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01
什么是Prop 19
简单地说，Proposition 19规定了以下两方面的内容：
一、税基转移的规则（55岁及以上的人，或者符合其他条件的人）；
二、父母转让房产给子女，的税基转移规则。

02
Prop 19如何影响父母子女之间的房产转让？
如果父母希望将房产转让给子女后仍然保持原有税基，则需要做到以下几点：
1. 转让前自住，转让后仍然自住；
2. 转让时候的tax base不能超过原有tax base的1m；

3. 如果转让时候的新tax base超过原有tax base的1m，那么新的tax base应该是当时的现金价值-1m。
举个简单的例子，如果房子原tax base是50万，现在估价2.5m，那么按照1.5m（2.5m-1m）的tax base征税。

4. 新的规则从2021年2月16日开始施行（父母子女之间的房产转让）。
03
Prop 19跟我有关系吗？
有。包括以下人群：
1. 55岁及以上老人更换自住房；
2. 想要把房产给孩子的父母；
3. 在市场上活跃的买家，因为Prop 19有关税基转移的规则，很可能会带动不少人群在新规开始施行前后卖房。
04
Prop 19的前身-Prop 60/90
我们曾经研究过这两个Proposition，尤其是Proposition 90—有关税基转移的规则（请参考我的这篇文章，我的房产低税基能够转移吗？——加州Proposition 60/90）。
05
Prop 19的新变化
Benefits：
第一、Prop 19允许55及以上的老人，严重残疾，以及自己的家因为野火或者其他自然灾害而严重损坏的人，转移其primary residence的税基：
第二、加州任何地方的primary residence之间的转换都可以享受Prop 19带来的好处；
第三、
不考虑替换primary residence的价值
，也就是说，如果置换房屋比原来的房屋更加贵，也可以转移税基（但是如果替换物业的价值更高，税基会作相应调整）。

之前的Proposition 60和Proposition 90的基本rule是：这个税基转移的exemption只限定于特定county之间的转移，以及置换物业的价值与之前的物业的价值相同或更低。
Restrictions：
第一、时间限制：需要在
原自住房售出后的2年之内
进行置换；

第二、次数限制：最多3次（Prop 90的规定是只有一次）
但是如果那些因为野火导致房屋损坏的屋主，则无限次（绿水长流comment：房屋被野火烧毁无数次，这是加州打算野火烧不尽了嘛。。。）
06
常见问题解答
一、Prop 19中规定税基转移什么时候开始施行？
2021年4月1日（符合规定的人群置换自住房）。
二、我的客户可以现在购买/出售资产，能够在2021年4月1日以前获得税基转移的好处吗？
法律里并没有明确的答案。

三、如果替换物业是相同或更低的价值，那替换物业的税基会改变吗？
不会。原有物业的税基会被转移到替换物业上。
四、
如果替换物业的价值更高，如何计算新税基？
新物业的税基按照这个公式计算：

（置换物业的总的现金价值-原物业的总现金价值）+原物业的原税基。
举个例子，如果卖家原物业的税基是$300,000，总现金价值是$1m，那么如果买了1.5m的房子，新置办的物业的税基，是$300,000+$500,000（1.5m-1m），也就是按照80万美元计算税基。
五、能先买置换物业，再出售原有物业吗？
可以。
六、可以在哪儿申请税基的转让

当地county accessor's office。
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大家好，我是绿水长流，毕业于加州伯克利大学法学院、复旦大学法学院，
加州职业房地产经纪人；
加州、纽约州、中国注册律师；
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