绿水长流带你买房之二：Living Trust和房产保护

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上一篇文章我们说了婚前财产和父母首付的处理，链接在这里，绿水长流带你买房之一：婚前房产 & 父母首付，如何谈钱不伤感情？

这一篇我们针对有娃有房家庭来说说living trust和房产。我们也会针对这个话题组织专题zoom讲座，如果有兴趣，欢迎扫描文末二维码参加讲座。

Living Trust基础知识详解

什么是Living Trust？

Living Trust是一份法律文件，主要分为几部分：

一、设立人，grantor

二、信托财产，也就是说，living trust负责放在living trust下的这部分财产；

三、

信托人

，trustee，这是living trust中最重要的环节，我们下面具体介绍；

四、受益人，简单说，就是能够获得信托财产的人。

Living Trust的作用

对于普通人做的revocable living trust，也就是在生前能够随时修改的living trust，能够：

一、避免生后财产被probate（pobate指的是通过法院确定财产的归属和处置财产，cost高、时间长）；

二、设立人在失去行为能力后，有合适的人帮助设立人处置财产。

普通living trust在设立人行为能力正常的时候，并没有“保护财产”的作用。

如果担心在被告的时候，譬如出车祸，譬如租客在出租屋里受重伤，会牵连到自己的房产，那么需要通过其他架构来解决liability的问题。这个我们会在之后的文章中专题介绍。

Living Trust规定的内容

对于湾区有房有娃夫妻，简单地说，H（husband）and W（Wife），合称Grantor（G），选择T（Trustee），来处置/分配在living trust内的财产P（Property），把财产给自己指定的B（Beneficiary）。

简单举例，小李和小王，设置了“李王家庭Trust”，规定在小李和小王出现意外的情况下，把Trust里面的房产，包括一套自住房，一套投资房，由小李在美国的表兄大李负责，分配给自己的两个孩子，小小李，和小小王。

在这里，小李和小王是Grantor，大李是Trustee，一套自住房和一套投资房是Property，小小李和小小王是Beneficiary。

有关财产的分配，什么时候分，怎么分，也是一个非常有趣的话题和内容，我们会在讲座里用实例具体分析。

哪些财产可以放入Living Trust

设立人拥有所有权的所有财产和权益，包括以下几大类：

房产；
银行存款；
投资账户，譬如股票账户；
退休账户，譬如401K、IRA等；
其他有价财产，譬如珠宝、字画等；
公司股权或其他相似权益（但受到公司组织文件的制约）；
Online账号。

如何选择Trustee

这几乎是诸如小李和小王，我们这样的新移民最头疼的问题。根据客户的情况，我把可以选择的情况归类如下：

Tier 1：

美国的亲人

；

Tier 2：国内的亲人，或是美国的朋友；

Tier 3：机构。

国内的亲人，首选走得近的、同孩子熟识的兄弟姐妹，因为父母年纪大了，照顾孩子无论是从身体上还是从能力上，都会有不少问题，而同年龄的兄弟姐妹，因为有类似的背景，对于孩子的生活、各种学习的安排，也更加能够贴近现实。

如果选择美国的朋友，则最好选择与自己的背景及经济情况类似的。

背景类似能够更好地安排孩子的生活学习，能够让孩子维持与同水平的生活；经济情况类似，则trustee自身不容易出现经济问题，如果有问题，也更有可能不挪用living trust内的财产。

大部分的人选择trustee，会把trustee和guardian（监护人）设为同一个人，但两者是可以分开的。Trustee管钱，guardian负责照顾人。

可以由trustee根据设立人的要求，按照trust文件设定的计划和安排，定期给guardian资金，用于照顾孩子。

另外，trustee的选择是非常灵活的，可以给trustee设立一定的条件，也可以设立co-trustee做更加稳妥的安排。譬如可以这样规定，设立人的父母在获得绿卡以后成为第一顺位trustee，或者由在美国的两个朋友成为孩子的共同trustee，一定金额的花费需要co-trustee的一致同意。

如果对trustee的选择有疑虑，欢迎联系绿水长流。买卖房产的客户都会根据家庭的具体情况，免费制作一份living trust和estate plan的其他文件。

Living Trust的设立程序、费用、和维护

在准备正式的living trust之前，设立人会需要先填写一个questionnaire。设立人根据自己的情况填写有关的各种信息，譬如trustee的选择，beneficiary的财产分配，等等。

在律师获得相关的资料之后，大概需要1-2周的时间综合整理，做成完整的living trust文件。

Living trust是estate plan一套文件中的一个文件，其他的estate plan文件包括Will（遗嘱）、Advance Health Care Directive（也称living will，预先医疗护理指示）、Durable Power of Attorney for Financial Management（财产管理委托代理书）。

一般一套普通的estate plan文件，收费$2000-$4000不等。如果家庭或者财产构成复杂，或者有其他要求，收费会相应增加。

Living trust没有维护费用。如果家庭成员变化，或者财产构成变化，需要做相应的更新或改变。如果家庭的相关事务有了非常大的改变或者对于家庭安排有了本质的改变，那需要重新订立living trust以及estate plan的其他相关文件。

房地产买卖客户如果通过我买卖房产，不仅可以免费设立living trust，更可以终身免费更新和修改living trust和estate plan文件；我会不间断跟踪客户信息，及时提醒，让您再无后顾之忧。