兔主席 20220101
1.2021年末中央经济工作会议官方表述
2.房地产行业的问题
3.“房住不炒”与“长效机制”
4.“十八大”以来的思路
5.房地产新的发展模式里的业务、业态
    1）“租购并举”
    2）“租赁住房”
    3）“保障性住房”
    4）城市更新/改造
    5）老旧小区改造及社区养老
    6）住宅物业管理及生活服务
6.退一步思考：究竟什么是“房地产”？“房地产”狭义化带来的问题
7.“住宅地产”的“新的发展模式” vs “大地产行业”的“新的发展模式”
8.房企留下的“木马”——通过住宅物业，触达更广泛的居住服务市场
本系列的前文，提到了围绕“居住”市场的转型——即，在房地产投资建设的环节，加大力度耕耘租赁住房及保障性住房，服务上，则专注居住社区的物业服务及社区服务。
同时，也提到了需要围绕“居住”以外的更广泛不动产领域的投资、运营、管理及服务领域。
住宅物业管理行业受到了国家政策的支持，也得到了资本市场的青睐，给房地产企业的转型发展指明了一个新的方向：围绕更多不动产业态的管理及服务。
房地产企业是物理空间的营造者，通常也是设施维护者、基础服务提供者及商业营运方。由于房地产企业先天贴近这些资产及空间的使用者，相当于在线下场景/入口方面掌握一些先天优势。而每一个业态背后都有许许多多的人群与机构，在空间里从事各种经济、社会、文化生活，有丰富的产品与服务需求。围绕这些已经营造出来的物理空间与资产，是大有文章可做的。
本节先从传统的住宅/居住社区开始：
1）依托“场景”，从基础服务到“增值”服务
房地产企业是从物业管理行业接入、触达到住宅社区的，与居住者发生密切的联系。首先，是为居住者/社区提供基础物业管理服务（保洁、保修、保绿、保安等），并获得物业管理费。基础物业是一切的根本前提，但物业管理费上涨是比较困难的。社区物业可以进一步发现、洞见、挖掘社区居民所需的其他产品与服务需求，并想办法构建服务能力。这本身就是国家政策鼓励所导向的：希望物业公司承担社区服务的职能。这里与场景相关，比较典型的是各类到家服务：例如日常的维护与维修（例如什么东西坏了，找物业修）；保洁（包括常规的保洁/护理，以及一年若干次的清理活动，譬如清理抽油烟机；除螨之类的）；与美居相关的（从硬装到软装到家居）。这些产品与服务往往是相关的，有“场景性”：
——从“到家服务”到“美居”：譬如，在入户维修或清理时，发现了业主/居住者厨卫浴改造的需求（“你们可以把浴室整个改造一下”），引入改造服务。而一旦提供了改造服务，就可以做售后服务，与居住者加深绑定，持续提供服务；
——从“房产经纪”到“美居”再到持续服务：不少物业公司也在发展房产经纪相关的业务。而物业公司居于小区“墙内”，在房源端是有一些天然优势的。但由于装修依托场景——诉求往往出现在业主在对外租房之前，或购房者买房之后。把握了经纪业务，才能贴近场景，把握随之产生的装修需求。而装修除了本身是一个生意以外，也是一个“场景”：一旦参与了装修（包括硬装、软装等），就有机会捕捉更广泛的美居及售后服务商机。
——从“租房”到“到家服务”及“持续服务”：未来，房产交易/流通里非常重要的一个组成部分就是租房。而租房里最大的一块并不是机构化/集中化的租赁住房，而是传统的C2C租房（一个小业主通过中介，将房子出租给一个租住者）。这里面，租房经纪就比较重要了：因为租房者一般不太会和物业发生太多联系，出了问题爱找业主；而业主大多又不愿意对付租住者遇到的琐事（比如修这个修那个），这种持续性的、系统性的需求，就给经纪提供了机会：他们可以根据业主和租房者的需求，发展“住房管家”的职能，为租住者提供各类到家服务（典型如维修、维护、保洁等）
——从“基础物业”到“社区团购”。今天，社区居民从事的与生活居住相关的很大一部分经济活动是各种社区团购/零售，从生鲜、日用品到更广泛的产品与服务。新冠疫情之后，社区团购有了一个大的发展，许多平台企业也在竞相进入。虽然住宅物业不掌握终端的商品与服务（SKU），也没有物流网络，但在触达终端消费者方面是有天然优势的，例如，可以帮助解决最后五百米的物流（例如安置在社区内的前置仓/保管站）；售后服务；社区居民诉求的洞见与挖掘等。今日，平台/流量经济往往被冠以“资本”的色彩，受到限制，但物业公司承担很重要的社区服务职能，是受到国家政策支持的，所以，像社区团购/本地生活这类业务，更适合由这两个行业的企业合作来做。
这些都是一些典型的例子。这样的例子还有非常多，不胜枚举。这些也都是当下住宅物业公司发展的方向。业内称所有这些基础物业以外的服务为“增值服务”。
2）住宅增值服务业务拓展的趋势及共性
这里，可以总结几个共性，这些共性也可以推演到“非住”空间与业态。
——通过扩大产品与服务的范畴，触达、参与社区/空间里更广泛的经济活动，扩大业务收入来源，并提升自己在社区里的经济职能和社会职能。这里需要注意的有两点，一是住宅物业公司不能背离主业初心——即提供高质量、可靠的基础物业。如果主业做不好，那就丧失业主/居住者的信任，甚至被撤换。这时，也就免考虑提供进一步的产品与服务了；二是要看到，这类居住服务有许多的垂直领域服务提供者与平台。尽管居民对这些服务不一定满意，仍有痛点，并且住宅物业有一些天然的优势，但这也不代表住宅物业公司就不一定能够做好这些服务，应该尝试挑选若干个痛点领域去深耕，或者与第三方机构进行合作。
——把基础业务变为“前提”、“基础”、“场景”及“入口”。众所周知，小区的基础物业费是比较难实现增长的。如果基础物业不增长，那么物业公司只能通过自动化/物联网/人工智能的方式去降本增效。这里涉及许多问题，一是单纯上自动化系统，用科技取代人力，就会导致“科技性失业”（technological unemployment），伤及的是最弱势的劳动者群体，不太符合当下主张的“共同富裕”等社会责任义务，企业还得保留这部分员工，只能用科技给既有员工赋能。实际上，对这些员工本来也不能说裁就裁，且不论“共同富裕”问题，裁员本身就是有经济、社会乃至政治成本的，所以在基础物业费难以上涨，人工成本不断上升、科技手段降本增效只能逐步发生作用，在这个环境下，依赖基础物业费获得更高的利润是不现实的。二是哪怕对社区的基础物业服务，也不可能都用科技手段取代，居住者找不到无业人员，对着一堆机器人，或远程对话的远程维护人员，那是会发疯的。人是不可取代的因素。“羊毛出在羊身上”，为了“养人”，也就只能让这些人承担更多的职能与角色：让他们成为“住房管家”，参与提供更多的社区服务。过程中，企业要做的是为他们赋能（例如同培训；提供产品；提供操作工具等）。但基础物业始终是一切的依托和前提。是主业与初心，不仅始终要存在，且质量不能丢。而当“增值服务”做起来以后，基础物业可能有一天就会变为物业公司的“成本中心”，而非“利润中心”了，那就是，不再指望单靠基础物业服务赚取利润，甚至还做好部分亏损的准备。而发展到这个阶段，住宅基础物业服务也就变为企业“接入”社区及居民的某种“界面”与“入口”了，通过提供基础物业服务，物业公司可以触达、发现兵参与社区与居住者在发生的更广泛的经济与社会活动，并通过提供服务，承担职能，并获取收入。
——从“公域”延伸到“私域”。何为公域？即在公共空间里发生的活动。譬如住宅小区“墙外”、城市公共空间范畴里的东西。较这个“公域”更加“私域”的则是小区墙内、住家户外公共空间里的活动。社区的基础物业服务，很多处在小区的公域。而更加“私域”的，则是住家户内的活动。前面说的各种到家服务，即属于典型的“私域”活动。住宅物业公司发展的逻辑，就是通过在公域提供良好的服务，获得居住者的信任，洞见其诉求余痛点，延伸、递进到其“私域”。
——“场景”一个“套”一个，兼顾“非经常性”的活动与“经常性”的活动。前面说了各种场景（譬如到家、装修/美居、租房、经纪等）之间的互动关系，可以看出这些场景是一个套一个的。这里面，有的是经常性的活动/场景，譬如维修、保洁等，特征是小额、高频、持续，利润率不高，但增加客户的绑定与粘性；有的是非经常性的，譬如房产租赁/流通、装修等，特征是大额、低频，不重复发生，但涉及客户的重大决策，增加客户的信任，同时经济效益也较高。两类活动是彼此相关的：非经常性的活动（例如装修）可以导向经常性的活动（售后的维护）；经常性的活动（例如到家维修）也可以导向非经常性的活动（例如厨卫浴改造）。显而易见，一个企业把握的场景及提供的服务越丰富，就越有能力触达、把握、参与到这些与居住相关的经济活动中，提供产品与服务，获取经济收益。
——从提供个别的产品与服务，到提供的一体化解决方案。一开始，物业公司可能只是修个马桶。往后，伴随能力健全与发展，对客户需求洞见的加深，就可以提供越来越多的服务了，譬如围绕家用硬软设备的定期清理及维护；软装、硬装等美居；家政服务；搬家服务；社区零售及本地生活服务，诸如此类。尽管在上述每个领域都有专门的服务提供机构，但居住的痛点是这些产品服务太分散，不系统，缺乏协同。譬如当年装修时，找某个公司修了门窗，后来这个公司找不到人了，或者不愿意管售后了，那门窗漏水就成了一大烦恼。如果能有一个能够提供可持续（始终能找到人）、一体化（可以帮助解决各类问题）且安全可靠的机构，那就算满足用户的痛点了。物业公司就有这样的先天优势。未来，优秀的全国性物业公司一定会发展出日趋一体化的能力，能够解决社区居民多重需求与痛点，并触达更加广泛的居住服务市场。
3）针对居住服务：来自不同背景/领域的竞争者
居住服务是个巨大的生活消费市场，各行各业各种线上线下企业都在参与，有传统企业，也有新经济企业，大家都在从不同的角度，围绕不同的优势，去挖掘这个庞大的市场，希望能在竞争中脱颖而出。
本系列一直没有提及的另一“类”企业也是有巨大资源优势的：即房产经纪背景的企业（也可以泛指为分布式的小业主/终端客户提供房产及居住服务的企业）。经纪行业指向的是房产交易与流通，这是一个低频的，非经常性的重大决策，但可以帮助触达各种场景。
一是装修，这是非常庞大，可以通过产业互联网重塑的传统行业。装修的需求往往在买房之后或对外出租房之前产生。从场景的角度看，房产经纪是最能把握装修需求发生的最初场景的，可以在第一时间将装修解决方案推给客户，拥有重大先机优势。尽管装修本身也是非经常性的，但其本身又提供了一个场景，可以指向更加广泛的美居及居住服务，例如硬装开始，发展到软装、家居、电器，然后再从非经常性发展到经常性的服务，例如各类售后的维护。家装，是帮助触达居住者“私域”生活服务诉求的重要场景。
二是租房。如前所述，做出租房决定、洽谈租房合同的行为本身虽然是“非经常性”的，但租赁行为却是经常性的。几乎所有的分布式租房（C2C）及绝大多数的集中式/机构化租房（B2C），都需要经纪的介入以获得客源。一旦租赁行为发生，就有了持续服务的场景，经纪也就有可能发展居住管家的职能，为租住者及业主（尤其是C端业主）提供双方均所需的居住服务——例如前述的维修、保洁等。经纪公司可以通过租赁场景，切入私域。
当然，要看到，发展上述各类垂直的居住服务能力（例如装修、到家服务）等并不容易。中国的居住市场足够大，而且许多细分行业与市场的能力和标准都有很大的改进空间，甚至可以加以重塑。房地产背景的企业以及经纪背景的企业有各自的场景及优势，可以在这个庞大的市场里竞争，分取份额。这种竞争也会丰富终端消费者的选择，提高行业服务的标准。
4）房地产企业：依托当年留下来的“木马”，探索新的发展模式
本系列旨在探讨传统的房地产行业及房地产企业如何转型发展，所以我们还是回到房地产企业。中国房地产企业早年大多是做房地产住宅开发的，历史上，他们从物理上投资、开发、建设、营造了住宅社区。把开发销售作为自己主要的收入来源及增长方向。
不过，大多数房地产企业与自己当年建成的住宅社区还是保有联系的，那就是为居民提供基础物业服务——虽然基础物业本身的收入利润规模并不大，基础物业费也难以增长。在很长一段时期，房地产企业只是将优质的物业管理作为促销的一种手段。物业管理本质是服务房地产开发与销售的。
现在，中国政治经济模式也进入了新时代的新发展阶段，中国房地产正在进入“青铜时代”、从各方面角度出发，房地产企业都不得不去探索新的发展模式了，其核心在于：
A）“存量时代”：在“存量时代”，如何与存量的资产、空间、社区发生联系？做存量资产的文章？
B）“转换/增加赛道”：如何脱离房地产开发销售，触达其他的经济/市场？并且这个新的赛道不应和自己过去的主业毫无关联（譬如“造车”、“造芯片”）
C）“服务国家战略”：如何更好地服务国家战略，在政策鼓励支持的是，在公共政策、社会责任与商业中找到交集？
这时，房地产企业发现，下属的物业公司意义就极端重大了，它对三个问题都给出了答案：
A）“存量时代”：住宅物业是个宝贵的“抓手”，房企通过持续对自己当年建成的住宅社区提供物业服务，与存量社区发生了联系。
B）“转换/增加赛道”：通过住宅物业这个入口和抓手，触达、链接、参与更广泛的居住生活服务市场。住宅物业其实是房地产企业开发住宅的售后服务，与房地产主业一脉相承，不是一毫无关联的赛道。
C）“服务国家战略”：住宅物业行业受到国家十个部委的政策鼓励与支持，在未来的社会治理及民生保障中需要扮演重要角色。
在国家战略的大框架下，房企接下来需要发力做什么，是非常清楚的。
房企作为住宅社区物业服务的提供者，能够近距离且高频地触达终端客户，因此有先天的线下/场景优势。做一形象比喻，这好比是房企在当年完成住宅开发建设后，给自己留下了一个“木马”，一个秘密的“后路”：通过它，房企可以指向、触达、链接、把握、参与更广泛的与居住生活消费相关的广大市场，并且掌握一定的资源禀赋优势。
用好这个“木马”，将是房地产企业摸索“新的发展模式”的核心。
不过，也要看到：
一、并非所有房地产企业都拥有庞大、成熟的物业板块的；有的房企不重视发展这块业务，依赖第三方提供服务，甚至剥离/处置了这块业务。这些房企自然就缺失了这块通路；
二、住宅物业企业的发展方向，在于能够在居住服务领域发展出自己的垂直能力，能够在住宅社区的经济及社会活动里有一席之地。这对企业的要求是非常之高的，可能只有不多的有出色管理团队、战略洞见、规模效应的大型企业能够完成转型。
住宅物业管理对房地产企业摸索新的发展模式有重要启示。类似的思路与模式，其实也可以适用于其其他的资产与空间。
（未完待续：在不同的资产类别与空间构建垂直领域能力；“轻资产”的内涵及转向服务型企业；打破物理空间隔阂的能力；生态体系构建者；何为“良性循环”、国企与民企等）
系列文章链接：
房地产的“新发展模式”——政治经济与商业探讨（一）
房地产的“新发展模式”——政治经济与商业探讨（二）
房地产的“新发展模式”——政治经济与商业探讨（三）
房地产的“新发展模式”——政治经济与商业探讨（四）
继续阅读
阅读原文
关键词
非经常性
行业
市场