兔主席 20211225
一直以来，房地产一直中国最重要的行业之一，贡献并牵动了巨大比例的GDP、税收，带动着许多的衍生产业及就业。但中国经济也出现了过于依赖房地产的问题（“房地产化”），在过去的很多年里，一旦面临保增长、保就业，需要刺激经济的时候，就会放开房地产，把房地产作为某种宏观调控的手段。地产与金融、地方财政高度绑定，以及自成逻辑，可以超越并引导公共政策。房价高企、房地产的投资化、投机化也对国民经济和社会发展带来许多负面因素。
2016年，中央首提“房住不炒”。之后，房地产面临更加严格的调控，但从部委到地方，往往还会沿用过去很长一段时间形成的逻辑与经验去判断房地产在国民经济及政策里的重要性。很多人始终相信，只要经济不好，政府就会放开房地产。这种博弈在反复不断的进行。自2018年以来的若干次“博弈”之后，调控持续加码，形成了现在三道红线、银行贷款集中度限制、土地集中供应的管控格局。对房地产交易与流通环节也做了许多的限定（购房资格、贷款等），基本将房地产行业管理起来了。
同时，中央这几年也一直在提出引导行业发展转型。在“房住不炒”之外，还要构建“长效机制”，要租购并举，要发展租赁住房，要发展保障性住房。
发展到今天这个时点，应该说，“房住不炒”大的目标实现了。以前人们积累了财富，总是想去买房的。现在很少有人提及买房了，因为买房需要购房资格，需要占用大量的资金，不一定能加上杠杆，而且流动性很差。人们会选择其他的投资标的。把买房作为主要投资（及投机）标的时代已经过去了。
这也使得房地产行业的基本面发生了变化，今年下半年以来，恒大等扩张激进的企业出现暴雷现象。恒大一家企业的负债即达两万亿之巨（占到GDP的2%），牵扯了无数的供应商（及背后的工人及就业）、业主（购房者）、零售投资人（买了恒大财富产品的人），以及无数的金融机构。以恒大的规模体量，足可使得供应链/产业链、金融体系受到巨大的负面冲击，并进而影响更广泛的经济。首当其冲的受害者，就是大批的房地产民营企业，目前许多深处困境。
中国正在进入房地产行业大的结构转型期。短期还会有不小的阵痛，最终会经过两三年的时间完成“重构”。市场参与者最后将“大洗牌”，同时行业也会涌现出许多新的机会，一些企业会找到新生。
中央经济工作会议里，首提房地产要找寻“新的发展模式”，要“良性循环”。这些提法，引起了各界的高度关注。包括中央的部委，地方政府，企业、金融机构等，都在尝试跟进解读。那么，应该如何理解房地产行业的新的发展模式呢？它体现在哪里？
以下是笔者的一些个人理解。
先看文本，中央经济工作会议的正式表述：
——“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。”
1、这里面，提到了“探索新的发展模式”。这个表述，说明过去的发展模式不行了，要去探索新的。表述上，也呼应“新发展阶段”、“新发展理念”、“新发展格局”。但究竟什么是新发展模式，行业该如何转型，现在也还不明朗，还要探索。这个是需要各方共同努力挖掘的。如果挖掘得好，探索得成功，那么行业转型重构的痛苦也会更小。
2、房地产是一个在土地上营造物理空间资产，并为该等资产提供必要的运营及服务的行业。在中国，所谓的房地产，很长一段时间是狭义的，主要就是“住宅开发与销售”，卖住宅商品房，每年十来万亿的规模。房地产企业的业务模式是比较单一的。这种业务本质就是制造业，把商品房盖好，然后出售，赚差价。大部分的房企都是上市公司，要求每年实现业绩增长，不断扩大收入与利润，这就要求不断地购买土地作为生产资料，建造房屋并出售。它除了需要真实的居住需求外，还需要房价不断上涨的预期，因为有了房价不断上涨，人们才愿意购房。而（大城市的）房价不断上涨，老百姓是越来越买不起房了，还会产生许多的效果，例如：
——使得商品房的投资属性的增强，人们会买一些其实长期来看无价值的资产。最后，如果经济基本面、环境、人口因素变化，这些资产可能会贬值；
——房地产是重资产的，天生具有金融属性，很容易与金融发生过度的结合与联动。这就会导致1）挤出其他实体产业；2）个别管理不善的企业可以透过加杠杆而激进扩张，酝酿风险，而金融从中起到了“放大器”的作用，形成了乘数效应；3）由于金融在房地产里的布局、敞口、头寸太大，又会增加整个经济体面临的系统性风险；
——地方政府会过度依赖土地财政
——实体经济无法安心做实体经济，也想投资投机房地产
——青年人面临巨大的购房压力，在择业选择上也有更大的压力。可能低收入的行业就不考虑了。实际上，一直以来，金融、房地产本身就是吸收就业的重要行业。许多其他行业的人才也进入这个行业来淘金。这也会挤出实体经济获得资源的能力
——高房价会提高企业的用工成本/负担
——高房价可能会使得年轻人推后婚育年龄，甚至不愿意生孩子
——有产者和无产者的财富会伴随资产增值而越拉越大，造成巨大的贫富差距
房地产住宅开发销售-金融-地方财政的三角绑定，再加上房价增长的预期，其实就是旧的发展模式。显而易见，这样的发展模式，其实已经形成了一个巨大的”利益集合体”。如果做得很大，在GDP/经济结构里有很大的比重和影响力，那它就有了“自我逻辑”，足可以驾驭、超越、领先、主导甚至“劫持”公共政策了：制定国家大政方针和公共政策时，总需要考虑房地产的利益，一旦动了房地产的奶酪，就会产生很大的经济代价，那就又不得不在大政方针和公共政策上让步。这样，难道就永远无法解决房地产的问题了么？在新时代，肯定是要解决房地产的问题的，为房地产找到新的发展模式。中央有十足的决心，这个决心，可能远远超出许多部委与地方政府的政治领悟与短期绩效考量。
3、“房住不炒”是一个总括的目标，一个指引，一个原则，一个要求。但它是无法帮助定义何为“新的发展模式”的。在“房住不炒”之外，这几年，中央政府惯常使用的一个表述是建立房地产“长效机制”。概念上看，长效机制主要是从满足居民住房需求角度出发的，同时侧重强调的时间维度：即长期性、长期主义。但这依然不足以帮助定位何为“新的发展模式”，因为“新的发展模式”是从房地产市场/行业/企业角度出发的：承认“大地产”行业依然是国民经济的一个重要组成部分，是要继续为GDP做贡献，是要继续发展的，并不是说要“退出历史舞台”，但在新的环境下，又不能再依赖过去的模式与方法了。这就要求企业寻求转型，摸索新的发展逻辑与路径，寻找新的增长点。在满足商业化诉求的同时，还同时符合国家针对民生与战略的大政方针。如果能找到这样的发展模式，就可以实现“既要又要”：既坚持了“房住不炒”，找到了满足居民居住需求的“长效机制”，又帮助房地产企业找到了新的发展模式，使得经济能够在平稳中完成转型及重构。
4、十八大以来，中央提出的一个根本概念是“供给侧结构性改革”。在房地产领域探索“新的发展模式”，肯定也要参考这套政策思路与逻辑：归根结底要回到供给侧，要使房地产市场能够真正满足需求端——即满足人们真实的居住需求。这里，也就可以引入保障民生、普惠、共同富裕等一系列概念了。如果不能为人民提供可负担的、有质量、有尊严的居住，那“以人民为中心”又从何谈起呢？所以居住问题一定是要解决的。其次，要把满足住房需求看作国家战略一盘大旗的重要组成部分。房地产作为一个产业不能“过度发展”，大到形成自己的逻辑，使得公共治理、政策及其他产业要服务于它或让位于它。房地产业需要“回归本源”，即为人们提供能够满足核心需求的空间。其中最主要的，就是居住。如果能够重新规划“房地产”与“实体经济”的关系，那房地产肯定不能挤出实体经济、伤害实体经济，也不应该去带动和引领实体经济，而是应该服务于实体经济：如果劳动者能够住得好，且可负担，那就是为实体经济赋能，降低实体企业的成本，提高劳动者的福祉与安全感，并最终推动经济与社会发展。
5、这些年来，中央政府已经提出许多房地产的鼓励发展领域。这些都是引导房地产行业/企业发展新业态、产品、服务，探索新的模式的举措。理解这些发展领域，就是理解“新发展模式”的核心。这些领域主要包括：
1）“租购并举”——这个提法是比较早就出现的，指的是房企不能光卖房，还要持有资产，对外租赁，发展租房市场。为什么要“租购并举”呢？因为决策者非常清楚，“租”固然重要，但没有“购”，就无法支持“租”——满足居民的购置商品房的诉求是维持房地产行业经济活力的必须：开发商需要通过房产销售得到回款，实现利润，盘活沉淀的资金，打通资本循环。而只有打通了资本循环，才能不断的进行新的投资。另一方面，老百姓也是需要产权的，要有自己名下的房子，作为自己的资产。其即可以享受资产增值，又可以传后，成为一笔遗产。中国人非常非常注重置业，热衷于购房，只要有能力，都会投资买房。这也是不可改变的。所以，租和购两者都不可或缺，但“租”的发展滞后，对于满足未来的居民住房需求非常重要，就把“租”放“购”的前面，加以强调。
2）“租赁住房”——被提到了非常高的位置。站在今天的试点，已经可以判断，未来中国的经济及就业可能就集中在几十个核心城市，其中有超级大城市群，也有区域性的经济中枢（多为经济发达地方的省会城市）。这些城市都是人口净流入城市，可期房价不会下跌，只会上涨。中国十多亿人，假如青年就业者涌入这些城市，而且这些城市的住房供应有限，同时人们的收入得不到快速提升（而且是要显著高于房价增速的提升），那么可以判断，大多数人是买不起商品房的，居住只能靠租房，且需要预期长期租房。这里还有一个因素很重要，即非核心城市经历“人口净流出”——青年人群会不断离开前往核心城市，导致人口减员（depopulation）及人口结构加速老龄化的现象。那时，在非核心城市持有资产（例如“在老家有一套房”）甚至有可能变为业主的经济负担，因为业主不会住在这些房子里，租也租不出去，然后还需对房子进行打理、维护，交服务费。
只要出现超级大都市化+少子化/老龄化，最后的结果一定是：非核心城市的房价会进入一个漫长的下行周期。这个周期很长，可能是二十年到三四十年的周期（可以参考日本的案例）。一线城市与普通城市的房价差会越拉越大，这时，人们也不能再像过去那样，指望父母卖掉老家的房子以帮助子女在核心城市购房。在这种时候，大城市里的租房更加会常态化。
当购房难成为常态，持续很长的时间，社会的观念标准也会发生变化：年轻人“躺平’了，可能不认为购房是必须的了，甚至不认为一定是男女结婚的前置条件。人们会更加理性，安于在人生更长的时间段里用租房解决居住需求，推后购房年龄。在发达经济体的核心城市里，这早已是事实。租房是大城市青年人/外地人解决居住需求的重要来源。中国一定会朝这个方向发展。
这里，有高质量、稳定、可持续的租房住房选择就极为重要了。如果真的可以长期通过租一套房解决问题，那我也不一定要买房。至少可以等到将来再买。
所以，租赁住房是大政策、大政治。中央及地方政府对租赁住房的政策支持将是全方位的，并成为政府重要的业绩/KPI之一。
这里说的租赁住房，包括保障性租赁住房，也包括纯市场化的租赁住房
作为房地产建设的重要主体，房地产企业当然是国家希望依赖的主体。国家已经在利用各种手段引导房企做这方面的转型，未来可期会有更多的政策。
除了土地出让、规划、税收等的优待政策外，房地产需要重资产投资，还是离不开金融。所以，如果能够给予租赁住房优待的金融政策支持，帮助企业在租赁住房资产实现“资本循环”（打通从投资到持有到退出的链条），并引导社会资本/财富投资于依托租赁住房的金融产品，未来，房企就有意愿、信心去投资、持有、运营租赁住房，并找到退出手段了。这样，一方面帮助推动房企转型，一方面又能把这个关系发展大局的住房领域发展起来。这里，公募REIT是极为非常重要的产品——它能够将资产与公开市场的资金链接起来。长期看，需要将全品类的租赁住房（保障性租赁住房 + 市场化/商业化租赁住房）均纳入资产范畴。将开发商作为重要的原始权益人。
3）“保障性住房”——居住是人的最基本需求，是人们福祉所依托的根本，是民生保障与社会稳定的前提。可以说是最根本的“基础设施”。
结合中国过去几十年的发展及国际经验看，住房不能完全交由市场配置资源、不能仅由市场力量/商业化的力量提供资源。如果完全交由市场，可能会发展出一套脱离相当比例人口的商品房市场，而且还有使得经济“房地产化”的危险。金融是加速器，地产金融再绑定，就会使得行业自成逻辑，驾驭经济，限制公共政策与治理的选择。
参考其他华人经济体，商品房市场高度商业化、政府公共住房提供严重不足的案例就是香港。香港最深层次的社会经济问题就是房地产。房地产导致的社会经济问题再被政治利用和歪曲，转化为对抗中央/北京的本地身份政治（nativist/identity politics）/右翼政治，已经危及到社会的稳定及根本政治秩序。新加坡则是另一个反例，住房市场是高度社会主义化的，大部（80%以上）由政府作为公共产品提供，凡国民均可享有，且产品及模式选择非常多样，不仅可以满足租赁需求（这是最基础的），最关键的是可以提供产权（购房者成为业主，拥有对资产的稳定性，未来可享受资产增值的机会）。新加坡的公共住房制度在保障民生、维护社会稳定、防止贫富差距等方面做出了巨大的贡献，可能是新加坡立国做的最正确的事情。
经过过去二十多年的发展，中国的地产格局已经形成了。这套地产格局是依赖过去的发展模式建立起来的，但不足以满足未来的需求。所以，下一阶段，国家要加大力度的是建设一整套保障性住房体系，由政府出面（出政策、资金或其他优惠机制），以系统性的解决中低收入群体的住房需求。
显而易见，保障性住房与“以人民为中心”、“共同富裕”等核心政治主题高度相关。
保障性住房在大类上，又可以分为出售产权型的，以及租赁型的。“保障性租赁住房”就是“租赁住房”与“保障性住房”的交集，可以满足最大部分中低收入群体（特别是青年群体）的需求，因此具有突出的重要性，是目前政策最为鼓励的领域。前面提及金融支持，中国的金融创新产品公募REIT已经将保障性租赁住房纳入适用的资产范围。这项举措已经在引导不少房地产企业看到了希望，战略性地转向这个细分市场，
未来，如果能建成一套成规模、成体系的保障性租赁住房系统，将为社会带来巨大福利，成为保障民生的最大安全垫。从国家的角度来讲，它不仅仅解决了广大人口（特别是青年人口）的住房问题，且因为居住成本降低了，也会帮助实体经济企业降低成本，也会使得居民提高居住以外的可支配收入，用到消费及其他事项上。这样的居住体系，还可能有利于推动生育率。
中国需要重新改革房地产行业的范式与格局，改变原来的“商业化住宅开发销售”+ “金融”+“土地财政”的三角关系，构建新的发展模型。在新的发展模型里，金融仍然是关键的链接纽带，这一次只是将庞大的社会资本从投资商品房，转向建设“居住基础设施”——保障性住房/租赁住房。
4）“城市更新/改造”——前面的几条都是从满足居住需求来说的，而“城市更新/改造”则是从生产资料/土地载体角度出发，围绕城市存量的、老旧的土地、资产、空间，对其进行必要的改造升级或局部重建。“城市更新”涉及的领域当然比居住要宽，能够涵盖从居住、工作、消费、生活、娱乐、到文化的方方面面需求。
城市存量资产的特征是，通常地理环境不错（位处城市核心地段），但资产和空间的质量不高，形态也已落后，其不仅不能满足新的需求，还可能拖累周边的业态与发展。这就需要对存量资产进行改造升级，赋予其新的功能。而依据业态和空间禀赋和条件的不同，又可以规划不同类型的改造，以满足零售、办公、居住、文化、娱乐等需求。
中国的房地产市场，“旧的发展模式”是不断在新的土地上大规模、产业化的构建新房（按经济总量算，最主要的就是住宅商品房），城市不断外延。伴随大规模建设的完成，“新的发展模式”一定是围绕“存量资产”进行的，存量资产即已经建成的资产与空间——对大多数资产进行重建是不切实际的，只能进行适当的改造。通过改变存量，创造增量，带来新的活力和发展动力，满足人们新的需求，正是房地产“新的发展模式”所要探索的。
由于在改善民生、提升活力、创造就业与税收等方面的明显好处，城市更新是各地政府鼓励的，也是房地产行业未来重要的发展方向。
过去，是大规模的、标准化的、产业化的构建新房，每个都是大项目；
未来，则是做定制的、按需的、非标准化的项目，每个项目都不大，且对运营能力、服务能力的要求非常高。
我们到发达国家旅行，一般已经看不到大规模的城市建设了，但还有改造项目（当然有的改造项目可能本身就很大）。这就是未来中国房地产几十年发展的方向。存量时代，房地产的经济体量肯定是不能取代新房开发销售的，但这里会经历一个漫长的转型周期，用几十年时间完成。房地产行业及中国经济有充分的转型时间。
（未完待续；下文关键字：老旧小区改造、物业管理、新基建、“良性循环”、国企与民企）
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