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最近被很多单身有房族问有关结婚后房产的分配问题。问题大多集中如下：
小林
我有个房子，爸妈给的首付，我现在要结婚了，想跟男朋友/女朋友说清楚，但是不好意思开口。可以怎么办呢？
我和男朋友/女朋友要一起买房，首付里的大部分是我爸妈给我的钱，我能在房产证上加上我爸妈的名字吗？
小李
今天我们来具体说说婚前房产的处置，仅限加州范围内的讨论。其他州因为州法的不同，会有不同的安排和考虑。
另外，我们会在近期推出这个topic的专题zoom讲座。如果对内容感兴趣，欢迎扫描文末二维码，留言请注明”zoom讲座“。
01
案例分析：小林和小王
小林从学校毕业以后，在sunnyvale工作，父母从国内转了20万的首付，小林自己贷款，在San Jose买了个100万的townhouse。
小林遇到了小王，两人情投意合，不久就打算结婚，暂时一起住在小林买的这个房子里。打算等以后首付再多一些，去好学区买个更大一点的房子，现在的这个房子出租。

小林父母就小林这一个孩子，攒下首付也不容易，小林想要把这笔钱还给父母，但不知道怎么跟小王说。毕竟感情这么好，谈钱伤感情。
这个时候，小王说，既然我俩一起还贷款，还住在一起，那房子加上我的名字吧。小林很犹豫，一方面不想伤害和小王之间的感情，一方面又觉得里面有爸妈20万的首付，不能简单加小王的名字。想找一个稳妥的办法。
我们先说一下这个房子的各种法律关系，为了说明方便，我们尽量简化各种数据。
婚前财产 vs. 婚后财产
婚前财产：20万的首付以及婚前偿还的本金部分，属于小林；
婚后财产：20万的首付，减去婚前偿还的本金部分，如果没有特殊安排，小林小王一人一半。
Title Vesting
在加州的房地产的title vesting中，有各种各样的方式，并不是“加名字”这么简单。小林购买的这套房子，既可以作为小林的个人财产由他/她独立持有，也可以作为小林小王的夫妻共同财产。
共同财产的持有方式，大致可以分为以下几种：
As community property with right of survivorship
As joint tenancy
As tenancy in common (with different proportion of interest)
这几种vesting方式的差别，我们会在zoom讲座中举例详细分析。
02
案例分析：小李和小张
小李和小张要结婚啦，小李父母给了20万的首付，两人一起买房。小李跟小张商量，想在title上加上父母的名字。
合适吗？
简单说，不建议这样处理。

为什么呢？一是因为不方便，二是有tax implication。
在加州涉及房地产的交易，譬如买卖，譬如refinance，基本都需要owner签字，如果父母在境外，交易就会受影响，必须事先安排。
另外，如果是“外国人”卖房，那税率比tax resident要高很多。
03
单方父母出资买房的解决方法
如果这套房子最终会成为小夫妻共同持有的财产，我们可以考虑下面的几种方式：
  1. 婚前协议，明确房产的归属或者借款的情况；
  2. 小林和小王给小林父母写note，证明借款情况，房产共同持有；
  3. 如果房子里的equity比较多，做一个cash out refinance，把钱从房子里取出来还给小林的父母，房产共同持有。
如果还有其他的concern或者想法，欢迎扫描文后二维码联系。通过笔者买房或者卖房，会提供有关交易structure的免费咨询和服务。
下一篇，我们讲一讲有房有娃家庭的房产购置和living trust。
扫描下面二维码获得讲座信息
关于我
大家好，我是绿水长流，毕业于加州伯克利大学法学院、复旦大学法学院，
加州职业房地产经纪人；
加州、纽约州、中国注册律师；
我为房地产客户提供专业的房地产买卖服务，及免费的法律咨询。
如有置业需求，欢迎点击文前二维码联系我，或者拨打650-391-3505。
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