70 以房抵债的房屋买受人不能对抗信托公司的担保物权

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根据《物权法》第一百八十二条规定以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。因涉案房屋所在土地使用权已经于2010年6月抵押给被告中信信托公司，被告中信信托公司对涉案房屋享有抵押权。

关键词|抵押权|优先受偿权|执行异议|

案件名称

黄阿珠与中信信托公司案外人执行异议一案

宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2018）宁01民初804号民事判决书，2018.11.16］

裁判精要

原告黄阿珠向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认“尚东帝景花园”小区xx－x－xxxx号房产归原告所有；2.依法终止对“尚东帝景花园”小区xx－x－xxxx号房产的拍卖、执行程序；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年4月23日，原告与隆湖公司签订了《银川市商品房买卖合同》[合同编号宁隆建合（2012）售房第085号]一份，原告以1056096元的价格买受得到银川市兴庆区“尚东帝景花园”小区xx号房产。在原告支付了所有购房款之后，隆湖公司向原告出具收据一张，载明收到“尚东帝景花园”小区xx号房产的购房款1056096元。综上，原告系该房屋的所有人。现原告提起执行异议之诉，望判如所请。

被告中信信托公司答辩称：一、中信信托享有涉案房屋抵押权，黄阿珠仅涉及以房抵债。2010年4月8日，隆湖公司与中信信托公司签订贷款合同、抵押合同，约定中信信托向隆湖公司提供贷款2.5亿元，隆湖公司以“尚东帝景花园项目”土地使用权及566697.8平方米在建工程提供抵押，双方于2010年6月21日办理土地使用权的抵押登记。2011年1月17日隆湖公司与中信信托签订补充合同、抵押合同补充合同，中信信托向隆湖公司增加提供贷款1.6亿元，并将提供抵押担保的在建工程增加至137376.79平方米。双方于2011年1月20日办理17号楼抵押登记。中信信托已依约发放贷款，对涉案房屋及其所在土地使用权享有抵押权。二、涉案房屋系隆湖公司抵债孙松辉，由黄阿珠办理抵债手续，不符合也不适用物权期待权的规定，不能排除执行。综上，请求驳回黄阿珠的诉讼请求。

本院认为，根据《物权法》第一百八十二条规定以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。因涉案房屋所在土地使用权已经于2010年6月抵押给被告中信信托公司，被告中信信托公司对涉案房屋享有抵押权。本案争议焦点为：在被告中信公司对涉案房屋拥有抵押权的前提下，原告是否就涉案房屋享有足以排除执行的民事权益及原告主张确认涉案xx号房屋享有所有权应否予以支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告黄阿珠与被告隆湖公司所签订的《银川市商品房买卖合同》系因被告隆湖公司在2009年向原告借款，双方于2012年签订即涉案原告黄阿珠提出异议的房屋买卖合同，双方间非事实上的房屋买卖，而是普通的债权抵顶关系。因原告仅享有普通债权，不能对抗被告中信公司的担保物权，且原告黄阿珠未实际占有涉案房屋。依据上述规定，对原告要求确认“尚东帝景花园”xx号房产归其所有并要求终止对涉案房屋拍卖、执行的诉讼请求，本院不予支持。原告称被告中信信托公司据以申请执行的公证文书因违反法律规定而无效，其理由不能成立，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条规定，判决如下：驳回原告黄阿珠的诉讼请求。