如果加拿大楼市得不到软着损失最重的人是….

新西兰央行的一项新研究警告：加拿大长期以来繁荣的楼市极有可能不得善终，而这种情况一旦发生，处在收入阶梯低端的人将遭受最严重的损失。

与加拿大一样，新西兰在过去十年里房价飙升，也一直与住房的可负担性缠斗不已。与多温两市互为参照，新西兰房价最高的几个城市，目前独立屋均价也是百万起。新西兰政府最近宣布禁止外国买家在新西兰买房。

新西兰储备银行就楼市繁荣问题开展研究，本月发布的一份研究报告考察了过去三十年世界范围内楼市的兴衰。

该研究追溯了数次经济危机前后房价的起落，比如1980年代的斯堪的纳维亚银行业危机,1990年代晚期的亚洲金融危机和2008-09年的次贷危机。

研究发现40%到50%的楼市繁荣以泡沫破裂的萧条落幕。相比之下，只有四分之一的股市繁荣是以萧条结尾。

“房价的繁荣-萧条循环比股票市场明显得多，”经济顾问Maitland MacFarlan在报告中写道。

MacFarlan并没有给“楼市繁荣”提供准确的定义，但是他在给加拿大HuffPost 的邮件中表示，“持续多年的两位数价格增长应该可以作为楼市繁荣的信号。” 听起来，多伦多和温哥华的楼市完全符合。

MacFarlan发现，当楼市由盛入衰时，损失最严重的是低收入房主。

报告特别指出，“举例来说，2008-09年的经济萧条前奏，就是美国房价前所未有的上涨，而且是便宜地区的小房子。当危机来临时，价格增长趋势完全逆转。”

报告还总结说，房价崩溃的时间更长，相比股市崩盘，楼市崩盘更加旷日持久。

“股市崩盘曲线更短而陡峭，循环呈现V字形，价格下跌约两年后完全恢复需要好几年时间。”

“而房价的下跌和恢复曲线是U形，更加延宕，低谷通常持续约4-6年。”

报告发现，楼市萧条发生，通常会对国家的金融体系构成风险。

“楼市萧条和银行业危机之间存在很强的关联...二战以后，工业化国家所有主要的银行业危机几乎都与房价萧条同时发生，” MacFarlan写道，尽管他特别提到，不是所有的楼市萧条都必然引发金融危机，也不是所有的金融危机都能引发楼市萧条。

MacFarlan本人特别指出，楼市萧条的风险并非无法避免，毕竟40-50%的繁荣以萧条结尾，还有50-60%不是这样。

他写道，“楼市繁荣得以善终的情况还是比较多。”

抵押贷款新政使贷款者风险加大

抵押贷款经纪 Samantha Brookes 眼下正盘算如何为自己的一个客户填补债务窟窿。

她的客户是一对老夫妇，两人在郊区的房子有41万房贷，现在已经停供了，两人想要重新融资，但是去年出台的贷款政策让他们失去了贷款资格。再过几周，抵押贷款新政生效后，他们连再找一家银行进行无保险贷款的条件也不符合了。

在这种情况下，他们选择了第三条道路：以10.5%的利率进行二次抵押，偿还房贷。这次是从不受政策规管的私人借贷公司借钱，很多其他加拿大人也正在寻求这样的途径。

不过这样一来，贷款就好像大型的打地鼠游戏，黔驴技穷的借款人这次将金融体系的风险转移到了不受国家银行监管机构监管的市场。

CIBC的副首席经济学家Benjamin Tal表示，“如果房地产市场行情不妙，不受监管的市场无疑将遭受更大的损失，因为这里通常是最先受到冲击，然后会传导到其他地方。”

Brookes 说过去两个月里，超过90%的客户都在排队，打算从非银行机构和私人渠道获得贷款，或者从影子银行获得贷款。之前的比例大概五五开。“人们不会停止买房，只是会找不同的方式罢了。”

对政府来说，是希望避免类似10年前美国出现的次贷危机，减少抵押贷款保险市场的规模。

去年的压力测试把申请有保险贷款的买房者推向了首付20%、无保险贷款的申请队列。这些借款人从1月1日起，需要符合比原本批准的利率高两个百分点的要求。此举将把15%的贷款需求挤出市场。

根据加拿大央行的数据，今年无保险抵押贷款占新贷款总数的四分之三，比2014年的三分之二有所增长。

今年多温两市约90%的新贷款是无保险贷款，部分原因是因为标价100万以上的房子不可以申请政府保险。

央行在其半年金融体统评估中说，有保险抵押贷款的风险降低了17%。约49%的房贷是无保险的，比例较五年前的36%上升。央行表示，随着借款人买的房子没有那么贵，大银行贷款的信用质量也有所提升。

不过，金融系统的风险并没有消失，在无保险领域，贷款持续向负债高的家庭流动，越来越多的贷款期限超过25年。和前文提到的深陷债务的老夫妇一样，更多的借款人正把目光投向不受联邦规管机构限制的贷方。

信用合作社和抵押贷款投资公司（MIC）把个人股东的钱积聚在一起放贷，不受贷款新规限制。信用合作社占无保险抵押贷款的17%。

加拿大的监管体系并不只有联邦一级，信用合作社和经纪公司都有省级监管机构监督。贷款金融公司也处于半监管之下。只有MIC和其他私人贷方是不受监管的。

CIBC的研究数据显示，MIC目前占抵押贷款交易量的10%，金额占6%。新规执行后，交易量将增长到14%，楼市调整后，如果有违约现象，那么MIC投资者就会面临损失。

“份额在10%以上就不太妙了，不受监管的市场太大会增加市场盲点。”

解决办法

Brookes表示，就像她的客户一样，贷款人要开动脑筋规避新政。解决办法包括，向Alta West 资本公司、Fisgard Asset 管理公司和 Brookstreet 按揭贷款投资公司这样的机构寻求贷款，或者找个有钱的、愿意把钱借给自己的人，利率一般12%起。

总部在卡尔加里的 Alta West公司CEO Chuck McKitrick表示，MIC受加拿大证券委员会和各种房地产机构规管，“我们也是从各方各面受到详细检查，其实和被监管的银行等机构没有太大差别。”

与MIC将得到更多业务的普遍预计不同，McKitrick说大的金融机构会在适应新规的同时变通做法，保持放贷。

Mortgage Outlet Inc.的按揭经纪人Shawn Stillman表示，银行可能会降低按揭贷款利率，以便买房者仍然可以符合新的压力测试要求。

Alta West 投资公司主要向创业的企业家和新移民贷款，这些群体通常很难从大银行获得按揭贷款。该公司贷款买房人如果没有按时还款，拖欠贷款的利率在2%左右，而相同情况下大银行的利率约为0.2%，信用社约为0.4%。

“人们需要解决方案，这些方案可能是暂时的，但是至少他们拥有了自己的房子，”Brookes说。

小编叹了口气，如果加拿大楼市被骤然打压，很多民众看来会承受不起，政府税收也会少收。所以要非常谨慎、小心。

如果加拿大楼市得不到软着 损失最重的人是….