秘密：把自家房子卖出天价的一个套路

在各大房产销售网站上，都能看到许许多多等待销售的房产。除去运用广角镜头进行“拉宽”方式的拍摄让房间显得非常宽敞以外，很多的房屋大家还能够看到十分考究的家具组合，色彩搭配非常宜人的软装，以及墙上的艺术品和房间内摆设的小工艺品等等。

而如果真正在 Open Home 的时候登门拜访，你会发现有些房间的摆设比照片上还要好，会让你有当场想要购买的冲动；对比起来，还有不少房子里面空空荡荡的，进去看房的时候就只能看到墙壁和地毯，十足的“裸奔”。

其实，这些摆放在家中的家具、艺术品、布料、陈设等等，很有可能是房主为了将房产卖个好价钱，雇佣专门的公司对房屋进行了家具租赁和整体包装而来；这就是本文要介绍是很常见的房产整体包装和美化服务，英文叫做 Home Staging。

常常会有业内人士如是说：空房显不出空间感，也不会留住客人的脚步，多数人进去会在5至10分钟就出来了；如果有Staging的房子客人会在里面逗留至少半小时至40分钟，找感觉，适当的装饰会营造一种温馨的家的感觉.

Home staging 是近年来兴起的房地产促销手段，普通的房屋经过设计师/装饰师Designer/Stager 的设计装饰，能够更大程度上的吸引买家，并给买家深刻的印象。经过了包装的房子比“裸奔”的房产，能更快的成交，并且往往能卖出更高的价钱。原因非常简单，人家是专业的，自然知道使用什么样的方式能够“化腐朽为神奇”。

为什么要在卖房子之前找 Home Staging？

想做好房屋装饰，找一个专业的房屋装饰公司 Home Staging Company 至关重要。经验丰富的公司充分了解市场需求，不须动用装潢工程，透过专业设计师的空间规划，针对潜在买主的喜好及屋况挑选适合的风格并提供活动式家具、摆饰及艺术品等，让待售房屋呈现温馨的、人情味满满的家庭氛围。

Home Staging 主要换位思考、站在买家的心理上进行设计，以买家感受放在首位，要把自己的房屋假定成买家的房屋进行装饰改造。专业的 Home Staging 设计师进行设计，他们会根据您房屋的实际情况，合理布置您的家具摆设、装饰点缀；甚至大动干戈建议房主更换地板材料、窗帘和墙面色彩；修正花园草坪等等，从而突出房屋的优势、巧妙隐藏一些弱点，房屋也不再间间独立而是成为一个整体，使得人们会情不自禁从外到内的连连称好。

CSP行业协会关于房子做与不做HomeStaging对售房周期的影响的数据显示：在加拿大，没有经过Home Staging的房屋平均出售周期为30.9天，而经过Home Staging的房子平均售出周期为13.9天，并且经过Home Staging后，Open House的反应更好，更吸引客户，便于锁定Offer，要想让房子以一个理想的或超出期望值的价格售出，就一定要让房子在同类房屋中脱颖而出，而这个秘密武器就是HomeStaging。

Home Staging 当然是要收费的，价格要几千块，其中包含家具租赁、运输的费用以及设计师和装潢师的劳动费用。对于屋主来说，这几千块完全属于“低投入高产出”的投资，因为好看的装潢能够增加优点、遮盖缺点，多卖一万块的回报就是可观的，对不对？另外还有可能让买家“一见钟情”迅速掏钱购买，那么房屋缩短了成交的时间，这从另外一方面也是“挣到了”。

Home Staging 主要做什么样的工作？

对房屋进行一个整体评估
与房主沟通并制定出详细的方案和预算
如果房屋内还有房主自己的家具，那么设计师会建议去除房间不必要的物品，这样不仅能使屋内整洁清爽，更能给买家最好的空间展示
如果房屋内有个人风格以及私人物品的出现，设计师会想办法清除这些东西，因为过度个人化风格的东西并不一定符合公众的审美
设计师根据房屋的结构和布局进行摆放设计，并画出草图，如果由结构性的缺陷（例如锐角、黑屋、低矮的顶棚），那么可以请设计师做一下额外的处理
家具租赁：特别针对空置的房屋，高级的家具和装饰品经过设计师的摆放会营造出高雅温馨的环境，给买家一个真实的家的画面，而不是面对空房间脑中的想象
软装租赁：包括墙上挂的画、卫生间的花瓶、厨房的各种高大上的厨具、布艺沙发上的靠垫，这些软装也都能轻易租到
专业的清扫服务，要把所有的墙壁都弄得干干净净，地毯必要情况下进行清洗甚至更换（额外的费用哦）
门啊、地板啊、墙壁啊要是有窟窿，也可以付费进行修补

Home Staging 会用到什么样子的装饰品？

其实，我们看到很多装潢过的房产特别的温情满满，对于专业人士而言，这些都没有费他们多大的脑筋，做多了会发现都是“套路”。

Home Staging 经常会用到以下各种小装置、小道具、小装饰品，如果您是买家前往 Open Home 看多了，自己都会有审美上的提高。

屋内漂亮、简洁的家具，布艺沙发和沙发上各种好看的靠垫
质地为丝、缎、毛、麻的柔软物品
有质感的地毯、挂毯
书架上的书籍（有可能只是个外壳哦~）
印有简单线条的窗帘
镜子、植物、落地灯、台灯、转角沙发
Queen Size / King Size 的双人床，以及床上的靠枕靠垫
装有抛光的苹果、橙子和葡萄的大碗
洗手间带香味的香皂及装有洗浴用品的篮子
后院室外餐桌上漂亮的盘子
墙上的各种色彩鲜艳的艺术画

宅装前客厅

宅装后客厅焕然一新

售前美化 VS 装修

有一个概念很容易和售前美化混淆，就是装修。通俗地讲，小打小闹是美化，大动干戈是装修。既然如此，如何界定美化和装修呢？

一般来说，装修是为了提高房屋的价值，可能会改变房屋的格局，造成的价格变化较大；而美化是为了更好地体现房屋现有的价值，并不改变房屋现有的格局，也不会考虑房屋增值的情况，因此对价格的影响多体现为小幅上升及基本持平状态。

在做美化时，屋主最重要的是注意“尺度”的把握。做美化最重要的目的是修饰房屋而不是改变房屋，其重点也在于外部的美观上。房屋需要售前美化最大的原因在于迎合市场，让房间符合大多数人的审美。有些屋主舍本逐末，花大价钱更换暖气等，但效果并不明显，投入与产出往往不成比例。

分享一些Home Staging的心得

房屋的风格一定不能太个性：

色彩及装饰一定要以中性为主，迎合大众的品味，最典型的就是室内墙的色彩，中性的墙面色彩是最好的选择，比如淡灰色或是米灰色都是不错的选择。

饰品的使用：

这在Staging中是非常重要的一个环节，合适的饰品令房间更加温馨，也可以大大提升房屋的档次，但如何合理的使用确实是一门学问：

1、大件或超大件艺术品挂在主墙以提升空间感；

2、如果天花板较矮，艺术品垂直悬挂，可使视线垂直向上，天花板看起来比实际要高。艺术品最好采用鲜明的主题，比如树和高楼；

3、高墙和高天花板用带框的大艺术品，或者采用一组同类图画整体布局；

4、悬挂高度很重要。过高会使家具和艺术品之间失去关联，会产生漂浮在墙壁上的错觉。所以要以家具为依托。与沙发搭配，较好的高度是在沙发上方约10-15厘米；对于其他家具，可达到20厘米。（也可以人的水平视线与画面中心基本一致为标准；

5、小件的艺术品能够吸引人的注意力，家居内要设置看不完的“美景”，一定数量的装饰品可创造悠闲的室内环境，丰富居室的色彩，有助于更好的空间展示。

巧用镜子，增加亮点：

很多时候在靠近餐桌的那面墙上放一面镜子，因为镜子是一种很有效地营造情调、扩大空间的工具。当房间面积偏小，或者因为没有大窗，显得光线过暗，那就可以通过在墙壁上悬挂镜子来弥补这一缺点。镜子不但可以把光线反射到房间里，使房间显得明亮，还可以通过映射出房间其他位置的景象，能够让房间看起来更大更通透。比如在较狭窄的走廊悬挂一面合适的镜子就是个好主意！

做个 Home Staging 贵不贵？

做个 Home staging 没有固定的价格，具体来说要看你销售的房产有多少房间、多少面积、房屋的新旧程度如何、房屋的内部结构是否复杂、以及预期的家具摆放时间有多久。通常而言，一般会租用家具4-6周，再加上设计和动手装潢的劳动时间成本，另外在报价上还要+GST。

双方可以签订合同，分期支付或者等待房主拿到房款后再掏钱，反正实际上装潢公司的“硬成本”很低的。如果在约定的时间内无法把房屋销售掉，那么也可以选择延期，由于延期并不需要设计师的再设计、装潢师的二次劳动和搬动家具，所以延期往往只需要几百块即可加多4周的时间。

You don’t sell the steak; you sell the sizzle

精打细算的你可能现在正在盘算，花这笔 home staging 的费用换来的回报是否是明智的投资。要知道，老外做销售的有句名言：You don’t sell the steak; you sell the sizzle。意思是做餐饮的都了解，要推给客户的不是牛排的肉质和味道，而卖给他的是牛排在BBQ火焰上嘶嘶作声和烧烤时香味四溢的场景。

同样地，宅装的目的是直接对准买家的心窝，让他感觉到这个是他温馨的家，让他产生将来在这个房子里与家人亲友共聚天论的瞳景，在他脑海生成了这个模具后，买家的直观感会告诉他这房子非得买下来不可，多付一点钱都是值得的。

当今楼房价格飞涨，动辄超过一百万的比比皆是。经过宅装的房子平均比没有宅装的同类房子一般都能拿到更好的价格，如果你能够左右成交价的一两个百分点，差价往往是数万元甚至十多万元。你付出获得的回报可以是几十倍。加上售前装修过的房子会加速售出，所以这是个抛砖引玉手段，回报是挺可观的。

装修之前：

装修之后：