内部文件：禁外国买家只影响加拿大2％房屋销售！专家：特鲁多这新规没用
根据Global News获得的内部文件显示，在外国买家禁令实施之前的讨论中，加拿大政府就知道该禁令预计每年只会影响约 2% 的房屋销售。
根据《环球新闻》（Global News）获得的加拿大抵押贷款和住房公司 (CMHC) 今年前三个月的 340 页内部通讯信息显示， 外国买家禁令于 2023 年 1 月 1 日首次实施，并在实施后几周内进行了修改。
2022 年 6 月，特鲁多联邦政府通过的《禁止非加拿大人购买住宅房产法案》（ Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act），禁止非加拿大公民、非加拿大永久居民PR和外资控股公司两年内在加拿大购买房产。
法案最初对国际留学生和临时居民有例外，并于三月份制定了额外的豁免。
这份CMHC 官员准备的电子邮件和简报材料显示，他们当时正努力应对有关外国买家禁令的“棘手问题”，而该政策被宣传为提高负担能力的一种方式。
接受Global News采访的专家表示，特鲁多自由党政府的这个政策往好了说是没效用；往坏了说，简直是“令人讨厌”（nuisance）的东西。
专家认为，这对非居民的影响可能有限。
在关于在 CMHC 网站上准备一个部分来解释哪些人受到禁令影响的讨论中，政府一名工作人员被询问，预期网站流量是多少。
对此，另一名工作人员表示，CMHC 估计 2021 年大约有 2% 的房地产购买者是非加拿大人，在当年 670,000 笔房产交易中，受影响的购买总数刚刚超过 13,000 笔。
UBC卑诗大学副教授汤姆·戴维多夫 (Tom Davidoff) 称，CMHC 内部估计外国买家禁令将产生 2% 的影响，这是“合理的”。
他指出，他密切研究的温哥华市场和多伦多市场中，外国买家的份额可能已经受到该省现有外国买家税的抑制。
加拿大统计局提供的最新房屋所有权数据显示，截至 2021 年，多伦多的住房存量中有 2.6% 由非居民拥有，而温哥华4.3% 。外国买家禁令并没有采取任何惩罚现有业主的措施，而是仅针对自2023年 1 月 1 日起购买的新业主。
《环球新闻》联系了加拿大财政部和 CMHC，询问迄今为止外国买家禁令有何影响。
该机构和部门的一份联合声明表示，统计局“尚未提供” 2023 年非居民买家数据。
与此同时，该声明将外国买家禁令与刺激新房开发的举措结合在一起，例如免除专门租赁的商品及服务税GST，以增加市场上的住房存量，并确保“每个加拿大人都有一个负担得起的、可以称之为家的房屋”。
声明中写道：“这确保了房屋被用作加拿大人的居住场所，而不是作为金融资产类别。”
今年三月，联邦政府修改了禁令，允许持有有效期至少六个月工签的非居民购买房产，免除了对住宅或混合用途项目土地的限制，并放宽了对商业开发商持股比例的限制可以通过外资来规避禁令。
已发布的记录的一部分包括由 CMHC 内部专家准备的有关“棘手问题”的部分，内容涉及该法案出台仅三个月后的修正案。
工作人员被指示注意收到的有关禁令的“大量利益相关者反馈”，从而导致了三月修正案。
在宣布修正案时，当时的联邦住房部长艾哈迈德·胡森（Ahmed Hussen）表示，修正案的目的是“为寻求为加拿大做出贡献的新移民和企业提供更大的灵活性”。
一些房地产行业人士表示，迄今为止，外国买家禁令对房地产市场影响不大。
Re/Max 加拿大总裁亚历山大（ Christopher Alexander ）告诉《环球新闻》，外国买家禁令对 2023 年的房地产市场来说只不过是一个“令人讨厌”（nuisance）的东西。
他还表示，该政策的各种豁免情况只会削弱禁令的影响。
“考虑到外国买家必须继续在这里购买房地产的所有众所周知的漏洞，我想说这几乎没有影响，”他说。
“2%不足以对任何特定市场产生巨大的影响。”
事实上，接受《环球新闻》采访的专家表示，加拿大央行紧缩的货币政策和较高的借贷成本有助于减少住房市场的需求，并为全国许多城市建设更多房源提供了时间。
“我们现在的情况是，市场已经达到了预期的效果，而外国买家禁令却没有发挥任何重要作用，”亚历山大说。
亚历山大补充说，随着住房需求降温，联邦政府应该考虑取消外国买家禁令，为市场带来一些活力。
他表示，对非居民排除在房地产市场之外的担忧“已经过时”，他认为现在市场上有足够的住房库存，重新引入非居民买家不会显著加剧竞争或抬高价格。
“我认为取消外国买家禁令可能只会刺激更多的活动，并为那些现在被迫出售房屋的卖家提供另一批买家，”他说。
加拿大财政部和 CMHC 向《环球新闻》发表的联合声明表示，虽然这些组织继续收集有关该禁令的反馈，但“目前不考虑进行任何其他修改”。
UBC教授戴维多夫指出，禁止非居民进入购买市场也会对租赁市场产生连锁反应。
他表示：“外国买家的流失可能只会导致人们买房而不是租房，这对负担能力的影响很小。”
CMHC 工作人员准备的最后一个“棘手问题”是，如果在房地产市场降温的情况下仍维持禁令，他们该如何应对。
“对于许多加拿大人来说，拥有一套住房仍然是负担不起的向往，”
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