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很多人在升级自住房之后会选择将原房屋出租，或者有剩余资金后尝试做小地主。
但开始做房东了，又经常灵魂拷问这样一个很重要的问题。

万一租客在出租屋里出事，会连累到我以及我的其他财产吗？
在这个情况下，很多人会建议：把出租房放在LLC里吧，这样就算有任何问题，也只是“壮士断腕”一个出租房。
真的是这样吗？

不见得！
01
什么是LLC？
LLC是Limited Liability Company的简称。
简单地说，这个法律实体（公司）只承担有限责任，能够让其owner，免除特定的法律责任。
02
LLC和房东
大部分房东设立LLC，把房子放在LLC名下，基本都有一个共同的assumption：LLC下的房产在出租的时候万一有任何问题，产生任何责任，那么房东的责任仅仅限于LLC名下的房产。
很多房东都认为，只要把出租房产放在LLC下，房东除了这个房子的其他个人资产，都不会为这个出租房产承担责任。
真的是这样吗？并非如此。

LLC为房东提供的保护并不是完美无缺的。
03
LLC对房东责任保护的例外
对于LLC为房东提供的有限责任来说，有一个非常重要的例外情况，那就是，房东在LLC的经营过程中，对为自己的错误产生的后果，承担个人责任。
这个例外需要满足两个条件：

第一，错误是在LLC的经营过程中产生的，也就是在出租房的出租经营中；
第二，房东在出租过程中犯错。
房东在出租中产生的错误可以有以下几类：
一、疏忽，譬如房客通知房东房屋漏水，房东没有及时处理产生mold，对租客的身体造成损害的；
二、故意的欺诈、非法或者不负责任的鲁莽行为；
三、
把LLC，也就是出租房视作个人业务的衍生，而不是把LLC作为一个单独的法律实体
，譬如个人和LLC的银行账户没有分开，而是混同在一起。

所以，如果房东自己处理租房的相关的事务，但有疏忽、渎职或其他的错误行为，那么，LLC不能为房东提供保护。
LLC名下的资产和房东的个人资产都会被用于偿还债权人，也就是，房客，或者其他相关人员，譬如来到出租屋的客人。
04
对湾区房东的启示
首先，要清楚地了解，LLC并不是房东的安全港，如果房东个人负责管理房屋，没有尽到房东的责任，譬如房子漏水没有及时修理，导致租客摔倒受伤，那么，房东很可能会为出租房内的意外或事故承担责任。
其次，房东必须为出租房和自己购买充足的liability保险。
再次，把出租房交给专业人士打理，可以尽量避免因为自己的疏忽或者错误行为在出租房内产生事故的可能性。
如何有效保护出租房产，在什么情况下设立LLC，欢迎后台留言或者微信联系作者，我们会在近期推出关于这个话题的zoom讲座。
此外，我为房地产买卖客户提供免费的咨询服务。房屋买卖永远不是一杆子行为，我的服务会伴随大家买房卖房之后的方方面面。
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大家好，我是绿水长流，毕业于加州伯克利大学法学院、复旦大学法学院，
加州职业房地产经纪人；
加州、纽约州、中国注册律师；
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