兔主席 20220222
1.2021年末中央经济工作会议官方表述
2.房地产行业的问题
3.“房住不炒”与“长效机制”
4.“十八大”以来的思路
5.房地产新的发展模式里的业务、业态
    1）“租购并举”
    2）“租赁住房”
    3）“保障性住房”
    4）城市更新/改造
    5）老旧小区改造及社区养老
    6）住宅物业管理及生活服务
6.退一步思考：究竟什么是“房地产”？“房地产”狭义化带来的问题
7.“住宅地产”的“新的发展模式” vs “大地产行业”的“新的发展模式”
8.房企留下的“木马”——通过住宅物业，触达更广泛的居住服务市场
9.围绕不同的资产/空间/业态发展垂直能力
    1）从资产导向到服务导向转型的典例：酒店管理行业
    2）租赁住房/长租公寓——不动产/金融 及 服务 属性同等重要
    3）购物中心——满足生活消费需求的物理平台
    4）写字楼——包袱重重的业态及如何依托写字楼空间纵深发展
    5）仓储物流——由单纯的仓库到物流及供应链解决方案提供商
    6）主题公园——运营极度复杂的行业，迭代需要IP
    7）冰雪——探寻不那么依赖IP的赛道
    8）产业园——最有能力打造“双资本循环”的产业
10、转向“轻资产模式”
      1）何为“轻资产”
    2）从“重资产”到“中资产”到“轻资产”
    3）不同业务内涵的“轻资产模式”
第一类：资本管理/金融资产的管理与服务（“基金化”、“资产管理”）《轻资产之路：“基金化”与“资产管理”——房地产“新发展模式”探讨（15》
第二类：围绕不动产资产的开发及运营提供的管理服务（从“代建”到“商业运营”）
房地产企业“轻资产模式”的第二类，即在不动产及固定资产的建造形成及后续运营中，为资产的所有者/业主提供的服务。
取几类比较典型，且人们比较熟知的业务。
——酒店管理（2B）。酒店管理公司/品牌集团为酒店资产所有者（“业主”）提供管理服务，并收受品牌及服务费用。业主是重资产的，要承担酒店资产的开发建设投入，并持有资产，还需背负酒店日常运营的基础人力与开支；酒店管理公司是轻资产的，负责引入建造标准、管理标准、管理流程、软硬基础设施、品牌及会员体系、各类垂直或上下游“增值服务”等。
在本系列业态分析的第一节“从资产导向到服务导向转型的典例：酒店管理行业”《酒店——一个值得其他业态借鉴的行业：房地产“新发展模式”探讨（六）》即已介绍。酒店行业企业是不动产领域里最早完成由“重资产”向“轻资产”模式迭代转型的细分行业。
不特如此，一些公司还实现了资产管理与运营管理完全、彻底的分离，甚至分家。以喜达屋（Starwood）为例，“资产端”有Starwood Capital（喜达屋资本）——一个专事不动产资产投资的PE；“服务端”则为Starwood Hotels and Resorts Worldwide Inc（喜达屋酒店及度假酒店国际集团），专事酒店管理服务。两者股权分离，并且后者（喜达屋酒店）在2016年售予Marriott International（万豪国际）。
在酒店行业已经发展成熟的模式，也可以逐步推广至其他行业，例如购物中心/奥特莱斯、租赁住房、仓储物流、旅游地产等，以及住宅物业等。
许多房地产背景的轻资产公司（例如商管/物管公司）都在致力于对外拓展第三方管理能力。
——住宅物业管理（2C）。房地产开发商投资建造了住宅项目，将物业项目散售予小业主，并在之后持续对住在小区提供物业管理服务，并对业主收取一定的物业费作为报酬，就是物业管理业务。这是房地产开发商最熟知、最“古老”的一种“轻资产模式”。只不过在早期，开发商多将优异的物业服务（以及高性价比的物业费）作为一种促销手段，但没有将其视为一个独立的业务、赛道、模式。一些开发商甚至直接将物业外包，还有把物业板块整个出售的。这种情况直至2019年末至2020年初物业管理行业受到国家政策鼓励及资本市场追捧后才发生改变，房地产企业发现：住宅物业管理是他们留下的一个“后门”，可以帮助他们链接新经济、探索“新的发展模式”。这两年的变化是，1）“并购”：一些房企因为困境和出险，将物业管理出售予其他同行企业；2）“外拓”；一些房企旗下的物业管理公司经营不善，导致“丢盘”，所管理的小区转选其他物业公司前来管理。这就使得房企旗下物业公司得以管理其他开发商开发的物业。过去两年，行业处在快速的集中通道中。《住宅物管——房企留下的“木马”：房地产“新发展模式”探讨（五）》
——代建（2B/2G）。如果你是一个非地产企业——比方说互联网企业、高科技企业、金融企业……在自主需求或政府政策鼓励与支持下，获得了一块土地，可以用于建造总部大楼，那应该怎么办？你是需要从房地产企业招聘一大堆人，成立一个事业部去做这件事么？或者，假如你是一个政府或事业单位，需要建造一个公建项目（例如体育场馆、会议中心、办公楼宇），或者建造人才宿舍……你需要从房地产企业招聘一大堆人，专门成立一个单位去做这件事情么？没有必要。委托一个房企做就可以了：房企可以帮你对接、管理、管控庞大的供应商群体及复杂流程，完成从设计到建造的全部复杂工作。最后，你会根据项目的规模、复杂性、完成度，对房企支付一定比例的费用。对房企而言，这就是所谓的“代建业务”。当前，许多地方政府都将土地售予企业而非开发商，希望他们建造全国或区域总部，创造税收与就业，同时弱化项目与住宅地产的绑定；同时，在大环境下，房地产企业（尤其是民营企业）也在着力探索“轻资产模式”，希望系统性地减少业务对自由资金及资产负债表的依赖，寻求对业主输出自己的执行经验及管理能力。这就是使得“代建”成为一个非常有潜力的模式。一些房地产企业甚至将其视为一个“独立”的业务板块及产业，推动其分拆上市。在笔者看来，代建只不过是“轻资产模式”的一种；从轻（0）和重（1）的划分维度上，它偏重于轻（0）；在不动产的生命周期里，它处在早期——房地产/不动产的开发、建设期。正如合资、“小股操盘”、“基金化”都只是投融资的解决方案，而非独立的“板块”或“细分行业”一样，“代建”也不是一个独特的“板块”或“细分行业”——它只是房企在房地产开发阶段中采用的一种“轻资产”的模式，一种应对未来的经营模式。对于管理能力、人力资源、金融能力较弱的民营房地产企业而言，代建是应对未来的一种非常重要的模式。
我们可以将上述几个典型的、易于理解的模式“串起来”：轻资产模式可以如何运作。当然我们这里只讨论理论上的可能性：
——一个互联网企业在某一线城市以较低价格拿了一块综合用地，地方政府的用意是将项目用于企业的总部建设，但为了带动周边发展，也为项目配备了少量的住宅（人才公寓）和部分的配套商业；
——该互联网企业研判，自身没有能力开发这样的复杂项目，遂选择某大型房企，委托其从事代建业务。房企需制定整体设计方案，对接建筑单位及其他供应商，负责配套商业的规划、招商运营，以及整个项目后续的整体维护及运营，特别是住宅（人才公寓）部分
首先，该房企已经承担了“代建”功能，需要完成项目的物理空间营造（盖房子）
其次，该房企需要（或可以）对企业的总部办公、住宅（人才公寓）、配套商业提供从初始到持续运营所需要的全部服务。
所谓“全部服务”，范围非常之广，包括总部的办公解决方案；住宅/人才公寓的物业管理、到家服务及其他“增值服务”；配套商业的招商及后续维护，等等。
代建并不是一个“板块”，它只是房地产开发阶段中，房企所采用的一种“轻资产模式”。它是“一次性”（one-off）、非持续的（non-recurring），因为房子建造完毕后，不再需要重复建造，也不需要反复大额投入加以维护。代建的核心价值，在于提供场景，帮助引入其他持续性业务。
房企可以从“代建”（或“空间营造”）业务开始，切入不动产空间运营的所有环节。可以把“代建”看作一个切入点，一个“流量”入口，一个“场景”入口。
又因为“代建”涉关建筑物理空间的营造，房企是有一定先天优势的。房企可以通过“代建”业务，与资产及空间建立“亲密”、持续的联系。基于此，房企可以谋求“流量变现”，建立一些痛点、刚需能力，为所管理的资产与空间内的机构及个人提供其所需的服务。
从“代建”到后续的运营及服务，一切皆可贯通——他们所反映的，只是空间的业主及空间使用者，在空间的不同发展阶段里，围绕空间所产生的不同诉求。
以上，为我们总结的轻资产模式的“第二类”——“围绕不动产资产的开发及运营提供的管理服务”
如果说，第一类轻资产模式（“基金化”、“资产管理”）的对标企业是国际PE（例如黑石、Cohen Steers）及资产管理类企业（如ESR/“易商红木”）的话，则本文所述之第二类可以对标酒店管理企业（从国际酒店集团到华住集团）。
第一类企业更偏重不动产与金融，也更加传统，第二类企业则可以理解更广大的经济体，可以整合房地产企业所服务与管理的不同业态及赛道，可以促成各种协同，同时更偏重消费。在中国的大环境下，笔者必然相对更加看好第二类轻模式的企业。
（未完待续：其他的“轻资产模式”；在不同的资产类别与空间构建垂直领域能力；由资本主导转向服务主导或科技主导的企业；会员体系与打破物理空间隔阂的能力；生态体系构建者；何为“良性循环”、国企与民企的关系等）
 #中国房地产#系列文章链接：
房地产的“新发展模式”——政治经济与商业探讨（一）
房地产的“新发展模式”——政治经济与商业探讨（二）
房地产的“新发展模式”——政治经济与商业探讨（三）
房地产的“新发展模式”——政治经济与商业探讨（四）
住宅物管——房企留下的“木马”：房地产“新发展模式”探讨（五）
酒店——一个值得其他业态借鉴的行业：房地产“新发展模式”探讨（六）
租赁住房——兼具“不动产”与“服务”属性：房地产“新发展模式”探讨（七）
购物中心：生活消费的物理平台——房地产“新发展模式”探讨（八）
写字楼：包袱重重的业态——房地产“新发展模式”探讨（九）
从办公空间到办公解决方案到场景入口——房地产“新发展模式”探讨（十）
仓储：由库到物流及供应链解决方案提供商：房地产“新发展模式”探讨（11）
主题公园：与地产”错误”的联系——房地产“新发展模式”探讨（12）
IP主导与非IP主导：主题公园 vs 冰雪乐园——房地产“新发展模式”探讨（13）
产业园及“双资本循环”——房地产“新发展模式”探讨（14）
   轻资产之路：“基金化”与“资产管理”——房地产“新发展模式”探讨（15）
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