绿水长流带你买房之六：升级自住房，你准备好了吗？做好这些事，升级不用愁…
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自从居家令开始，大家在家工作学习的时间越来越多。如果夫妻两人都要conference call，再加俩娃zoom上网课，没有独立的工作学习空间真的是很stressful。因此，越来越多的有房一族有了升级自住房的需求。
今天我们就来看看升级自住房需要做哪些准备工作。也欢迎大家关注“绿水长流带你买房”系列：
01
决定如何处置现在的自住房
第一，先买第二套房，现在的自住房出租。
这种方法适合于有足够的现金可以支付第二套房首付的买家。
同时需要了解以下数据：
1. DTI （debt to income ratio），debt可能包括两套房的PITI（principal、interest、tax、insurance）；
有些银行可以只算新房的PITI作为debt，但需要符合其他的要求。
同时，因为各大银行紧缩贷款政策，湾区很多购房者也需要使用公司的RSU作为收入，所以，具体income是多少，也需要根据贷款人的公司、工作时间、RSU vesting等具体计算，不能一概而论。
具体情况可以咨询绿水长流，我会为您介绍最适合情况的贷款银行以及精确计算贷款额和purchase price。
2. Rent Income
因为第一套房一直是自住，所以没有出租记录，或者出租的报税记录，不能证明租金收入。租金收入可以通过订立租约确定，也可以通过zillow搜索同一区域的类似房产来确定。一旦银行认可租金，租金可以用在DTI，income的计算中。
但考虑到空置率、维修等因素，即便银行可以算租金收入，也会打不小的折扣。
然而，要特别注意的是，自从疫情以来，很多银行不再认可没有任何出租历史的租金收入，因为考虑到租客不付租金的法律风险。
3. Down Payment
因为湾区很多买家的首付都在股市里，所以需要注意的是，一旦offer被接受，需要尽快cash股票，避免产生股票缩水无法close的情况。曾经有买家因为股市4次熔断导致资金链断裂无法close。
02
决定第一套房出租
第一，refinance
因为自住房利率比出租房利率要低不少，所以，如果有计划要升级自住房的话，可以提前半年refinance，尽量锁定更长时间的低利率。
譬如现在的自住房是7ARM，2021年到期，可以再做一个7ARM的refi，把贷款利率锁定到2027；或者直接做一个30年的自住房贷款。
第二，了解出租法律法规，挑选合适租客。
有关出租的法律法规和政策，公号写过不少，大家可以参考公号的历史文章，或者之间点击文末二维码联系索取。
我为买卖房产的客户提供全套免费的租房文件和全程免费专业指导。
第三，了解出租房、自住房的各项税收，合理避税
首先，在房产售出前的5年内，如果有2年自住历史，能够享受个人25万，夫妻双方50万的Capital Gain免税。
自住房转出租，之后决定将房产售出，如果不能满足5年/2年的时间要求，那么在税收上会有很大的损失。
如果已经决定将自住转出租的房产出售，需要注意出售的时间点。
如果想置换出租房，那么要充分使用1031 exchange的tax deferrence benefits。
03
决定第一套房出售
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关于我
大家好，我是绿水长流，毕业于加州伯克利大学法学院、复旦大学法学院，
加州职业房地产经纪人；
加州、纽约州、中国注册律师；
我为房地产客户提供专业的房地产买卖服务，及免费的法律咨询。
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