长按二维码关注公众号
每年100+房地产相关的真实案例解决
房产买卖客户免费咨询房地产/出租相关问题
房产买卖客户全五星好评
欢迎扫描文末二维码，联系绿水长流
30秒速读：
1. 什么是ADU；
2. ADU的投资考虑；
3. ADU的法律风险；
4. 什么样的情况适合建ADU；
5. 建ADU应当注意的问题。
相关的背景知识，请参考我的这篇文章，San Jose黑屋洗白指导手册，“03 如何在San Jose申请ADU”。在湾区，每个城市申请ADU的手续类似。
01
什么是ADU/JADU
ADU，全称Accessory Dwelling Unit，简单理解，就是在自己现在的房子旁边再造一个小房子。JADU，Junior Accessory Dwelling Unit，简单理解，就是更小size的小房子。
严格来说，ADU并不只是在main building旁边造的房子，而是有以下几种形式：
图片来自Maxable
我们今天专门讨论这一种，“Stand-alone Unit”，也特别讨论用于出租的情况。
02
ADU的投资考虑
第一，是否建ADU不要跟风，而要看房子的位置；
第二，适合建ADU的地方，有几个条件：
1. 房价相对较高；或者
2. 附近有decent的学校。

不适合建ADU的地方
：

1. 传统“高大上”的区域，譬如Atherton、Saratoga、Los Altos Hill、Hillsborough等；
2. 房价相对较低，并且周围没有decent的学校。
理由几点：
第一，从成本的角度来说，除了某些对新建建筑有特殊要求的城市，在湾区大部分地区建筑成本类似，但不同地区租金收入差别巨大，譬如Hayward和West San Jose，所以如果要建造ADU，要具体计算成本和现金流
。

第二，如果有计划在几年之内将房子出售，要考虑resale value和房子会吸引的potential purchaser。
在某些区域，一个很漂亮的后院，建一个有外人居住的ADU很可能是减分项，会直接影响吸引potential buyer；但在某些区域，譬如sunnyvale这样的新宇宙中心，或者传统好区cupertino，west san jose，建ADU很可能是加分项，因为大部分的potential purchaser也会愿意买这样的房子。
第三，房子周围是否有decent的学校，不一定需要顶级学区，也是是否应该建ADU的重要标准之一。
某些有孩子的小家庭，不适合住apartment，更加愿意用较高的价格租住上学方便的ADU；如果没有孩子的租户，譬如刚毕业的年轻人，或者没有孩子的夫妻，会更偏向于选择正规apartment。
03
ADU的法律风险
第一，rent control
有关rent control的具体规定，请参考这一篇，加州State-Wide Rent Control最全解读—你要的法律、案例都在这里。
为了方便大家理解，我做了以下的表格。强调一下，这个表格不包括有更加严格的citywide rent control的情况。
第二，和architect或者contractor的冲突。
建造ADU是一个系统工程，没有经验的屋主建造ADU，一定要选择资信良好的设计师和contractor。
根据笔者这儿听说的情况，已经有一大批屋主被没有资信的contractor欺骗，被骗了很多钱，或者花了大价钱，ADU只造了个烂摊子。
第三，没有permit的ADU
尽管现在有city出台政策可以将没有permit的EDU合法化，但是仍然要考虑到一系列的风险，尤其是liability上的风险。
举个极端的例子，如果房子被烧，保险公司很可能会因为有没有permit的ADU而拒保，理由可以是ADU的修建改变了电路wiring导致火灾。
04
什么样的房子适合建ADU
第一，自住。
如果家里有老人常住，并且希望有比较自由独立的空间，那有一个有厨房有厕所的后院ADU不失为一个好选择。

尤其现在大家都在家工作，肯定都被娃吵得脑袋大了吧，这个时候躲到ADU里，整个世界都清净啦！
第二，对cash flow敏感，并且ADU很容易租给资信良好的租户。
根据笔者观察，sunnyvale，west San Jose，建造EDU在目前来讲都很合适。因为附近大公司多，容易找到合适的租户。
但鉴于San Jose现在越来越严重的rent control，这个结论可能很快需要revisit。
05
建ADU应当注意的问题
第一，申请permit；
第二，谨慎挑选设计师，注重建筑日常使用，这个问题，我们下次细说；
第三，挑选有license的contractor：
如何挑选contractor，也是一个很重要的问题。笔者的建议是找用过的人推荐，而不是光看网上的review，因为网上的review有可能是刷出来的。
第四，仔细阅读construction contract：
1. 如果是contractor提供的construction contract，要尤其注意报价分项和合同标准，切忌一次性付清合同全款；
2. 如果是屋主自己提供合同，我会为我的客户提供保护屋主的建筑合同。
06
作为Agent我为客户提供的服务
第一，挑选价格合适的房子；
第二，分析房子的投资价值和法律风险；
第三，为客户度身定制或者审阅建筑合同，尽量减少风险；
第四，为客户度身定制合适的租约。
第五，如果客户需要出售房子，用高质量的服务为客户卖出最高的价格。有关卖房的心得，请参考我的这一篇：3个月多卖10万+，聊聊我卖房的心得。
笔者的联系方式如下：
关于我
大家好，我是绿水长流，毕业于加州伯克利大学法学院、复旦大学法学院，
加州职业房地产经纪人；
加州、纽约州、中国注册律师；
我为房地产客户提供专业的房地产买卖服务，及免费的法律咨询。
如有置业需求，欢迎点击文前二维码联系我，或者拨打650-391-3505。
猜您喜欢
【地产类】
3个月多卖10万+，聊聊我卖房的心得
San Jose免租提案后续—违宪！City Attorney Letter（全文翻译）
San Jose要提案给租客免房租啦，小地主们快去反对！附反对sample和email地址。
小地主的窘境-—疫情期间，租客不付房租怎么办？
疫情期间湾区小地主常见问题解答（Santa Clara/San Mateo/Alameda County）
疫情期间，地主收租五部曲
San Mateo County暂停驱逐令详解—附租客通知全文
San Jose黑屋洗白指导手册
手把手教你解决邻里问题
手把手教你解决邻里问题—HOA
手把手教你解决邻里问题—大树
手把手教你解决邻里问题—大树 Q&A
【法律类】
普大喜奔—华人孩子告学区，三年硬仗胜利啦！宪法第一修正案了解一下。
不保险的银行保险箱
我该给孩子付大学学费吗？
Startup的最大陷阱—Clawback Clause，坑你没商量
该怎么保护你，我的孩子？—一个律师妈妈的视角看待学校事故责任问题
律师教你三招，分分钟搞定交通罚单
买房推娃拼升职，防火防盗防后妈
【教育类】
一张图让你看清半岛南湾非教会私校
谁说美国娃数学不好的？看看湾区虎妈们是怎么推娃的—提高篇（”考着玩儿“系列）
谁说美国娃数学不好的？看看湾区虎妈们是怎么推娃的—基础篇
继续阅读
阅读原文
关键词
湾区
房子
屋主
建ADU
建造ADU