住权而设置的特殊规定。据此，建设工程价款优先权优先于抵押权，建设工程价款优先权不能对抗已经交付所购商品房全部或者大部分价款的消费者。基于此，从逻辑上可以推论，抵押权和一般债权均不能对抗消费者的物权期待权。
关键词|建设工程价款|优先受偿|物权期待权|
案件名称
中信信托有限责任公司与被上诉人魏春玉、原审第三人海阳富达置业有限公司、原审第三人山东富达幕墙有限公司案外人执行异议之诉一案
山东省高级人民法院[(2020)鲁民终528号二审民事判决书，2020.03.12］
裁判精要
本院认为，本案二审争议焦点问题是：一审认定案外人魏春玉对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，并据此判决停止对涉案房产的执行是否具有事实和法律依据。对此，本院认为一审判决并无不当。具体理由如下：《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条分别规定，“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”、“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。该规定对交付购买商品房全部或者大部分款项的消费者予以优先保护是基于生存利益大于经营利益的社会政策原则，为保护消费者的居住权而设置的特殊规定。据此，建设工程价款优先权优先于抵押权，建设工程价款优先权不能对抗已经交付所购商品房全部或者大部分价款的消费者。基于此，从逻辑上可以推论，抵押权和一般债权均不能对抗消费者的物权期待权。本案中，魏春玉与富达置业公司签订的商品房买卖合同为有效合同,其提交的证据能够形成较为完整的证据链证实其已经全额支付了房款，中信信托公司虽有异议但未提交相反证据予以推翻。综合考量魏春玉于2011年即开始交款购买涉案房屋，但涉案房屋迟迟未能交付等因素，故目前魏春玉名下房产的情况不应影响其为涉案房屋消费者身份的判断。魏春玉作为房屋消费者的物权期待权优先于中信信托公司的抵押权。因此，一审判决认定魏春玉对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，并据此判决停止对涉案房产的执行具有事实和法律依据。
相关法律
《合同法》
第二百八十六条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
案件来源
中国裁判文书网
END
相信法律
相信法律公众号部分文章
001对于新型金融产品交易的合法性问题，宜由金融监管部门综合进行判断。
002对于劣后投资人未履行补仓义务的根本违约行为，根据信托合同关于补足责任和违约责任的约定，应履行支付信托补强资金的义务。
003信托公司公告信托计划成立后，投资人并未提出任何异议，且正常领取了信托收益分配款，说明信托计划已经成立。
004信托计划费用及报酬的结算数据在计算方式上系根据合同相关约定，在费用支出上有相关凭证予以印证，则投资人单方面质疑无效。
005信托公司依合同履行了义务，但信托计划因融资人未履行回购义务导致尚未兑付，系信托产品的市场风险，投资人无权要求信托公司赔偿。
劣后投资人未追加资金情况下，信托直接进行平仓操作是为保护全体受益人利益，且证券市场的波动不能预测，信托有权自主决定平仓操作。
007《信托合同》如系以合法形式规避法律，剥夺其他股东受让股权的机会，损害其他股东合法权利的，则因违反法律强制性规定而无效。
008被动信托的尽调报告的起草和发送时间晚于委托人决定设立信托的董事会决议，不构成对委托人实施信托项目的误导。
009信托合同约定的信托成立条件未满足且投资人知晓，信托公司公告信托成立后投资人未提出异议且正常领取信托收益的，说明信托已成立。
010结构化信托中劣后受益人承担资金补足义务，对优先受益人的本金和理论收益承担责任，不违反信托公司不得承诺“保本保收益”的规定。
011回购义务人如基于何种目的负担回购义务、是否具有实际利益，是否对融资人享有求偿权均不甚清晰，则宜认定构成债务加入。
012回购义务人以《承诺函》中无“年360天”的约定为由主张按照一年365天多计算案涉回购价款及回购溢价款金额的，法院不予支持。
013金融监管部门明令禁止资金通过伞形信托进入证券市场，伞形信托显著增加金融风险、破坏证券市场秩序，因此认定《信托合同》无效。
014  荒唐！同一法院竟然同案不同判！未经中国银行业监督管理委员会批准的“非信托公司”到底能否经营信托业务？
015 投资人与信托公司在信托文件中已明确约定投资风险由投资人自行承担，且投资人未能举证证明信托财产受到损害，信托公司无需赔偿。
016  信托公司通过第三方受让信托受益权方式进行刚性兑付，转让受益权后的委托人仍然有权要求信托公司违约赔偿！
017  投资人诉请法院判令信托公司向其提供与信托财产有关的信托账目以及处理信托事务的相关文件能否获得支持？
018  证券投资信托指定劣后级自然人作为委托人代表，是否违反聘请第三方顾问的限制性规定？
019 结构化信托的融资功能，是其结构化形式所产生的附随效果，但这种融资功能并不属于《证券法》所规制的融资融券行为。
020  投资人以信托公司违约为由要求赔偿损失，需要解决三个问题！
021 依法成立的差额补足协议，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。
022 信托基金尚未终止并清算，退还互助保证金的条件尚未成就，上诉人要求退还其所主张的保证金及利息的诉讼请求不予支持。
023  发出投资建议的终端设备为多个且频繁存在不同终端和网络环境下极短时间内均发出投顾建议，能否推定信托公司未尽受托管理职责？
024 信托财产只是双方约定支付信托报酬的一种形式，这与被告是信托报酬的实际支付主体并不矛盾。
025  证监会发布的意见和通知并非法律和行政法规，仅是管理性规范而非效力性规范。
026  一方当事人行贿另一方当事人代表人的事实并不必然导致信托合同无效
027 信托经理跟投的信托项目出险，信托公司能否不予兑付信托本息？
028 受托人有权宣布信托计划设立失败条款中的“有权”字样说明该条款系权利性条款并非义务性条款！
029 信托公司存在对应具体信托财产操作的违反受托人义务行为，应当承担赔偿责任！
030 增强信托资金应追加至信托计划专用银行账户，且于资金实际到账才能计入信托财产总额！
031 四川高院：信托公司未及时进行平仓操作如何计算投资人损失？
032 信托公司没有及时通知投资人使得投资人的选择权丧失，应对其违约行为承担违约责任！
033 差额补足承诺约定并不符合《担保法》规定的保证责任性质！
034 北京二中院：法律为何禁止专以诉讼或者讨债为目的的信托的设立？
035 信托公司的义务是披露、存放、供查阅与特定投资人信托财产相关的信息，并没有向特定投资人提供所有信托账目和文件的义务。
036 最高院：信托公司采用股权收益权转让暨回购的方式管理信托资金，并发行相应的信托计划，与信托贷款业务存在区别。
037  信托公司要求对应收账款行使优先受偿权，应当证明应收账款真实存在！
038  结构化信托计划中明确约定优先级受益人预期年化收益率不属于设定保底条款！
039 案涉信托贷款属金融监管政策实施前的存量银信通道业务，在按“新老划断”原则设置过渡期结束前，不应因此认定合同无效
040 差额补足协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为有效。
041 信托受益人在信托公司履行原状分配协议手续后，依法取得了对融资人的债权及抵押权。
042 银行代销信托产品，并不为投资人的投资决策及信托项目的风险承担法律责任。
043 积极信托中信托公司保持持有股权的状态，属自行独立地支配信托财产、履行合同义务的行为。
044 信托公司员工利用信托公司盖有真实公章的合同多次实施诈骗犯罪，信托公司应依法对受害人的经济损失承担相应赔偿责任。
045信托公司以受让受益权方式对优先级受益人进行“刚兑”的，可以优先级受益人身份要求劣后级受益人履行无条件收购优先级受益权的义务
046 信托资金被监管银行挪用，若发生在信托合同履行过程中，并不足以否定信托合同本身的合法效力！
047 如何认定成立信托？
048 受托人不具备营业信托资质的营业信托行为无效！
049 信托合同无效不影响合同中清算条款的效力。
050 信托产品可由投资人先在网上认购、支付款项后，再由双方签订纸质合同书进行确认！
051 投资人应待位列前面分配顺序费用确定或支付完毕后再行主张信托利益！
052 信托公司积极采取措施挽回损失系继续履行合同义务，投资人无权要求解除合同并要求信托公司返还本金以及收益的诉讼请求！
053 信托经理“忽悠”案外人释放抵押物出具承诺书的行为系职务行为，其后果应由信托公司承担！
054 最高院：上市公司的法定代表人以公司名义对外提供关联担保的，相对人应当审查该担保是否经过股东大会决议。
055 信托公司采用特定资产收益权转让及回购的方式经营信托资金，符合 “买入返售”的信托资金管理模式。
056 北京二中院：信托委托人知情权该如何行使？
057 信托公司依据证监会文件升级系统软件是服从监管命令，并非违约。
058 银行业务部总经理冒名与信托公司签订信托合同，应认定为银行行为，且该信托合同有效
059 认定信托是否成立，主要是看委托人和受托人之间是否就订立信托合同形成一致的意思表示
060 当事人以信托财产上存在权利负担或者他人就该财产享有购买权益主张信托无效的，不予支持
061 信托公司可以采用股权收益权转让暨回购的方式管理信托资金，并发行相应的信托计划
062 债务人承诺购买的是信托公司对股权回购人主张的回购合同项下标的的债权，而未承诺购买违约金的，不应支付违约金
063 信托公司根据信托合同约定在信托终止时以信托财产原状形式向次级受益人分配剩余信托财产，并无返还本金及兑现收益的义务
064 信托公司采用资产收益权转让暨回购的方式管理信托资金，并发行相应的信托计划，不同于信托贷款
065 股权收益权转让及回购协议约定返售的标的股权收益权对价系直接在其支付的买入对价基础上增加固定比例的溢价款，实质是融通资金
066 通过资产管理计划认购非公开发行股票，最终收益应按资产管理计划合同确定的收益分配方式计算
067 信托公司在次级受益人均未明确表示同意信托计划延期的情况下主动决定延期的，构成违约，受益人可主张分配
068 信托法第十一条第四款应当如何理解？
69 民办学校是否可以成为适格保证人？
70 以房抵债的房屋买受人不能对抗信托公司的担保物权
71 查封、扣押、冻结财产司法解释第十七条对无过错购房人的保护不以购房用途系自住为条件。
72 差额补充义务相对于被补充之债权具有独立性，与通常具有从属性、补充性的保证担保不同!
073 《差补和受让协议》约定的是补足信托收益、支付信托贷款本金和受让信托受益权义务,而非承担担保责任。
074 上市公司的法定代表人未经股东大会决议代表公司对外签订《担保合同》的行为属于越权代表，该《担保合同》无效
075信托公司履行了其作为信托计划受托人的义务，至于履行义务后能止损至何种状态，属于信托计划固有风险，该风险应由投资人自行承担。
076 信托公司以电话、短信、网站公告等方式通知委托人应视为其履行信息披露义务
077 信托公司违反合同约定，对款项的发放、款项的监管、款项的回收等未尽到合理、谨慎的义务，应向委托人承担违约责任
078 信托计划具有投资风险，信托终止时，信托公司应以信托财产原状形式向次级受益人分配剩余信托财产，并无返还本金及兑现收益的义务 
079 九民纪要92条规定的是信托公司向受益人做出的保底条款无效，不适用于第三人作出差额补足承诺的情形
080 差额补足条款系受益人承诺保本保收益，并非受托人承诺信托财产不受损失或者保证收益，委托人应自行承担信托运作风险。
081 如果法院生效判决确认信托公司对抵押物享有优先受偿权，即使土地他项权证书存在瑕疵，也不能认定信托公司存在重大不尽职行为。
082 尽调报告系信托成立前形成的资料，不涉及信托公司对信托财产的管理运用及处分，投资人无权要求提供。
083 信托公司根据投资人选定的投资顾问的投资建议购买被提示暂停上市风险的股票并不违反信托合同及法律规定。
084 虽然《信托合同》、《股权转让合同》没有约定解除合同事项，但是信托公司可依据《合同法》第94条第三项规定行使法定解除权。
085 最高院：《承诺函》系单方允诺，承担人有直接和实际的利益时，可以认定为债务加入。
086 差额补足条款系劣后受益人向优先受益人做出的保证补足投资收益差额的承诺，不属于保证，不适用《公司法》第16条的规定。
087 事务管理类信托中，投资顾问由委托人自行选定，因此亦应由委托人自行承担投资顾问所作交易指令正确与否的后果。
088 即便为规避其他股东优先受让权规定委托内部股东收购公司股权而签署《信托合同》，也不应因此认定合同无效。
089 信托公司是资管产品增值税应税主体，其就信托收益扣税后再向投资人进行分配不违反法律规定
090 借款人违反交叉违约条款，信托公司可以宣布贷款提前到期
091信托公司作为抵押权登记权利人认为不动产登记簿记载的事项错误，有权提出更正登记，但在错误登记之后已经办理了查封登记的除外。
092存单质权不同于保证金等形式的动产质权，信托公司是否对案涉款项享有优先受偿权应考量案涉款项是否为存单项下付款请求权对应的款项
093信托公司和借款人约定的账户符合贷款发放及收回的专户专用特征的应为银行贷款账户，在执行以银行为协助执行人的案件时，不应冻结！
094 信托计划终止后虽投资标的确实存在估值提升的空间，但在信托投资已有较大获利的情况下，对信托计划进行终止符合一般的商业逻辑。
095 融资人以发行服务费名义支付给第三方的费用，并未支付给信托公司，不应充抵信托借款本息！
096 信托公司开展“假股真债”融资业务，如还款资金来源于目标公司，应注意防范被认定为抽逃出资的法律风险
097 信托公司以信托资金受让融资人特定资产收益权，该行为系信托资金运用行为，融资人并非信托当事人，双方之间不成立信托法律关系
098 “名股实债”交易中约定目标公司股东代目标公司按照年利率18%标准向信托公司支付的股权购买选择权维持费实为支付金融借款利息
099 目标公司为信托公司股东债务提供担保，排除被担保的信托公司股东表决权，二分之一以上股东同意该担保的担保行为有效
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