美好的生活，从一个家开始——wenzhaoca.com
前面我们讲了买新房和二手房的流程，以及选房的大局观。在讲合同之前，我们先聊聊其中最重要的部分——Contingency。
Contingency是什么意思？
Contingency的意思是你在一定时间内保有这个权利可以退出合同并拿回所有的订金。
那小伙伴肯定想，那我每次出offer的时候都加个Contingency，那就万无一失啦。NoNoNo，加不加Contingency取决于具体的房子和当时的具体情况。文末会给大家讲为什么Wen说Contingency是一把双刃剑。
我们主要说最常见的三种Contingency——Loan Contingency，Appraisal Contingency，Inspection Contingency。
Loan Contingency，顾名思义，和银行也就是Lender有关，例如你加了21天的Loan Contingency，在对方接受Offer之后的21天内，如果发现这个房子有诉讼，违章加建或者你的信用分数不够等等，而导致银行不能贷款，你可以拿回订金退出合同。
Appraisal Contingency，和你是否有足够的首付买房子有很大关系。进入合同后，银行会第一时间派出估价师对房屋进行估价，通常我们都是20%首付，80%银行贷款。但是这个80%的金额不是取决于你购买的房价，而是取决于估价师对房屋的估价。例如，你购买金额是120万美金，首付24万，银行贷款96万，但是appraisal房子只有100万美金，那么银行最多给你贷款80万（80%），你首付就需要40万，这个差价16万需要你自己补上。所以这个Contingency的目的是如果估价低了，你首付款不够，你还可以拿回订金退出合同。通常来说，一个有经验的agent在出价时必须要考虑appraisal的风险。
InspectionContingency，例如你在出offer的时候加了7天的Inspection Contingency，当卖家接受你的合同之后，你可以在7天之内安排房屋检查，如果发现有让你不满意的地方，可以退出合同并拿回订金。
当然，根据具体的房子，也可以添加其它的Contingency，可以写在合同里。但是上面三种是最常见的。
一般来说，Loan Contingency加不加、加多长时间是由lender来建议的，如果在初期，lender觉得你的loan可能会有风险，那么这个时候是一定要加的。如果你想要以这个Contingency退出合同，需要银行出具文件。
关于Appraisal Contingency，这个最大的影响是万一估价过低，你手里的现金可能不够付房款，所以在Bid的时候，就要提前想到这个问题，估算好。而不是一门心思想赢，疯狂bid，等房子到手一看估价傻了眼。
Inspection Contingency，通常在南湾，卖家在房子上市之前，已经请第三方公司对于房屋进行检查并出具报告。但是如果有比较严重的问题（例如Foundation），会建议专业的公司进一步详细检查。
大家都知道，湾区大部分时候是需求远大于供给，所以大部分时候是在抢房子。从卖家角度来看，不止是要看价格，也要看Terms（例如Contingency）。例如Wen就好几次用No Contingency的offer以第二名甚至第三名的出价拿到了房子。
Contingency虽然能让你在买房子的时候最大程度的保护自己，但是同时也会降低你的offer的竞争力度。所以Wen说这是一把双刃剑。
在买房的时候，一定要具体房子具体分析，必须要加的Contingency就一定要加，但是如果能提前解决的话，最好提前解决，没有必要为了加一个Contingency而多付几万的房价。
声明：所有文章均属作者原创及个人观点，请辩证阅读。如需转载，请联系本人。
Wen的买房指南系列文章：

湾区买房流程及准备工作——Wen的买房指南（一）

湾区买房应有的大局观——Wen的买房指南（二）

关于Wen Zhao

Wen毕业于北京大学光华管理学院，2019年是美国最大的房产公司KellerWilliams Cupertino的Individual TOP 1房产经纪，全美TOP 1%房产经纪。2020年初加入美国增速最快的房产公司Compass，入选America's Best Realtor。
Wen在北大学习期间，曾被送往美国WashingtonUniversity和Emory University 商学院交换学习。在Emory读书期间，Wen拿到了谈判（Negotiation）课程的最高分，并为UPS全球跨境业务完成了市场战略分析，熟悉各个国家的文化及消费者行为。
Wen26岁成为凤凰卫视史上最年轻的副总监，曾主管三个部门，负责所有凤凰主持人和大型活动的媒体合作。2003年Wen参与创办蜂鸟网（FENGNIAO.COM）——已被美国公司CNET收购，2008年创办男装品牌（HANY.CN），现在HANY是年销售上亿（人民币）的在线服装公司。
Wen 2014年来到硅谷定居，来到美国安顿下来的首要任务就是买房。在买房的过程中，走了很多弯路，也浪费了很多时间，关键是我想最后我们确实是用比别人高很多的钱砸出了一套房子。这段经历让我开始琢磨，其实有很多人像我们一样，这时候，如果能遇到一位可以信任，专业靠谱的agent会非常幸运，将会解决所有难题。再加上本身我就对建筑设计有着浓厚的兴趣，看房对于我来说是乐此不疲的事情，所以决定进入这个行业，以客户所想为自己所想，以客户所需为自己所需，提供湾区最好的房屋买卖服务。
在进入这个行业初始，听到了一些成为超级销售的“经验”。我不敢苟同，我从来不认为我们是销售行业，有些客户已经感觉到了，也这么跟我说，“你不是销售，你是房地产专家”。是的，我们要懂房子的方方面面：地基、白蚁、室内设计、投资收益……，要为客户挑选出最适合他们的房子，而不是单纯推销房子。
在Wen看来，营销的本质是产品，听起来很简单，但是其实是最难的。对于Agent来说，这个优质的产品就是房子和服务。每一个帮客户买的房子就是我们拿出来的产品，当你能拿出最棒的产品，你就是最优秀的Realtor。每一个客户都是独一无二的，适合他们的产品和服务也是独一无二的。其它所有的市场分析、购买经验、谈判技巧都是为这个独一无二服务。这也是Wen可以迅速跻身于全美Top1% Agent的与众不同之处。
听听Wen的客户怎么说？
客户说：Wen最厉害的地方就是能在你预算内帮你买到最好的房子。
Realtor这份工作在我心里，是一份热爱的事业，所以我的目标也是能够帮客户买到他们最喜欢的房子。这不仅需要了解市场，了解房子，还需要足够的耐心、高超的谈判技巧，才能等到Dream House并一举拿下。
客户说：Wen帮我们买的房子价格拉低了整个地区的房价。
我在26岁时成为凤凰卫视史上最年轻的副总监，主管三个部门，负责所有主持人和大型活动的媒体合作。商业谈判是我的天赋，也早已浸入我的血液中。永远把客户利益放在第一位，帮客户节约每一分钱是我内心的驱动力。
客户说：你是世界上最好的agent，遇到你是我们最大的幸运。无论遇到什么难题你都能帮我们解决。
我在北京有过两次成功的创业经历，每次都是从零做起，经历过很多难以想象的人生起伏。正因为这些丰富的职业经历，所以我能不惧困难，并冷静的分析解决各种困难——请记住，方法总比困难多。
客户说：买房一年后，各种问题还找Wen，她还陪我们挑选装修材料，服务实在是太好了。
在我心里，并没有把这些看做是服务，因为服务是要求回报的，我并不求任何回报。做这些事情就像帮助朋友一样，因为很多客户在我心里早已是朋友了。
Wen深知对于大多数人而言，房产是人生中所拥有的最贵重的投入和资产，不仅承载了居住与投资的功能，还承载了“家”的情感因素，是一个充满幸福回忆的地方。所以，Wen用心去帮每一位客户找到他们的Dream House，就像是为Wen自己挑选房子一样。
感兴趣的小伙伴可以登录Wen的个人网站，那里有Wen的客户的真实评价。
如果您有意向在硅谷置业投资，我将为您提供专业的房产咨询服务，个人微信号“wenzhaoca”，邮箱“[email protected]”。
湾区买房经验谈

三步教你成为硅谷买房专家——湾区买房经验谈（一）

新房、二手房优劣势详细分析——湾区买房经验谈（二）

进入购房合同后，你还有哪些工作需要做？——湾区买房经验谈（三）

房子Close之后，你还需要做哪些工作？——湾区买房经验谈（四）

购房合同隐藏的信息——湾区买房经验谈（五）

让你完全了解Closing Cost——湾区买房经验谈（六）

在硅谷，这十大硬伤房你最好避开——湾区买房经验谈（七）

手把手教你发现、解决房屋八个小硬伤——湾区买房经验谈（八）

买房前必须要看的Disclosure——湾区买房经验谈（九）之地基篇

细数南湾那些让人闻之色变的Superfund——湾区买房经验谈（十）

什么是Eichler Homes以及它的利与弊

硅谷独享全美最优质水源（Yosemite雪融水）——旧金山、南湾饮用水源浅析

不可不知的换季养护房屋小常识

新房推荐

东湾Fremont、Newark、Union City、Hayward新盘汇总，你想知道的都在这里了

Santa Clara新房上市！——11月好房推荐

Mountain View新房上市！——11月好房推荐

城市介绍

人间天堂 硅谷探秘（一）——看看不一样的硅谷

湾区抢房大战中的小清新——人间天堂 硅谷探秘（二）

新宇宙中心Sunnyvale房价持续暴涨的秘密——人间天堂 硅谷探秘（三）

Santa Clara南湾的价值洼地要失守了吗？——人间天堂 硅谷探秘（四）

为什么硅谷华人如此偏爱Fremont？——人间天堂 硅谷探秘（五）

North San Jose会是下一个投资热点吗？——人间天堂 硅谷探秘（六）

其它精选文章

从大数据看2018硅谷房产走势和投资价值

中国人在加州购房的流程与常见问题

理性看待旧金山湾区房市降温——湾区30年房产市场周期解读

Niche 2020年旧金山湾区公立高中排名前50榜单

声明 所有文章均属作者原创，如需转载，请联系本人。
继续阅读
阅读原文