71 查封、扣押、冻结财产司法解释第十七条对无过错购房人的保护不以购房用途系自住为条件…

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《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的目的在于保护无过错的买房人，通过赋予其优于普通债权的权利层级保护方式，实现对买房人利益的优先保护，属于基于特殊价值取向对于特殊债权给予的保护。蕴含其中的价值取向在于：在同是债权的情况下，购房人的债权因为是先履行的债权而应当得到优先保护；无过错的买受人对物权的期待权应当得到特殊保护。该条司法解释对于无过错的购房人的保护，并非以购房用途系自住为条件。

关键词|特殊债权|优先保护|执行异议|

案件名称

中信信托有限责任公司与昆山红枫房地产有限公司、昆山东方云顶广场有限公司、朱国龙、朱慧俊执行异议纠纷一案

最高人民法院（2014）民一终字第134号民事判决书，2014.11.06］

裁判精要

中信信托公司诉称：江苏高院在执行中信信托公司与红枫公司、东方广场公司等借款合同具有强制执行效力的公证债权文书一案中，于2012年8月15日查封了登记在红枫公司名下的东方云顶广场公寓楼4号楼的涉案房屋。朱国龙、朱慧俊对执行标的提出书面异议。江苏高院于2013年4月19日作出（2013）苏执异字第20号执行裁定书，认为朱国龙、朱慧俊异议理由成立，裁定中止对昆山东方云顶广场公寓楼4号楼852室房屋的执行。中信信托公司认为，朱国龙、朱慧俊与红枫公司签订的合同名为房屋买卖合同，实为借款融资，且房屋买卖合同的真实性无法确认。红枫公司提交的《关于请求房屋销售网上备案的承诺书》表明，地方政府“要求暂缓对外销售”东方云顶广场公寓4号楼房屋，朱国龙、朱慧俊在明知政府上述要求的情况下，仍与红枫公司签订所谓房屋买卖合同，导致政府拒绝为其办理房屋销售网上备案和产权登记，过错明显。东方云顶广场公寓4号楼至今未能建设完工，更没有验收，还不能使用。涉案房屋一直由红枫公司、东方广场公司实际占有和实际控制，红枫公司没有将其名下的房屋交付朱国龙、朱慧俊，朱国龙、朱慧俊从来没有占有和使用过该房屋。江苏高院（2013）苏执异字第20号执行裁定书认定的“实际占用”与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的“实际占有”，无论从文字还是内涵上都显然不同，不能认定朱国龙、朱慧俊已经实际占有了涉案房屋。因此，朱国龙、朱慧俊的异议理由不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，应予驳回。综上，中信信托公司认为朱国龙、朱慧俊的异议理由不能成立，遂请求：1、撤销江苏高院（2013）苏执异字第20号执行裁定书；2、驳回朱国龙、朱慧俊的执行异议，继续执行红枫公司名下价值36.729万元的房产；3、诉讼费用由朱国龙、朱慧俊、红枫公司、东方广场公司承担。中信信托公司在2013年7月16日庭审中将第二项诉讼请求变更为请求许可对讼争房产的执行。

朱国龙、朱慧俊答辩称：1、本案起诉已超过法定时限。中信信托公司在执行裁定上签署的日期是2013年4月19日，起诉状上的日期为2013年5月11日，已经超过了15日的起诉期限，因此应驳回起诉。2、红枫公司与朱国龙、朱慧俊存在合法有效的房屋买卖关系。3、朱国龙、朱慧俊提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定。朱国龙、朱慧俊在涉案房屋被查封前已经与红枫公司签订了房屋买卖合同，支付了全部价款，实际占用了房屋，且朱国龙、朱慧俊对涉案房屋未办理过户登记手续无过错。因此，中信信托公司的诉请缺乏依据，请求驳回中信信托公司的诉讼请求。

本院认为，当事人二审期间争议的主要问题是：1、一审法院适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条认定购房人执行异议成立，是否属于适用法律错误。2、案涉购房人朱国龙、朱慧俊是否实际占有所购房屋，其中事实方面包括：案涉房屋是否已经具备交付条件并已实际交付给购房人、购房人实际占有房屋的表现形式是什么。

（一）关于一审法院适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条认定购房人执行异议成立是否属于适用法律错误的问题。

本院认为，双方当事人二审中有关本案适用法律的争议集中在一审法院对该司法解释具体条款的理解与适用是否正确上。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》为现行有效的司法解释，该司法解释第十七条规定的目的在于保护无过错的买房人，通过赋予其优于普通债权的权利层级保护方式，实现对买房人利益的优先保护，属于基于特殊价值取向对于特殊债权给予的保护。蕴含其中的价值取向在于：在同是债权的情况下，购房人的债权因为是先履行的债权而应当得到优先保护；无过错的买受人对物权的期待权应当得到特殊保护。该条司法解释对于无过错的购房人的保护，并非以购房用途系自住为条件，故不能因朱国龙、朱慧俊所购房屋是只能用于经营的酒店式公寓而排除对上述司法解释第十七条的适用。因此，一审法院以此为据审查朱国龙、朱慧俊有无阻却执行的实体权利，适用法律并无不当。

（二）关于案涉购房人朱国龙、朱慧俊是否实际占有所购房屋的问题。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案二审中，当事人对于朱国龙、朱慧俊已经支付了全部购房款、装修费和其本人对于未能办理房屋过户登记手续无过错并无争议，争议集中在其是否已经实际占有房屋的问题上。这一问题，恰为本案二审中当事人的第二个争议焦点。

本院认为，虽然案涉房屋尚未完成竣工备案，不具备《昆山市商品房购销合同》中约定的交付条件。但是，根据朱国龙、朱慧俊于购房当日与东方广场公司签订的《租赁及委托经营管理合同》的约定，朱国龙、朱慧俊已经将其所购买的房屋出租给东方广场公司经营使用，并在支付装修费用后将收房、装修事项一并委托给东方广场公司。该租赁合同的生效时间为“从该物业购房款汇入开发商指定账户后的第二天开始”，即朱国龙、朱慧俊支付购房款以及装修费之次日起生效。也就是说，自2011年6月24日起，出租人东方广场公司对朱国龙、朱慧俊所购置的案涉房屋的租赁期限即开始，因此，从红枫公司接收朱国龙、朱慧俊购买的案涉房屋并进行装修就成为东方广场公司的义务。而朱国龙、朱慧俊亦从东方广场公司获得了房屋租金。上述事实表明，朱国龙、朱慧俊从红枫公司购买案涉房屋的目的是用于投资，其在签订购房合同后，已经通过签订《租赁及委托经营管理合同》的方式，行使了对案涉房屋使用和收益的权利，而使用、收益均是以对所购房屋的有权占有为基础的。至于红枫公司何时与东方广场公司办理房屋交接手续，因对购房者朱国龙、朱慧俊的租金收益并不构成实质性影响，故朱国龙、朱慧俊早已在《租赁及委托经营管理合同》“合作内容”部分第5项表示，“如开发商延期交房，甲方表示谅解，并不追究其违约责任。”可见，红枫公司与东方广场公司之间是否有正式的房屋交接手续，并不能成为认定朱国龙、朱慧俊是否实际占有案涉房屋的标准。与红枫公司和东方广场公司之间的房屋交接手续相比较，朱国龙、朱慧俊作为签订了合法购房合同并支付了全部价款的购房人，对于其所购房屋行使使用、收益权的行为，更能够体现其对案涉房屋的实际占有和支配的债的先履行行为。中信信托公司在朱国龙、朱慧俊与开发商红枫公司签订了合法的商品房买卖合同、支付了全部购房款及装修费，并通过与东方广场公司签订《租赁及委托经营管理合同》的方式，行使了对案涉房屋的使用、收益权的情况下，主张其没有实际占有案涉房屋的观点不能成立。一审法院适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，认定本案中的购房者已经实际占有房屋的观点并无不当。