兔主席 20220109
1.2021年末中央经济工作会议官方表述
2.房地产行业的问题
3.“房住不炒”与“长效机制”
4.“十八大”以来的思路
5.房地产新的发展模式里的业务、业态
    1）“租购并举”
    2）“租赁住房”
    3）“保障性住房”
    4）城市更新/改造
    5）老旧小区改造及社区养老
    6）住宅物业管理及生活服务
6.退一步思考：究竟什么是“房地产”？“房地产”狭义化带来的问题
7.“住宅地产”的“新的发展模式” vs “大地产行业”的“新的发展模式”
8.房企留下的“木马”——通过住宅物业，触达更广泛的居住服务市场
9.围绕不同的资产/空间/业态发展垂直能力
    1）从资产导向到服务导向转型的典例：酒店管理行业
    2）租赁住房/长租公寓——不动产/金融 及 服务 属性同等重要
    3）购物中心——满足生活消费需求的物理平台
    4）写字楼——包袱重重的业态及如何依托写字楼空间纵深发展
    a）包袱重重的历史，及资金周转/“资本循环”问题
    b）写字楼是一个“存量”生意
上篇提到了中国写字楼作为一种不动产资产面临的种种问题：1）非常重资产，投入巨大，对房企的财务、金融能力要求非常高；2）如果不散售的话，资金很难周转，资本很难循环；3）由于十几二十年来的政府规划问题，中国大多城市的商写物业存在过剩问题，空置率高企，租金上不去。位处这些城市的写字楼资产就能难循环了；4）尚有可能实现资本循环（譬如各种国内外的大型金融机构及企业买卖一下）的写字楼资产集中于、局限于一线/高能级城市，而这些城市的写字楼资产投资与持有成本更高，更容易受到政策的影响；5）由于写字楼与房地产企业历史关联度比较高，所以对住宅地产的调控也影响到了写字楼，使得写字楼的资本市场权益性融资也受限（最重要的金融产品——中国的公募REITs——不对写字楼资产开放，尽管写字楼是一种重要的办公基础设施）。
这些都使得这门生意很不好做，没有一定“钱包厚度”和金融资源获取能力的企业要谨慎进入投资开发写字楼的行当。
同时，既然大多中国城市的城市建设大致完成，写字楼已大致饱和（甚至北上深超一线城市的写字楼也有15~20%的空置率）。这就使得写字楼业务总体来看是一个存量业务。这个存量是从几方面维度说的：
一是围绕存量写字楼资产做文章，把已经盖好的写字楼管好、用好，包括对一些硬件条件较差的写字楼做改造升级； 
二是围绕广义的存量资产做文章：譬如在城市内，通过城市更新改造等，将一些地段较好的资产/空间重新规划改造为办公空间。做好以上两条，足可以提供相当的增量写字楼需求了；
三是围绕存量的企业/机构租户的需求做文章：疫情前两年就开始流行的“联合办公”（co-working space），这两年疫情的影响（让人们看到移动办公的可能性），以及经济周期的影响（要求企业不断降本增效以灵活应对及防御经济周期），使得很多企业开始投入精力研究改善和优化办公方式，包括改善办公环境、提升办公效率、扩大员工之间的交流互动，通过空间改变文化，以及降低单位成本等。
所以，尽管广义的写字楼（即包括产业园等细分业态）的开发建设仍然存在——包括许多企业在拿地、自建总部——但总体而言，写字楼在相当时期看将是一个“存量”业务、“存量生意”。
存量的写字楼买卖是不是一个生意呢？前面讲了，中国的写字楼资产不易进行资本循环，所以缺乏一个大宗交易的市场（即围绕整栋写字楼/商业资产的买卖/交易）。这也使得中国的商业地产大宗交易经纪业务发展不起来。国际房地产经纪大行（例如戴德梁行、仲量联行、世邦魏理仕等）在美国等地产金融高度发达的市场，核心生意是商业地产大宗买卖交易。所有的业务能力最终都是围绕大宗交易构建的（譬如市场咨询、评估等）；但在中国，由于频繁的大宗交易市场不存在，这些机构只能专注于围绕办公及设施管理做企业服务。下文再谈这个问题。
c）传统写字楼业务的“地产”属性及与租金收入的“瓶颈”
写字楼在全国大多城市存在过量、饱和的问题，所以要依托写字楼做收租的生意，就应该围绕高能级城市、最优地段、硬件条件达标的核心资产去做。
这种对不动产资产条件的高度依赖，本质上是“地产”属性。
前文提及，购物中心虽然也有不动产属性（例如地段、交通便利、硬件等），但运营属性非常强、门槛非常高：购物中心运营商的核心能力在于：是否能够帮助单个及所有的商家/租户创造更高的销售额。商家不是说入驻到一个场子，做好装修，做好自己的产品与服务，就可以坐收营业额了，其经营的方方面面也依赖购物中心运营商的能力：譬如商场的硬件设计；标示及动线设计（具体到商家位于哪一层，动线如何，店面是否有展示性等），到商场的总体定位及租户组合（要找到合适的主力店，有能力引入主力店，而且不仅仅依赖一个主力店，还要形成一个商家组合“配置”，让商家烘托场子的整体定位，使得商家之间存在良性互动等），以及能否动态调整租户结构（把业绩不好的商家/租户清理出去）。方方面面，需要运营商有全方位的能力。
而写字楼不同，它的地产属性更强，运营属性更弱（因此也更易于管理）。写字楼各层的办公空间都是独立的，互不干扰，都是各自的“私域”，不对外开放；企业入驻企业/机构主要会考虑地段、交通便利性、硬件条件及配套设施、基础物业管理服务等。只要达到基本条件，就可以做租赁决策。业主在招租时，当然不能不考虑入驻机构的资质——譬如是否是大企业，品牌形象及信用资质如何，是否有长期担负租金的能力，是否可能对其他租户形成某种干扰等等。租户一旦入驻，一般会长期稳定存在。购物中心店长要每天看购物中心商家的销售额表现，但写字楼的业主就是坐收租金。招商是非经常性的事件，可以委托第三方招商经纪去完成（例如几大经纪行）。
更加依托地段、硬件、基础管理等，使得传统的写字楼运营门槛不高，业务偏重不动产/地产属性。财务投资者（例如保险公司、地产私募基金）之所以中意核心的写字楼资产，也因为其业务财务模型比较简单，资产可以委托专业第三方机构维护及管理。
但硬币的另一面是，写字楼租金是存在“瓶颈”的，这个“瓶颈”与前面文章所提及的住宅社区的基础物业费、酒店的基础房费、租赁住房的房租一样，即业主对租户收取的租金存在一定的“上限”，即与租户在空间从事的经济活动及效益不存在直接关系。
诚然，只有最有实力的企业/机构才有可能承担高额租金，租用地段最好、条件最好的写字楼。但在交付了基础租金之后，企业/机构所创造的经济价值就与写字楼业主无关了。写字楼业主不可能对租户说，你们公司今年的收入/市值多少多少，我要按一定比例提成。这与购物中心是不同的：购物中心的租金与商家/租户的生产经营（即销售额）是有直接的勾稽关系。（这也进一步说明购物中心区别其他不动产业态的特殊性）
如何突破写字楼租金的瓶颈？只能是突破不动产的限制，不将不动产租金收入作为“目的”和“终局”，而将办公空间其作为“入口”，触达更大的办公市场，围绕写字楼使用者（企业/机构与办公人群）在写字楼空间里一切与办公及与办公相关的生活与消费需求出发。
d）从“公域”到“私域”，从“2A”到“2B”与“2C”
    i)从“公域”到“私域”
在金融市场非常发达的美国，写字楼是最常发生大宗交易/流转的资产，房地产服务公司围绕写字楼资产的大宗交易构建能力（咨询、评估、经纪、资产管理、设施管理等），期待获取资产流转带动的经济收益；在中国，写字楼资本循环/流转的能力有限，要突破租金限制，就要做“垂直领域”的生意，从“公域”做到“私域”。
写字楼的“公域”和“私域”是什么？
——“公域”即写字楼全体租户/使用者共享的基础设施，包括大堂、电梯、楼梯、停车、卫生间等共用的物理空间、各种机电（排水、暖通、空调、通讯、新风、照明）、消防、人防、安保/智能化以及办公/商业配套设施用房等。写字楼的基础物业管理往往都是围绕公域展开的，例如前台、保安、保洁、基础设备维护等。
——“私域”即每个写字楼租户使用的办公空间。形象理解就是，各家办公的地方，刷卡才能进。一个企业/机构不是租赁了办公空间就可以拎包入驻了，私域也有私域的基础设施，例如基础装修、办公家具、办公设备、绿植、茶水间/休息区等。企业/机构的员工每日花大量的时间（甚至超过居家的时间）在办公空间里生产作业，并会利用工作之余做一些其他活动，例如社交、消费等。
做“私域”的生意，即洞察客户（包括企业和个人）在办公空间内对产品与服务的需求，并相应的构建能力。
    ii)从“2A”到“2B”与“2C”
2A即“to Assets”，这里的2A，泛指基于资产（asset-based）、围绕资产做生意。生意的对手方固然通常是企业/机构（“business”），但生意是围绕一个特定不动产来做的，譬如将该不动产的部分空间出租予对方，形成租赁交易；为租户就这项物业提供物业管理服务；为一个金融机构管理其旗下的某一项资产（asset management）等，都属于广义的“2A”或asset-based生意。
2B（to Business）则是围绕机构/企业客户做生意。这里的2B是广义的，不仅仅对企业，也对其他机构、政府单位等）。2B业务的内涵是：不能局限于单一资产，而是为了满足企业/机构客户的某一类型需求——譬如办公需求。
把旗下的一个资产租赁予一家企业做办公用，这是2A/asset-based；为这家企业提供一体化的办公解决方案，包括但不限于：向其租赁自持的写字楼空间；协助该企业管理该企业自持的总部楼；协助该企业寻觅并管理其在市场上租得的办公空间；为其办公“私域”提供办公解决方案，等等。
再通过一个形象的例子来区别二者。可以以联合办公的生意为例——前两年有风靡业界及资本市场的创业公司WeWork。
如果它的业务模型是把自己各种单体项目上的工位分别租赁给有需求的企业，那它就是一个2A的生意。2A的生意一定是基于特定资产的，从特定资产的视角出发。
如果它的业务模型是：先布局建立庞大的工位网络，然后与企业签订合同，约定企业可以使用的工位数量及时间（但不限定特定的资产），那它就是一个2B的生意。2B的生意不局限于特定资产，是围绕企业需求出发的。
有些行业虽然做得也是不动产，但客户主导特征非常强——譬如仓储物流，有时会应特定客户的特定需求出发定制开发建设及持有仓库，这都属于2B服务。
企业“办公”市场远比写字楼租赁市场要大——这包括了前面所有在办公空间“私域”里产生的需求，从办公室的装修（写字楼业主通常只提供毛坯空间，租户需自行装修）、办公软装（办公家具、办公电器及基础设施、绿植、装饰挂画摆件等），员工所使用的办公用品（包括个人使用的电脑设备及文具等），所有这些硬软设备的日常维护，以及私域内的保洁保安保绿等。显而易见，这些都属于企业从事办公活动所必须的行政开支，而租金只是其中一个组成部分。
与办公场景相关的需求就更多了，包括各种行政开支/管理开支，例如交通用车、食堂/团餐、茶水饮料、会议、差旅、团建/拓展、培训等。另外还有一大类是与智能/数字化办公相关的软硬件解决方案，这些解决方案往往与企业的数据/IT基础设施相连。
企业有相当一部分行政开支/管理费用是与基础办公相关的。这是一个巨大的市场，其中的许多产品与服务大多由各种细分领域的专业公司提供。
2A的思维是资产出发、资产导向的，视野首先，往往只能看到空间租赁，看不到庞大的企业办公服务市场。
那么房地产企业有没有可能触达广义的“办公市场”呢？并非没有可能，因为房地产企业有一些天然优势，即拥有“公域”入口：其可以通过基础物业管理及资产管理服务触达资产，并在此基础上进一步深入贴近租户的办公需求。租户的许多基础需求其实是开发商可以建立能力的，譬如办公室装修——通过办公室装修切入私域，并切入到软装、设备及其他涉及持续维护的办公空间服务。
除了2B外，还可以进一步开发办公空间里“人群”的生意。
“2C”（to Consumers）则是面向个人客户/消费者的。写字楼生意如何2C呢？在垂直领域/私域是可能的，因为企业员工每天会花费大量时间在办公空间里，把这里当成半个家，不仅仅在这里工作，还会社交，消费。许多消费场景可能与办公场景高度关联，例如餐饮、零售/购物（上班时间买点东西）、健身（中午或下班后就近健身）、培训（个人职业发展等）、娱乐等。这部分消费不仅仅与办公场景相关，还有一定的社交性（及单位同事共同选用一些产品与服务）。2C业务的核心就是挖掘、捕捉这部分机会。
美国联合办公创业公司WeWork做的是围绕办公空间的服务，本质从属于大的不动产服务行业，但却提出了一个很好的商业发展模式：围绕办公空间做2B和2C的生意。一方面为企业和机构提供“企业服务”（办公空间），一方面又尝试为办公空间里人群直接提供服务（健身、培训、社交等）
所以，写字楼和酒店、租赁住房、住宅社区物业一样：要突破传统的不动产业务模式，打破租金瓶颈的限制，通过为空间里的机构与人群提供更多的增值服务，触达更大的市场。
未来的中国一定会有若干家房企能够在写字楼/办公领域里发展出垂直能力，向更广义的“办公解决方案”市场纵深发展。
    iii)将不同的资产、空间及客户进行“拉通”
如果我们用空间的角度去看待办公楼，会发现这里只是同一群人聚居停留的某一种空间：人们每天花去很多时间在这里工作（用时不亚于在家）。在办公时间以外，这些人群又会与城市里其他的物理空间发生互动。在不同的时间里，人群可能处在不同的空间，利用不同的空间满足不同的需求。但空间并非彼此隔绝的，人们从事的活动也可能是“交叉”的。譬如，在办公室里，一方面是工作，但也不仅仅是工作，还会进行社交及其他活动，包括娱乐、购物/消费等，并且还会在社交活动中，做出消费/生活选择（比如研究晚上去哪里吃饭，周末去哪里聚会等）。
用空间的角度去理解办公室里的人群对其他的空间的需求。譬如：
他们是否要购房？（对购置居住空间及房产交易的需求）
他们是否要租房？（对租赁住房空间的需求）
他们是否要找餐厅吃饭（对购物中心的需求）？
他们是否要去消费、采购生活用品（上班时：网购；下班时：对购物中心的需求；居家时：网购或社区零售）？
他们是否要去健身？（对购物中心的需求）
他们是否要在平时几周末陪子女参加亲子活动或学习班？（对购物中心的需求）
他们是否要为家里安排一些到家服务，例如保洁？（住宅社区的生活服务）
他们是否要安排周末出游（与同事，则为办公场景的活动；与家人，则为住宅社区的活动）？
可以看到，这种产品与服务场景是无限的。作为人们每日驻留大量时间的办公空间是做出消费决定的重要场景。这里拥有大量具有社交互动属性的人群，可以触达各种其他的空间与网络，需要各种线上线下的产品与服务。
当房地产企业所管理的线下业态广度足够多（例如涉及住宅社区、租赁住房、购物中心、写字楼等各种与人们生活息息相关的业态），将企业所管理及服务的不同业态/部门贯穿、打通，在一个城市服务面积/社区/空间达到一定的广度与密度时（使得不同的业态彼此相连、距离较近、交通可及，甚至连成一片），就可以做一些物理引流了（例如鼓励办公楼用户到临近的购物中心去消费）。如果再构建一个一体化的会员体系，使得不同业态里的消费/服务均可进入同一积分体系，并能够用积分兑换优惠服务），再辅以科技手段（例如安全便利好用的小程序），就有可能把客户人群进一步“拉通”，在不同的业态之间做交叉引流。
此时，在写字楼上班的员工的功能就是为一个更大的生态体系贡献会员及流量。
这一条留在后面的会员体系再说。
（未完待续：仓储物流、产业园、旅游地产；综述在不同的资产类别与空间构建垂直领域能力；“轻资产”的内涵及转向服务型企业；会员体系与打破物理空间隔阂的能力；生态体系构建者；何为“良性循环”、国企与民企等）
房地产的“新发展模式”——政治经济与商业探讨（一）
房地产的“新发展模式”——政治经济与商业探讨（二）
房地产的“新发展模式”——政治经济与商业探讨（三）
房地产的“新发展模式”——政治经济与商业探讨（四）
住宅物管——房企留下的“木马”：房地产“新发展模式”探讨（五）
酒店——一个值得其他业态借鉴的行业：房地产“新发展模式”探讨（六）
租赁住房——兼具“不动产”与“服务”属性：房地产“新发展模式”探讨（七）
购物中心：生活消费的物理平台——房地产“新发展模式”探讨（八）
写字楼：包袱重重的业态——房地产“新发展模式”探讨（九）
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关键词
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