我们开始做Refi啦！有refi需求的小伙伴们看过来…另外谈谈贷款和贷款program…
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4年前曾经写过一篇no point no fee refi的文章，原理都说得很清楚了。4年以来，贷款市场发生了很大的变化，但基本的原理都是一样的。我把文章内容与时俱进地调整一下，来给大家介绍一下贷款，以及no point no fee refinance。
01
基本概念
在正式讲points和fee之前，我们先来介绍几个贷款中经常要用到的基本概念。其中某些基本概念的数值，会直接影响到是否能贷款、能贷多少、以及利率。
1. Lender
贷款方，大部分是银行，也包括一些credit union，翻译成中文是“信用合作社”（浓浓的乡土气息迎面扑来～～～）。为了方便，文章里面的lender、银行偶尔会混用。
2. Loan Program
2.1
Conforming Loan：贷款金额小于等于
54.8万；
2.2
Super Conforming Loan：贷款金额在
54.8万到82.2万之间；
2.3
Jumbo Loan：贷款金额高于
82.2万。
3. FICO
如果有人问你FICO score，就是问你信用分。FICO的名字，来自Fair，Issac and Company是一家总部在San Jose的专门进行消费信用评分的数据分析公司。总的来说，FICO分数越高，利率越低。
4. LTV
Loan to Value，计算公式为Loan Amount/（purchase price or appraised value，whichever is lower），翻成中文就是，贷款金额 / （购房价格或估值价格，取低值）。LTV越低，贷款越容易，贷款利息也可能越低。
一般来说，primary residence的LTV不超过80%，investment property LTV不超过75%。现在也有不少银行有不少program，可以允许5%首付的purchase loan，也有3%首付的FHA贷款。
绿水长流有话说：
Appraisal里面有一个概念，叫做Comps
，全称Comparative Market Analysis，大概意思就是以你的房子为圆心，以某一距离为半径，譬如1 mile，画一个圈。这个圈里，在最近几个月内卖出的房子以及在售房子，都可以成为房子估价的市场参考物。
同时，房屋的估价还取决于内部remodel（一般appraiser来的时候都会问一下这个房子有没有过remodel，做了哪些remodel；一般在最近几年做过remodel的，appraised价格都会稍高一些）、offer的数量（purchase的情况下），以及银行选择的appraiser。
现在的湾区市场，尤其是single family house市场异常火爆，同一个区域相似的房子，1个月前和1个月后都可能会有好几万的差价。因为Comps主要依赖于过去的售价，所以估价价值（appraised value）往往会比买价（purchase price）低，进而影响LTV和贷款。
所以，如何和appraiser沟通，如何尽量让估价价值升高，进而降低LTV，顺利贷款，是好的房地产经纪和贷款经纪需要掌握的技巧。
5. DTI
Debt to Income，计算公式为monthly debt/ monthly income，月总负债/税前月收入。
一般来说，要获得最好的利率，这个数值不超过43%，有些银行有些program数值可以到45%，利率也不受影响。有DTI到50%的银行和program，利率相应会高一些。
绿水长流有话说：
Debt，月总负债，就房子本身来说，有一个术语叫PITI，即，Payment（贷款偿还本金）、Interest、Tax、和Insurance（home insurance）；如果有其他的欠款，如车贷、学生贷款等，也需要算入月总负债中。
信用款欠款只需要计算minimum payment，所以在月总负债中所占的比例很小。
在很多情况下，影响月总负债的是car lease。一个月的车lease $300-$500，对于loan amount的影响可以是6万到10万。而且车lease和车贷不同，不能提前还清，所以，如果近期有买房的打算又打算lease车的话，要非常注意把这一部分车lease的影响考虑在内。
与传统行业不同，湾区码工的income有比较复杂的构成，其中包括base salary，bonus，和RSU。自由职业者，有1099。投资人，有rental income，等等。好的loan agent和real estate agent，能够根据客户的各种收入组成，选择不同的银行和program，获得最大的贷款额度。
文末我也会大概总结一下现阶段各大银行的program和适合的买家群体。
02
POINTS
Points比较简单，我们先说说什么是“points”。Points的全称是“discount points”，是指借款人在贷款的时候预付给银行的一笔费用，目的是为了换取更低的利息。
一张图可以非常直观地告诉大家points的作用和costs。
上面的图大概说明了points的作用：贷款的时候给银行$675，利息从5%降到4.875%，每个月贷款少还$14；贷款的时候从银行拿出$675，利息从5%升到5.125%，每个月多还$14。
问题就来了：我该不该在贷款开始的时候付$675降0.125%的利息呢？
我的回答是：一般不要。
我们来看看为什么。
如果预付了$675，利息降低0.125%，带来的直接好处是每个月能够少付$14的利息。675/14，大概是48多一点，也就是说，必须至少少付48个月的利息才能cover一开始多付的$675。换句话说，贷款4年以上。（在这儿，为了简化，我们暂且不讨论present value和future value。）
那么问题又来了。你会keep这个loan 4年以上吗？大部分的情况下，不会。
原因，refinance或者卖房。
这又要说到资本市场了。利息和股市一样，都是有升有降的。没有一直升的利息，也没有一直降的利息。而从去年以来利息到了历史低点，相信每6个月就refi的小伙伴有很多很多。
来看看利率走势吧。
03
FEE
Fee比points稍微复杂一点，还分purchase loan和refinance。
Fee包括几个大部分：
第一，Lender Fee
简单地说，就是银行收取的费用。费用的名称五花八门，包括但不限于origination fee，administration fee，或者是underwriting fee，这笔费用根据银行不同、loan amount不同而不同，基本是$1,000多到$2,000多左右的range。
如果是purchase loan，需要一笔lender insurance，大概是小几千。
第二，Title & Escrow Fee
这一笔是贷款中比较大头的一笔，是付给title company的费用。在加州的房屋买卖以及refinance的过程中，都会用到escrow company。
Escrow company是区别于买方和卖方的独立第三方，确保卖家收到钱，买家获得房子的产权。如果在贷款过程中听到escrow，基本就是指title company相关的各种account和操作。
Title company收取费用的明目也各种各样，loan service fee、recording fee、notary fee。如果是purchase loan，还有一笔lender‘s title insurance。
交给escrow company的费用，如果是refinance，大概是$1,000-$2,000，根据所选title公司，费用有差别。如果是purchase，则需要加title insurance的费用，大概也是小几千。
有关escrow的费用，不同的county，买家卖家之间有如下分配，我们经常遇到的county有这样的分配：
Alameda County：买家支付escrow fee & title insurance；
San Mateo County：买家支付escrow fee & title insurance；
Santa Clara County：卖家支付escrow fee & title insurance。
第三，Miscellaneous Third Party Fee
还有一些七七八八的其他第三方费用，譬如credit report fee（大概$30左右）、appraisal fee
（$400-$700，根据房子的大小有差别）。
这些费用，在no point no fee的refinance中，大部分都需要贷款人先行支付，最后loan agent在loan close之后，会直接给贷款人一张支票cover所有的fee。
04
LOAN AGENT/BROKER & DIRECT LENDER
最后的问题来了，究竟是该找loan agent做贷款呢，还是找银行呢？
Depends。
总的来说，现在比较大额的purchase loan，适合找银行直接贷款。不同的银行也有不同的适合的买家。
Wells Fargo：
1. Pro：利率好；有非常优惠的存款减利率的program（每25万降0.125%，purchase中包括首付）
2. Con：对买家的要求高（譬如信用分、reserve）；对从境外来的gift money不宽容（不适合需要中国父母支持首付的买家）。
Bank of America：
利率不错；对境外来的gift money宽容（适合需要中国父母支持首付的买家）。
Citibank：
利率不错；对境外来的gift money宽容；有特殊的program可以支持需要先买后卖的买家。
PNC：
利率较前面的银行较高，但对于股票作为收入的计算更加宽容，也适合需要先买后卖的买家；总的来说，PNC可以帮助买家获得更高的贷款额。
如果是refinance的话，可以来我们这儿quote一下利率哦。因为找我们做refi不仅利率吸引人，而且可以有前文说到的额外服务，包括半年免费一次的咨询，以及estate plan（包括living trust）的88折优惠。
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大家好，我是绿水长流，毕业于加州伯克利大学法学院、复旦大学法学院，
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