兔主席 20211229
1.2021年末中央经济工作会议官方表述
2.房地产行业的问题
3.“房住不炒”与“长效机制”
4.“十八大”以来的思路
5.房地产新的发展模式里的业务、业态
1）“租购并举”
2）“租赁住房”
3）“保障性住房”
4）城市更新/改造
5）老旧小区改造及社区养老
6）住宅物业管理及生活服务
6.退一步思考：究竟什么是“房地产”？“房地产”狭义化带来的问题
7.“住宅地产”的“新的发展模式” vs “大地产行业”的“新的发展模式”
我们探讨“新的发展模式”，其实有不同的内涵，逻辑上要加以区分。
一是“住宅地产”的“新的发展模式”——住房是民生最重要的基础设施，关乎社会根本稳定及可持续发展，因此是上升到政治高度的，也是国家最为关注的。各种围绕“房地产”的公共政策，所讨论围绕“房地产市场”的“探索新的发展模式”，其实针对的都是如何构建一套真正能够满足居民长久居住需求，增强社会和谐、稳定、发展韧性的住房体系，并且在这套住房体系里，提升基层社区的治理能力，建立社会/生活服务能力。
具体又可细分为：
1）在不动产/资产的建设领域：未来，房地产企业仍需要继续修建住宅，满足居民的居住需求，只不过结构要发生变化，在新建的住宅里，有相当大比例（例如30~50%）为租赁住房、保障性住房（及二者的交集：保障性租赁住房）。在未来一段时间，不断提高存量住宅资产里租赁住房/保障房的规模。要完成这个任务，需要政策与金融的支持，也需要市场的力量、社会资本的力量。但由于其具有公共属性、政策属性，国企肯定是一个主力军；
2）在不动产/资产的运营、管理及服务领域：主要是住宅社区的硬件改造升级、治理提升（应用科技手段）及丰富社区的本地生活服务。这就是前面说的老旧小区改造、物业服务、社区服务等主题。通过构建对住宅社区提供服务的能力，房地产企业（当然也只是部分房企）有机会发展转型成为社区消费、科技及服务类企业。这些领域，非常需要人才、激励机制、创新文化的支持，民营企业具有一定的优势。
绝大多数的房地产企业的主业都是围绕“住”的。那么，探索新的发展模式，必然要参考以上的方向。在新时代下做企业，必须看清国家战略的大方向。越是契合国家战略的大方向，就越能“顺风顺水”，越能得到多种资源支持；越早看清国家战略的大方向，也就越能把握先机，取得优势地位。
二是“大地产行业”的“新的发展模式”——这其实是房地产企业需要关注的：除了“住”的主题，以外，还可以搞点什么。
具体可以分类如下：
1）在“住”以外的不动产/资产的建设领域：除了本系列前文提及的城市更新/改造类项目外，当然包括传统商业地产——譬如购物中心、商业、酒店、文旅等。但不动产/资产的建设领域是“重资产”的，涉及大量的资金沉淀，因此如果是要自主投资，成为业主，就必须考虑资金/资本循环的问题。总的来看，房地产企业应该侧重发展那些国家政策鼓励、易于打通资本循环的细分行业。
那就是与“新基建”挂钩的不动产。并非所有的不动产都是房企所熟悉或能够“触及”的。以下，仅列出与房企相关性比较高的业态，具体参考发改委针对公募REITs的《958号文》。包括：
——仓储物流（“向社会提供物品储存服务并收取费用的仓库，包括通用仓库以及冷库等专业仓库”）
——园区基础设施/产业园（“位于自由贸易试验区、国家级新区、国家级与省级开发区、战略性新兴产业集群的研发平台、工业厂房、创业孵化器、产业加速器、产业发展服务平台等园区基础设施”）
——新型基础设施——数据中心、物联网、智慧城市项目
——市政基础设施——停车场
在现在的政策环境下，房企要特别关注几个点。
一是这些都属于“住”以外的“大房地产”，“地产”、“不动产”领域，而且属于政策鼓励业态，但房地产行业调控又是针对“房地产企业”进行的，所以房地产企业从事开展这些业务，要特别注意开展这些业务的主体与住宅地产业态进行切割/隔离——包括法人实体、股东结构、治理、财务管理方面的切割，避免因为对住宅地产的调控波及影响到其他业态的融资；
二是密切必须关注政策支持的业态。在金融完全发展、资本自由扩张、几乎没有任何政策限制的市场里（譬如美国），人们对资产价值的判断很简单：只要能够持续产生现金流，那资产就有价值，现在可以买入，以后可以退出，卖给第三方也好，卖给金融机构也好。这个假设在中国是不成立的：必须考虑到中国的金融政策、产业政策对资金循环的影响：不是什么业态、什么资产、什么主体都能够构建自由的资本循环链条的。而且中国不会遵循美国的“泛金融化”路径：今天不这样，不代表以后就会学习美国，走美国的路径，发展成和美国一样的模式。在新时代里，一定要避免这种“中国学美国”的线性思维。中国一定会发展出自己的道路。所以，从事重资产投资要特别的谨慎，必须关注国家的政策；
三是如果一个业务的开展是非常依赖金融资源的取得的——例如与金融政策的关系、与金融监管的关系、与金融机构的关系等，同时对取得金融资源的成本（例如利率）非常敏感，那这项业务的开展就要极为审慎。重资产投资就是这样的业务。投资前，要做充分的压力测试，不仅仅要考虑当时的成本，还要考虑整个金融政策及市场环境如果朝不利方向变化下带来的潜在影响。
四是在缺乏优势金融资源，但又有不错的运营、管理及服务能力时，可以侧重考虑以轻的方式参与不动产/资产的建设及空间的营造。这就是行业里说的“代建”/“咨询”业务。仅提供管理能力，但不出资金的大头。其他的，也可以考虑以有限的股份参与（合资或基金）。必须充分考虑资产负债表的安全。其实这也形成了一个格局：央地国企和地方能够更好把握政治政策方向，承担公共责任，同时掌握金融优势（包括长、便宜、可持续、稳定的资金），最适合作为投资方/业主方；而民企可以发展出“专精特新”的能力，成为运营服务机构。两种所有制主体按这样的方式，各司其职，各自发挥作用，为中国的建设与发展贡献能力。
2）在“住”以外的不动产/资产的运营、管理及服务领域：我们所能目见的周边的一切的不动产、资产、物理空间、业态，都是需要运营、管理及服务的。这些不动产、资产、物理空间由不同的机构持有，又有无数的人群、单位、团体在里面从事各种各样的经济活动、社会活动、文化活动。对这些广大业态提供产品与服务，就是房地产企业发展转型的方向。
业态可以是全方位的，我们所目及的一些业态可以被纳入。不仅仅是购物中心、写字楼、产业园、酒店、停车场，还有学校、医院、公共交通设施、文化活动场所、企业或机构总部、从景区、园区到河道的各类公共空间），都需要管理。
与这些业态发生关联的机构与人群，都需要各种服务，包括这些业态的业主/持有者（owner），或者使用者（occupier）或租户（tenant），以及在业态里工作、生活，从事经济、社会、文化活动的机构与人群。只要能够触达这些不动产资产与空间，就可以对人群与机构提供服务。
对于各种业态里各种人群与机构，所提供的产品与服务也可以是多样的——例如对业主提供资产管理服务；对办公楼租户提供办公解决方案；对住宅社区提供基础物业以外的本地生活/社区服务，不一为例。
中国房地产企业的下半场（“未来二十年”），是向不同的物理资产、空间与业态延展，通过对这些物理资产开展基础服务，触达丰富的客群，再结合对客户所需产品及服务痛点的理解，构建能力。
住建部等十部委发文支持住宅物业管理行业的发展，已经推动了房地产企业在加大力度朝这个方向发展转型。可以看见，未来的发展空间远要比住宅社区更加广大，覆盖各种各样的物理空间与业态，针对每种业态——例如商场、写字楼、产业园、仓储、租赁住房、文旅，房地产企业都结合自己的资源禀赋，发展相关的垂直能力。
这些都要求房地产企业将业务模型由资本密集的“资产增值”/“资产导向”，转变为“服务导向”。这是一个比较大的、涉及企业文化基因的转型。很多房地产企业是资源整合型的，是投资驱动，缺乏沉下心来做服务的文化基因和定力。如果这样，就无法实现转型。
然而，一定会有若干企业成功完成这种转型，真的打造出依托于不动产/物理资产及空间的科技型、服务型企业。
总结一下。本小节归纳并区分了“住宅房地产”转型的方向，以及“大房地产行业”转型的方向。房地产企业的下半场（“未来二十年”），需要在两者之间都找到自己的位置。
（未完待续，构建垂直领域能力及服务型企业（克服租金/物业费的限制）；打破物理空间隔阂的能力；“良性循环”、国企与民企；“新的发展模式”的特征及对企业的启示）
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