疫情期间湾区小地主常见问题解答（Santa Clara/San Mateo/Alameda County）

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有关小地主在疫情期间出租的相关信息介绍，欢迎参考我的这三篇文章。

小地主的窘境-—疫情期间，租客不付房租怎么办？

疫情期间，地主收租五部曲

San Mateo County暂停驱逐令详解—附租客通知全文

今天根据这几天的问题，来做一个问题的Q&A，希望对大家有帮助。因为我的客户集中在Santa Clara、San Mateo、和Alameda county，所以回答是根据这三个county的规定；如果需要其他county的材料，欢迎私信我。

疫情期间，租客可以不付房租吗？

驱逐禁止令的本质是：如果租客因为疫情影响，无法支付房租，可以延迟支付房租。在特定的时间内可以暂时不付房租，房东不可驱逐。

租客最终是需要支付房租的。

如果租客不付房租，需要提供什么文件？

每个county以及每个city规定的文件都有所差异，以下是文件类型和种类的参考。有关San Mateo county的具体规定，可以参考这一篇San Mateo County暂停驱逐令详解—附租客通知全文中的Part 02， “禁止令的具体内容”。

文件需要证明的情况

一、因为以下原因，收入大量减少：

1. 失去工作；

2. 被裁员；

3. 工作时间减少导致收入减少

4. 商场、餐馆、办公室或者生意关门；

5. 因为营业时间缩短或者消费者需求的减少而导致营业收入锐减；

6. 因为需要照顾留在家里的学龄儿童或者照顾感染新冠病毒的家人不能工作；

7. 其他类似的收入减少的原因；

二、因为2020 COVID-19 pandemic而导致自己或者直系亲属的out of pocket医疗费用大量增加。

可以提供的文件种类

1. 雇主证明，证明因为COVID-19导致员工工作时间缩短、失去工作导致收入减少或失去收入；

Paycheck stub

，能够看出在COVID-19之后租客收入减少；

3. Bank statement，证明COVID-19之后租客遭受了经济上的重大困难；

4. 证明为COVID-19的治疗而支付了大量的out-of-pocket医疗费用的文件；

5. 学校或child care关闭的相关证明。

租客不付房租，小地主可以怎么办

请参考五部曲：疫情期间，地主收租五部曲

可以有办法让租客尽量多付房租吗？

第一，向租客强调，即使因为COVID-19的原因无法支付房租，而且现在受到相关的保护，但房租最终仍然需要支付；如果不支付，那么在驱逐禁止令到期之后，房东仍然可以根据规定evict租客，影响租客的信用分，进而影响将来的租房和买房。

第二，向租客提供federal和local申请补助的介绍。具体内容请参考本文07部分，“小地主们有什么benefits可以申请”，小地主和房客们在很多方面的福利申请是一样的。另外，一些local政府也有类似的补助计划，房东们可以根据自己所在city了解相关的政策。

第三，提供practical的借贷program。Paypal和Venmo都有相关的可以预支一定金额现金的program，信用卡

也可以申请贷款，

房东们可以让租客们通过这些program支付房租，房东帮助cover手续费。

第四，和租客谈妥租金缴纳的schedule，可以提供一定的incentive，譬如按时缴纳租金享受一定比例的优惠。

租客突然搬走，留下很多东西，我该怎么办？

第一，给租客书面通知，提醒他/她仍然需要履行合同，如果不履行合同，是违约，房东仍然能够向租客追偿所欠租金；

第二，给租客书面通知，通知房东将会处理租客留下的东西；如果租客有fragile或者value的物品，需要告知房东，否则房东不为任何东西的损毁承担责任。这一步是为了避免租客将来向房东索赔，尽量减少房东的liability；

第三，用专业的搬家公司，将租客留下的东西放到commercial storage，从deposit里扣除这部分费用，并且书面通知租客搬家公司和storage的信息；如果不能请到专业的搬家公司，或者房东决定亲自动手，也要给租客提前书面通知，尽量减少房东将来可能的liability。