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在我们买房过程中，除了购房款之外，还需要准备好另外一笔资金——ClosingCost。ClosingCost就是在房子正式Close之前要支付的各种费用，无论买卖双方都会涉及到这笔费用，今天Wen就来给你详细分析一下。
Closing Cost在不同城市（有没有City Transfer Tax和是否买家付TitleInsurance），不同银行（closingcredit和rate相关）和不同时间（propertytax和PrepaidInterest）相差非常大。所以必须要具体房子具体分析。
但是，我们可以说说ClosingCost通常都包含哪些费用。
一次性费用（Non-Recurring Buyer ClosingCosts）
只需要付一次，后续不会继续再支付的费用，主要包括：
1.Title Fee
（给TitleCompany支付的房屋保险，文件管理等费用。）
2.Escrow Fee
（Escrow做文件，管理房款等费用。）
3.Lender Fee
（例如appraisalfee，loanorigination fees，taxservices fee，flooddetermination fee，creditreport fee and underwriting fee，每个Lender略有不同。）
4.Government Charges
（一般包括transfertax 以及recordingfees，Transfertax又包含countytransfer tax and city transfer tax。Transfer tax在不同城市支付方不一样，一般在Santa Clara是seller支付。）
5.Home Report
（主要是房屋检查报告和自然灾害报告。）
6. HOA Transfer Fee
（有物业管理的Condo或者Townhouse，会有物业转让费和文件费。）
重复性费用（Recurring Buyer Closing Costs）
重复性费用是买家在未来需要多次重复性支付的费用，包括：
1.Homeowner’s Insurance
（一般是火灾保险费，如果是FloodingZone需要购买洪水保险。）
2.Property Tax
（房产税，各个城市也略有不同，通常是房款的1.25%左右。）
3. Interest
（从银行贷款的利息。）
4.Hazard Insurance
（从银行贷款需要购买个人抵押贷款房屋保险。）
5.HOA Fee
（有物业管理的Condo或者Townhouse，每月交的物业管理费。）
此外，还有两笔费用需要注意一下：
第一，在湾区（北加），买卖双方的Agent的费用通常是Seller支付，所以买房者不用担心这笔支出。
贷款时，Lender往往会让买家预留Reserve，也就是6-9个月的PITIA（Principle& Interest, Property tax, Home insurance, HOA fee）。这笔钱只是要给银行看到还有这么多的钱在你的checking/savingsaccount里面（不用花掉，但是要呆在里面）。除了checking/savings这种cash account之外，股票（stock），退休金（retirementaccount），401K的一部分都可以当作reserves。
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关于Wen Zhao——不忘初心 方得始终
Wen在北大学习期间，曾被送往美国WashingtonUniversity和Emory University 商学院交换学习。在Emory时，谈判（Negotiation）课程拿到最高分，并和Team为UPS全球跨境业务做了市场调研分析，熟悉各个国家的文化及消费者习惯。
26岁成为凤凰卫视史上最年轻的总监，曾主管三个部门。2008年创办男装品牌（HANY.CN），靠着优质的产品和服务，现在HANY已经是年销售上亿的在线服装公司。在辛苦的创业初期，凤凰卫视的各位同仁倾力相助，所有的男主持人都身穿HANY男装，并在所有凤凰台为HANY做广告。
但是，我从来不是一个商人。
在凤凰卫视工作的时候，从负责所有的媒体合作，到创办运营凤凰博客，再到后来负责所有主持人、凤凰大型活动的合作，手里是有一定权利的。可是，每一天，我都过的很坦然，在那个职位上，没有收过合作伙伴的一分钱，我做的每一个决定，都是把公司的利益摆在第一位。所以，在凤凰，成长很快，也受合作伙伴和一些同事的尊重。前老板对我说，他从华尔街一路走到香港、北京，我是唯一一个让他感受到感动的员工，从我身上，他也看到了简单就是力量。
Realtor这个职业对于我来说，充满乐趣，挑战和成就感。
为客户在预算内以最少的钱买到他们的Dream House，是Wen的目标以及从事这份工作的最大动力。
曾有客户对Wen说“你是世界上最好的agent，遇到你是我们的幸运”。Wen深知对于大多数人而言，房产是人生中所拥有的最贵重的投入和资产，不仅承载了居住与投资的功能，还承载了“家”的情感因素，是一个充满幸福回忆的地方。所以，Wen是用心去帮每一位客户找到他们的DreamHouse，就像是为Wen自己挑选房子一样。
获奖经历
回201忆的地方
2018年，Keller Williams Cupertino Capper and Rising Star，全公司几百位Agent，只有11位获得Capper，唯一一个Star奖杯颁给了我。
怎样算是一个好的Agent
I put your needs first because I wantto be the best Realtor possible.
  • 永远把客户的利益放在第一位。
  • 能够深入了解客户需求：客户的家庭状况，现在工作情况，将来的工作打算，预算等等。
  • 非常了解湾区房地产市场：交通、学区、价格、户型结构，房子的各种软硬伤……。
从上面最基本的三点出发，为客户提供最优的买房选择；加上诚实、善良的品性，高超的谈判技巧，在买卖房屋的过程中维护自己客户的利益。
如果您有意向在硅谷置业投资，我将为您提供专业的房产咨询服务，个人微信号“wenzhaoca”，邮箱“[email protected]”。
买房案例一
这是一位在Google工作的客户。客户是工程师，所以在比较房子的时候非常理智和冷静，加上对我的信任，所以我们很快速的锁定了目标房子。
Wen除了对房子的地基，材料，建筑成本，维修成本都很了解之外，最大的特长是非常擅于谈判，为客户争取利益。在和Listingagent接触一周后，给对方留下了良好的印象，所以在没有counteroffer的情况下，以第二名的出价拿到了我们的目标房子，比客户心理价位少了近十万。
Wen的这位客户说，因为Wen对市场的足够了解，所以第一次Offer就能买到房子，相比他同事下了20次offer还没买到，太高效了，是完全超出预期的一次合作。客户主动给Wen写了一篇评价，发在Google内部网站，希望对他的同事们有所帮助。
From Google clients:
I highly recommend Wen Zhao who is our buyer agent, sheis the person we trust.
We talked to a few agents, she was not the one withhighest volume, but we all know what we need is the better service, she offersexcellent one.
She spent time talking with us to make sure sheunderstands what we need, she is always available, she gave us advice onlocation, age, schools and potential repair cost, we understood all pros andcons before making offer. We were able to avoid a risky purchase.
She is professional and has wide knowledge aboutconstruction, renovations and materials. She gave us valuable ideas about houseconditions, renovation plans, helped us interview contractors, walked with usto pick materials and shared resources she has.
The most important thing is the price.She knows market very well, and she spent huge effort on case study and offernegotiation trying to save money for us. It is always exciting to get a newhome with price below appraisal, but what really matter is how much higher isyour offer above the others, we won the house at the 2nd place. That's awesomeexperience!
买房案例二
这是一位在Facebook工作的客户。Wen帮客户在预算内买到Newark最好的位置，风景优美，超过7000sqft的lot，四个卧室的大房子。购买价格低于心理价位。Wen当时了解到这个房子的屋主在这里生活了超过25年，对于房子的一草一木都充满了感情，Wen为客户准备了一封信随offer一起递出，房主说因为这封信深深打动了他们，因此在众多offer里面选择了我们，并且没有给其他人counteroffer的机会。
From Facebook clients:
Dear Wen,
Thank you for helping us to find thisperfect home! We appreciate and enjoyed that you looked so many houses with us,and helped us make our decision.
I see that you have a very good eyefor excellent houses, and you're an expert on house value appraisal. I feltthat I saved a lot of money on buying this house. You consider for us, and onevery house search you gave us best options and useful information (schoolrate, commute time, safety etc.), which saved us a lot of time.
Your constant positive energy, yourbrilliant sense of market, all combined you as a great real estate agent withbig potential!
We appreciate all of your time spentfor helping us purchase our first home in California.
买房案例三
这是Wen今年十一月刚刚帮客户在MountainView买到的SingleFamily，他们的DreamHouse。也是一次offer就中，比客户的心理价位低了十几万，比同月close的同社区同户型的房子低了近二十五万。
和客户从今年五月份就在一起合作了，因为是第一次购房，首付款也没有到位，所以我就每周挑出不同类型，但是符合客户需求的房子，让客户多多了解市场。到现在接近半年的时间，彼此信任，和客户一家都成为了好朋友。客户还没有买到自己的房子之前，就已经把周围需要买房的好朋友、同事都介绍给我。
Wen的Listing House：
有时候ListingAgent就是要有一双“魔术手”，可以帮客户用最少的预算，把房子变得最漂亮，再推向市场。Wen的seller客户说看过Wen“装扮”过的房子后，都不舍得出售了，只想自己再住进来。下面的照片来自Wen亲手打造的房子。
Before
After
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