湾区买房应有的大局观——Wen的买房指南（二）
美好的生活，从一个家开始——wenzhaoca.com
第一篇写了《买新房和二手房的流程及准备工作》，有客户提醒我，应该在里面加上做pre approval letter时最好多找几家银行，有个备选，以免后面出现问题慌了手脚。感谢！
在开始其它的基础知识之前，我们先聊聊最重要的买房理念——
大局观。
简单来说，这个大局观指的是：
第一你要动态的看对房子的需求；
第二是你要足够的了解市场，知道什么样的预算能买在哪？对你来说最好的位置和房子是什么？
房子对我们来说，最基本的特点：这是一个家，要安全、安静、舒适。
另外也很重要的是，房产也是我们财产的重大投资。
所以，房子要兼具居住和保值两个特性。
我们先来说说什么是动态的看对房子的需求？
通常，房子都是一项长期投资，因为：第一，买卖房子都会有成本在里面；第二，短期的房价波动也很正常，你很难预测。
但是长期来看，房子都是升值的。我们可以看看近30年湾区房价的变动情况。
所以你买房子的时候，是预期在里面至少住5年以上，除非出现特殊情况（例如搬到其它城市或者财务急速增长）。
既然是长期来看，我们在买房的时候就不是仅仅考虑现在。你要考虑到未来五年可能出现的变化，最容易在计划内的就是：家庭人口增长计划和工作变化。
例如，现在的两口之家，但是计划2年左右要孩子，那么在预算内最好买到3 bedrooms甚至以上。
同时，还要考虑自己有没有换工作的计划，心仪的公司地址在哪里。
在预算有限的情况下，根据自己未来五年的计划，判断出到底学区房优先还是交通房优先。
现在谈谈什么是预算内最好的房子？
有次客户说“Wen最厉害的是她能在你预算内帮你买到最好的房子”。其实我在帮客户选房的时候，并没有刻意去这么做，应该是潜意识的做法。但是当客户这么说我的时候，我也才是恍然大悟。
最近有客户问我，为什么有人会花2.2M去买santa clara的房子，还不是学区房。我说这对我也是个谜，我也不理解。
今天我们聊的第一点——动态的买房，是客户可以自己判断出的；但是第二点，是完全依赖于Agent对市场的了解和把握程度，也就是真正的
全局观。
Agent要非常清楚各个城市，各个户型，新房，二手房当下的市场价格变化，过去的市场价格走向。这样才可以给客户最有效的建议。
年初的时候，在cupertino和sunnyvale开始快速上涨时，我帮客户在palo alto 1.83m拿到一个gunn high的off market小黑屋。对于客户来说，从来没想过这个价格可以买到palo alto。
4月份下跌时，帮4家客户拿到超级好deal，包含mountain view2个房子，一个市场价值2.2m左右，我们1.93m拿到，一个市场价值1.7m左右，我们1.42m拿到。
上周，我们刚刚在mountain view 2.2多一点买到20年新的非常漂亮的single family，同户型现在在santa clara也要这个价格了。这几天每每想起来，我心里都在笑。
现在，因为疫情，所以大家对于single family的热情非常高；再加上wfh，很多人都专注于交通较差但是学区好的single family。所以导致这些周边城市房价疯涨。但是一些核心城市的新房反而可以大幅度砍价。
对于买家来说，尤其是第一次购房的买家，很难敏锐感受到市场的变化，但是一定要keep in mind。
买房时要冷静、耐心、不要一昧盲从市场。
全干货，希望大家能看完并从中受益。
声明：所有文章均属作者原创，如需转载，请联系本人。
关于Wen Zhao
Wen毕业于北京大学光华管理学院，2019年是美国最大的房产公司KellerWilliams Cupertino的Individual TOP 1房产经纪，全美TOP 1%房产经纪。2020年初加入美国增速最快的房产公司Compass，入选America's Best Realtor。
Wen在北大学习期间，曾被送往美国WashingtonUniversity和Emory University 商学院交换学习。在Emory读书期间，Wen拿到了谈判（Negotiation）课程的最高分，并为UPS全球跨境业务完成了市场战略分析，熟悉各个国家的文化及消费者行为。
Wen26岁成为凤凰卫视史上最年轻的副总监，曾主管三个部门，负责所有凤凰主持人和大型活动的媒体合作。2003年Wen参与创办蜂鸟网（FENGNIAO.COM）——已被美国公司CNET收购，2008年创办男装品牌（HANY.CN），现在HANY是年销售上亿（人民币）的在线服装公司。
Wen 2014年来到硅谷定居，来到美国安顿下来的首要任务就是买房。在买房的过程中，走了很多弯路，也浪费了很多时间，关键是我想最后我们确实是用比别人高很多的钱砸出了一套房子。这段经历让我开始琢磨，其实有很多人像我们一样，这时候，如果能遇到一位可以信任，专业靠谱的agent会非常幸运，将会解决所有难题。再加上本身我就对建筑设计有着浓厚的兴趣，看房对于我来说是乐此不疲的事情，所以决定进入这个行业，以客户所想为自己所想，以客户所需为自己所需，提供湾区最好的房屋买卖服务。
在进入这个行业初始，听到了一些成为超级销售的“经验”。我不敢苟同，我从来不认为我们是销售行业，有些客户已经感觉到了，也这么跟我说，“你不是销售，你是房地产专家”。是的，我们要懂房子的方方面面：地基、白蚁、室内设计、投资收益……，要为客户挑选出最适合他们的房子，而不是单纯推销房子。
在Wen看来，营销的本质是产品，听起来很简单，但是其实是最难的。对于Agent来说，这个优质的产品就是房子和服务。每一个帮客户买的房子就是我们拿出来的产品，当你能拿出最棒的产品，你就是最优秀的Realtor。每一个客户都是独一无二的，适合他们的产品和服务也是独一无二的。其它所有的市场分析、购买经验、谈判技巧都是为这个独一无二服务。这也是Wen可以迅速跻身于全美Top1% Agent的与众不同之处。
听听Wen的客户怎么说？
客户说：Wen最厉害的地方就是能在你预算内帮你买到最好的房子。
Realtor这份工作在我心里，是一份热爱的事业，所以我的目标也是能够帮客户买到他们最喜欢的房子。这不仅需要了解市场，了解房子，还需要足够的耐心、高超的谈判技巧，才能等到Dream House并一举拿下。
客户说：Wen帮我们买的房子价格拉低了整个地区的房价。
我在26岁时成为凤凰卫视史上最年轻的副总监，主管三个部门，负责所有主持人和大型活动的媒体合作。商业谈判是我的天赋，也早已浸入我的血液中。永远把客户利益放在第一位，帮客户节约每一分钱是我内心的驱动力。
客户说：你是世界上最好的agent，遇到你是我们最大的幸运。无论遇到什么难题你都能帮我们解决。
我在北京有过两次成功的创业经历，每次都是从零做起，经历过很多难以想象的人生起伏。正因为这些丰富的职业经历，所以我能不惧困难，并冷静的分析解决各种困难——请记住，方法总比困难多。
客户说：买房一年后，各种问题还找Wen，她还陪我们挑选装修材料，服务实在是太好了。
在我心里，并没有把这些看做是服务，因为服务是要求回报的，我并不求任何回报。做这些事情就像帮助朋友一样，因为很多客户在我心里早已是朋友了。
Wen深知对于大多数人而言，房产是人生中所拥有的最贵重的投入和资产，不仅承载了居住与投资的功能，还承载了“家”的情感因素，是一个充满幸福回忆的地方。所以，Wen用心去帮每一位客户找到他们的Dream House，就像是为Wen自己挑选房子一样。
感兴趣的小伙伴可以登录Wen的个人网站，那里有Wen的客户的真实评价。
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