买公寓楼花有风险！几百户买家梦碎

最近，加拿大两大城市温哥华、多伦多，炒买楼花风气很盛行。

在这个想以钱生钱的时代，不去学会买楼花就相当于赔钱----因为有机会成本、时间成本在里面。所以学会投资楼花、明白其中的风险，是成为一个精明的投资人的当务之急。

什么是楼花

“楼花”一词最早源自香港，是指尚未尚未开工或建筑完工的房地产物业，在施工阶段就推向市场销售。预售商品房也称楼花、期楼。如果把开发公司已建成的房屋看成建设完成后的果实，那么开发公司正在建设而未完成的建筑物则可看做这一果实的花。由此进一步引申出买“楼花”、卖“楼花”、炒“楼花”等。一般称卖“楼花”为预售房屋，买“楼花”为预购房屋。

开发商拿出设计图给购房者认购，这时的房价相对于未来涨幅的判断。如果看涨，那现在买入或是便宜的，是对未来的某一种投资（小编：如果房价未来走低，买进楼花也有可能被套成房主）。投资楼花是投资房地产的一个极为常用，同时也是效率比较高的手段。从投资的角度看，买楼花等于是买进一个房产合约。

根据BC省2016年5月的立法规定，没有卖家书面同意，销售合同不得转让，所有转让利润归卖家所有。时任省府财政部发言人Jamie Edwardson确认：该立法不适用于新开发项目，包括楼花转让。所以，楼花转让是合法交易，甚至可以理解为政府鼓励的交易行为。因为楼花转让甚至不受2016年8月正式实施的15%海外买家税约束。

比较楼花与现房的区别

首先是资金占用量，楼花普遍只需要支付15%-20%的房价合同即可进行交换，至交房时根据贷款情况再支付10%。等待交房的期间不涉及到每月的贷款问题，以较小的投入实现安居之梦，这些都是楼花的好处。而现房需要立刻进行贷款，往往直接需要支付20%的首付。

其次是房价，一般健康的楼花与该地区最新现房售价基本相当，因为同一地区同样条件下越新的物业价格越高。但其实购买的是两年至四年以后的新房，在建造过程中往往会根据地区房价有一个合理增值，等于用15%-20%的资金投资，在没有贷款的情况下享受这个增值额。而现房则直接按地区正常房价购买，立即进入贷款，在投入20%资金并支付利息的情况下享受地区房价的增值。

作为房地产类的投资产品，楼花同时具有房地产和投资两种特性，它的交割期长，通常会有2-4年，这就对投资者对将来价格走势的判断有比较高的要求。由于拥有巨大的投资杠杆，

如果判断正确

，投资楼花可以带来巨大的利润。

楼花市场有多火？

地产信息咨询公司McNeill Lalonde & Associates（以下简称MLA）的研究报告显示，2016年大温共有8955套楼花上市交易，全年售出率为87%，在三季度甚至仅有31套未售出，创5年内的销售记录。

2017年，预计新推楼花10700套，全年售出率更高，售出基准价格或也更高。

MLA给出的理由是楼花本来就是先收钱后建房，发展商必然要根据市场情况把未来的升值空间和成本涨幅提前预算进去。所以市场交易火爆和建房成本逐年提高的因素必然导致楼花价格不断上涨。

房地产咨询公司ALTUS GROUP在一份报告中称，大温高层公寓建筑成本已经从2016年的230加元每平尺上涨到290加元每平尺。

土地成本则狂涨260%！温哥华某些热点地块的土地成本甚至达到1000加元每平尺以上，面粉比面包贵的现象已经出现在温哥华。

买楼花的风险

在市场上人人开始疯狂的时候，其实你要明白风险也正在悄悄地到来.让我们来看下面的案例：

2017年多伦多公寓市场发展趋势见好，许多人买公寓楼花投资或是自住，去年公寓价格大涨了20%。但不是所有买家都这么幸运。

近日多伦多有一些买家就收到公寓开发商发来的坏消息。

公寓楼盘Museum FLT的设计图

Tanya Rumble和伴侣Josh Kolic住在多伦多High Park公园附近的Junction社区一带，已经有七年的时间，他们对周围的环境相当满意。后来两人听说在社区里要新建起一栋10层楼的公寓，就动心了。

按开发商Castlepoint Numa的广告描述，这栋即将开发建设的10层高公寓楼盘Museum FLT将位于Sterling Road上，临近一个新的公园，周围环境优美，交通便利，附近公交系统发达，而且设施完善，有幼儿园，还有一座新建的现代艺术博物馆。

两人对这个楼盘非常满意，Rumble说，那时候她几乎每天都会到售楼中心去，恨不得成为第一个下定金的人。

Rumble确实如愿成了这个楼盘的第一位买家。2016年5月，他俩兴冲冲地签约买下了一套两室两卫的公寓。

突如其来的坏消息

上周，也就是两人签约买房的将近18个月以后，他们收到了来自开发商的一封信。开发商说，由于建设资金筹措不足，而且暂时得不到市政府的审批，之前的交易只能取消。

虽然开发商把他们的定金退了回来，但他俩非常沮丧。不仅因为期待了许久的公寓被取消，更因为等了这么久，现在的公寓市场价格已经比当时涨了许多。

据多伦多地产局报告，去年多伦多的公寓价格涨了20%。许多和Rumble他们一样最终“梦碎”的买家们都发现现在已经买不起当初看中的公寓了。

该开发公司主席Alfredo Romano在回复CBC的信中说，这个项目只是暂时取消，但公寓最后还是会盖起来的。对于公寓何时会建成、是否会把公寓以更高价格卖给新的买家、是否会给原先的买家折扣等问题，该公司拒绝回答。

建不成的楼盘并不少

据CBC报道，今年尽管大部分公寓开发项目都如期进行，但仍然有一些项目“泡汤”，让几百位买家都和Rumble一样，陷入进退两难的境地。

年初，一个在Etobicocke的公寓项目也被取消。开发商Stanton Renaissance欠下几百万债务，当时承诺将建成27层高的公寓大楼化为“泡影”，目前只完工了15%的工程。超过200套公寓早已被出售，有的买家甚至在六年前就签约买下了公寓。

一位买家Arash Borujerdi表示，他至今没有收到本该退回的定金，而且公寓价格一直在涨，他现在恐怕是买不了别的公寓了。

买家在签约前必须了解：

1、楼花是否可以转让。

2、楼花转让条件。比如有的开发商会收取一定的转让费用。也有的开发商允许免费转让一次，但第二次转让就要收费。这时就要了解费用的多寡，如果过高，转让时的获利大部分归开发商所有就没有意义了。通常在合同中会约定转让楼花的时期和基本条件等。

3、和地产经纪商定楼花转让的方式：MLS，Exclusive，还是Privately。

4、提供贷款证明（如果开发商需要）。

如果是二手楼花交易，除了上述内容之外，买卖双方还要注意以下问题：

1、开发商收取的转让费用由谁支付？

2、准备所有和原购买合同相关的文件。

3、如果买家最终没有履行合同，卖家仍然有责任履行原合同。

4、卖家需要支付的费用：a、法律费和相关支出；b、开发商收取的费用（协商决定）；c、地产经纪的中介费；d、增值部分税收。

5、买家需要支付的费用：a、委托买方地产经纪起草楼花转让合同，并请律师审查合同条款费用；b、如果接收物业则需要交物业接收费用；c、入住时需支付入住费用：包括押金、预估地税、预估condo管理费、利息。

6、最终交付时，卖家需要支付给开发商以下：a、法律相关的费用和支出；b、土地转让费（Property Transfer Tax）；c、新房税（GST） 5％；d、市府的土地征用费用。

7、在Condo登记以后，开发商把产权转让到最终买家名下时，买家需要把余款付给开发商，同时把转让合同中规定给一手楼花买家的费用结算完毕，交易过程才算结束。

需要注意的是，如果是三手楼花甚至四手楼花转让，就需要留意是不是炒股会炒成股东，因为多次交易后成为最终屋主的概率会越来越高。

相比一手楼花，比较复杂的问题大多出现在二手楼花交易。现在二手楼花信息还没有被纳入地产局的交易系统MLS。

房地产投资是所有投资类别中风险最小的，但也并非毫无风险，作为投资者最好的办法就是选择专业地产投资顾问为您全面衡量您的情况，量身定做适合您的投资方案。

为什么买楼花要找地产经纪？

开发商之间卖楼不是采取相互之间低价倾销，而是采用市场营销办法卖自己的楼盘。而市场营销的主体和中介就是地产经纪。地产经纪采用各种方法为开发商促销楼盘，开发商也给地产经纪在楼盘价格上一定的优惠3%-7%（以commission的形式体现）。优惠的比例取决于楼盘的销售难度，难度越大，优惠越大。也可以这么讲，地产经纪可以相当于楼盘的批发商，他从楼盘开发商那里拿的价格相当于批发价；而个体的楼盘消费者买的楼盘价格确是零售价。就像大的连锁超市从生产厂商拿的商品价格，远远低于个体直接从生产厂商拿货的价格一样。

由于楼花的价格都在几十万以上，即便优惠只有3%-7%（commission），地产经纪从开发商那里得到的优惠还是很大的。所以，很多买楼花的人不是选择直接到楼盘开发商那里买楼，而是选择自己的地产经纪带自己去楼盘销售中心去买楼花，这样做的好处是：可能少花一些买楼的钱；得到一些辅助专业服务；得到一些良好建议。

首先，找地产经纪买楼花可能省钱。

楼盘开发商为鼓励地产经纪为其楼盘做市场营销，开发商给地产经纪一定的佣金作为补偿。这佣金应是地产经纪个人所得，不是每个地产经纪都把自己的commission和客户分享，法律可没有这个要求。commission是地产经纪的个人合法收入。但有些地产经纪却愿与客户分享这部分佣金，实现双赢，以期获得更多的客户和业务。比如客户买50万的楼花，楼盘开发商给地产经纪4%的佣金。在楼盘closing之后，地产经纪能拿到$20,000加币。扣除公司费用后，与客户平分此佣金，每人各得大约$10,000加币。这就相当客户只支付$490,000买下这个楼花。如果客户自己直接到楼盘售楼处买该楼花，价格是$500,000加币，比自己直接到楼盘销售中心买楼花整整节省$10,000加币。

当然，如果买的楼花价格越高，commission比例越大，客户与地产经纪分享的的金额也就越多；反之，分享的金额就会少一些。当然地产经纪是否与客户分享佣金，地产经纪和客户的分享的比例多大，都是有具体地产经纪决定，因为佣金是地产经纪的个人合法所得，没有必须分给客户的义务。客户在选择地产经纪之前，应与地产经纪商谈好此事，以免事后发生不必要的争议。

其次，买地产经纪买楼花可以得到辅助专业服务。

其实，客户买楼花与买二手房相比，要简单得多。而且，真正为客户把关的是客户的律师，客户的律师负责研读客户与开发商之间的房屋买卖协议内容，律师会删掉或修改开发商起草的房屋买卖协议当中的一些不合理收费，并明确一些可变，不确定的收费项目。比如，教育附加费（Education Levy）和建筑增容费（Construction Levy），这两笔费用是视情况而定的。在发展商开始卖楼花的时候，这些费用是计算在房屋的成本里的。

但是，由于楼花的开发周期往往有3到6年，甚至更长，在未来的几年时间里，很多因素会变化，所要征用的费用也可能增加。所以，开发商喜欢在开发商与客户签订的房屋买卖合同条款中，把这项设为变量，也就是不确定的量，将来政府多收，开发商也有权利向客户多收。风险都转移到客户身上，当然客户是不喜欢这样不确切的东西。客户可在10天冷静期内，让自己的律师向开发商争取一个令客户满意和可接受的数字。也就是争取一个一个Cap Clause注明上限是多少，用来保障自己。但并非所有的开发商都会同意加上。所以在买楼花的时候，一定要切记询问开发商，这是买楼花最重要的一个要注意的地方。

再有，很多客户买楼花是为了投资，这时，客户与开发商签订的房屋买卖合同中的转让条款显得非常重要。在客户签订合同之前，要明确该楼花在closing date之前是否可以转让，转让费是多少？

在客户买楼花的整个过程中，客户的律师作用是非常关键的，律师负责为客户审定合同内容，为客户明确合同中对客户不利的模模糊糊的内容，删除掉一些对客户不利的条款。而地产经纪只是起辅助性的专业建议，比如提醒客户一些买楼花一些注意事项、帮客户看一下房型图纸、提示客人及时登记tarion等等有益的建议。

而地产经纪只是起一些辅助的服务工作。比如，提醒客户找律师看合同，注意10天冷静期限做出决定是否买该楼花，明确该合同是否在closing date之前可以转让等等。

最后，地产经纪可以给客人一些良好建议和提示。

曾经在售楼处出现过这样的情景，有些客户不带地产经纪，直接到售楼中心买楼花，以为开发商出具的售楼合同就是样本合同，不加思索地按照售楼处的工作人员要求签字。这些售楼中心的工作人员是代表开发商的利益在工作，没有义务提示你levy cap等等注意事项。所以，客人可能在后来接受楼的时候会发现，自己的被征费用会比邻居的高很多。别人的楼花在closing date之前就可以转让，自己的却不能，给自己造成很大不必要的经济损失；反之，如果客户带着自己的地产经纪一起去买楼花，地产经纪就会提示客人，要开发商在合同中明确一些不确定，但对客户不利的一些条款。

再有，很多客人不太熟悉看户型图（Floor Plan），对自己选择的户型糊里糊涂，到交楼的时候才发现和自己心目中的户型相差甚远，甚至一打开门，发现大厅内有个承重大水泥圆柱上下贯通整个房间。后悔都来不及；而对户型图相当熟悉的经纪就会帮你学会看图纸，为你清晰的勾勒出将来房子的内外结构，让你买的清清楚楚，明明白白。此外，地产经纪会帮你分析买楼花的GST税务问题，和提醒客人按照tarion的规定及时登记，确保新房保险生效。该项登记非常重要，尤其是买楼花进行投资的，如果忘记tarion登记，可能面临巨额罚款。所以，买楼花有地产经纪提供建议非常重要。

买楼花的客人只要带着自己的地产经纪一起到售楼中心，将地产经纪名片交给售楼处工作人员，一旦成交确定，地产经纪就可以在房屋closing时得到相应的佣金。

所以，客户在买楼花的时候可以选择找个地产经纪，因为地产经纪不需你支付一分钱，而且可能为你节省费用，更重要的是能为你提供一些有益的建议，避免你发生不必要的损失。

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