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本文是7月20日《照这么下去，几乎所有房地产企业都得破产》的续篇，也可以独立。本文我们谈谈，为什么现在的规则如果不变，房企破产倒闭是必然的。
其实很简单，我用一个简单的例子就能说明。
假设房价是100，其中70被政府拿去，另外28是房企的建筑、管理、营销等成本，还剩2，这是房企的利润。
请注意，上述比例都是被政府基本上规定好的。因为房子的建筑成本、房企的管理营销成本基本上是透明的，政府内部也有能人，完全可以规定一个毛坯房销售价，让房企的利润只剩1%-2%。
所以我假设利润是2，已经很乐观了。
但是，我在《照这么下去，几乎所有房地产企业都得破产》中说过，只有当去化率接近100%时房企才能获得利润。去化率越低，房企就会亏钱，甚至亏大钱。
实际上，现在去化率即便100%，房企还是亏钱，而且越亏越多。
因为今年以前，建筑和人工成本基本上是稳定的，政府制定房价都是按以前的价格水准，但今年以来大宗商品的价格上涨何止50%？所以即便房企的去化率是100%，还是亏钱。

计算很简单：假设房价是100 ---- 这是在房企拍地时，毛坯房价已经被政府定好的，其中，政府拿走70，以前的建设成本是28，但是现在至少升到了42，那么总成本就是70 + 42 = 112，却仍然卖100，岂不是亏了12？

今年的原材料成本上升了至少50%，以后涨一倍也完全有可能。如果建设成本到了56，总成本就是70 + 56 = 126，卖100岂不是要亏1/4?
有人说，今年一季报很多房企都是挣钱的，甚至挣了很多，这怎么解释？
呵呵，用户在买房时要先交订金，订金是预收账款，不是营业收入。只有当用户签了购房合同并且交了首付，这才开始计算营业收入。用户申请了银行贷款，银行把钱给房企，负债算用户的，这都是房企的营业收入。
一般来说，用户买一手房大都是期房，离拿到房子还有大约两年时间。时间长的可能超过三年，短的一年以内。当然如果是现房，买了就能拿房。
那么，房企营业成本的计算，有相当一部分是预估的，按项目分别计算然后加总。比如根据过去的情况，预估盖房要多少成本。至于误差，以后可以调整。如果各个项目的误差有正有负，求和之后的总体差别并不大。
但是几年以来上游材料价格大涨，营业成本急剧提高，这导致营业利润率急剧降低。
以保利地产为例，2020年上半年，营业总收入是737.060亿元，营业利润是173.787亿元，营业利润率是23.58%；今年上半年的营业总收入是901.089亿，营业利润是188.907亿，营业利润率是20.96%。
---- 降低了大约2.5个百分点。
绿地控股，2020年上半年，营业总收入是2099.764亿元，营业利润是156.533亿元，营业利润率是7.45%；今年上半年的营业总收入是2829.265亿，营业利润是162.511亿，营业利润率是5.74%。
---- 降低了大约1.7个百分点。
但是，绿地却比保利危险得多，因为保利上半年的营业利润率还能保持在20%以上，而绿地已经接近5%了。可以预见未来随着建房成本的急剧上升，保利可能仍有利润，或者亏损不多，但绿地有可能快速转为巨亏。
老龙头万科，2020年第一季度（我们只比第一季度，因为它没出半年快报），营业总收入是477.743亿元，营业利润是48.232亿元，营业利润率是10.1%；今年一季度的营业总收入是622.641亿，营业利润是40.452亿，营业利润率是6.50%。
---- 降低了大约3.6个点。看来郁亮们早就躺平了，根本没好好干。
港股中国恒大，2018年的毛利率是36.24%，2019年27.84%，2020年24.17%。可以看出每况愈下。
恒大2018年以前的毛利率够恐怖的，不知道是真实情况还是用了什么财技。

毛利率和营业利润率稍有不同， 但为了节省时间，我直接拿港股的财报中的毛利润/营业总收入来算毛利率了。
融创，
2018年的毛利率是24.96%，2019年24.45%，2020年20.99%。也是每况愈下。
现在大家都知道恒大很缺钱，其实融创也很缺钱，所有的房企都缺钱。这段时间恒大缺钱都成什么样了，那么高的毛利率和利润好像也没起作用。当然这是另外一个话题：现金流，这里就不多说了。

我记得是从2017年开始，毛坯房开始限价的。那几年形势貌似不错，但现在已经过去了四年，开发商手里必然有很多滞销房，体现为存货。过去还可以通过做账来体现利润，今年上游材料成本大增，以后怎么办？
所以老邓估计，2022年，将是房地产商全面亏损的一年。
假如国家仍不放松限价的话。
那么，国家会放松限价吗？
开什么玩笑。当初限价的目的就是为了限制房地产商的利润，房地产过去二十多年挣了多少钱？亏损一两年怎么了？
大家看明白了吧，不全面亏损，不倒闭几个巨头，国家做这些事干嘛？
至于地产股，过去几年都跌跌不休，尤其是今年，本来以为已经到十八层地狱了，结果发现下面还有几十层。
或许，地产股会跌到房地产总体亏损的时候 ---- 到了那时，一些巨头会破产或被收购，散户们会绝望割肉。房地产行业迎来洗牌，国家或许也到了改变政策的时候 ---- 于是，机构们又重新进来了，买入可能已经下跌了90%多的股票 ---- 那些都是散户带血的肉。
以上是我的猜测，当不得真。但是在目前房地产行业还没有普遍暴雷的情况下，大势来看，地产股仍会跌跌不休。
如果国家不改变政策（在可预期的未来也基本上不会变），那么房企破产倒闭都是必然的，因为现在已经进入到做一单亏一单的状态。
这种亏损，不是把毛坯房改成精装修、高价卖车位能解决的。因为亏损实在太大，就算改精装修，比如每平米加3000元，用户也不傻，他们也会看装修到底值不值3000。很显然，房企要赚钱，装修肯定是远远达不到标准的。于是：
可以预计，在过去几年房子维权事件以年均20%上升的情况下，从2022年开始，维权事件将火箭式蹿升。
房企亏损再加上客户大规模维权，局面可够酸爽的 ---- 所以那时，或许就是散户和刚需族，对房企绝望的时候。
不玩股票的朋友可能不知道今年的地产股有多惨，我可以举几个例子。

老牌牛逼股万科，今年的高点是3月初的34.6元，但是到了7月底，已经跌到了20元出头。

每个月都发布销售快报的保利地产，一月份形势不错，股价涨到了16元以上。以后依然形势不错，但7月底已经跌到了10元。
荣盛发展，2月底的局部高价是7.05元，7月底是4.6元左右。

普遍都跌了1/3到40%。

港股恒大，今年就跌了2/3，如果从2017年的局部高点算起，跌了大约5/6。
碧桂园和融创今年跌得也比较惨，但比恒大好一些。

更多的股票就不说了，总之，今年以为地产回暖，地产股会有所表现，但没想到又往下跌了几层。
现在的房企就是角斗场上的角斗士，不相互拼杀死一堆，游戏不会结束，规则也不会宽松。
角斗士们的内心都是绝望的，因为他们知道大家都在拼命，谁死谁活还不好说。但已经被赶上了场，或者进场之后发现之前的规则变了，以前是抢钱，现在是玩命。但此时已经没有任何办法，只能硬着头皮拼杀了。
个别聪明的人也会早准备好了后路，或者正在寻找机会从角斗场的缝隙中钻出去。因此，或许我们不久会看到一些地产老板会突然跑到国外，就像之前玩P2P的一些老板一样。
其实，这是一场多输的博弈：地产商肯定是输家，但是他们这几年盖的无数质量越来越低的楼盘，套住了无数已经买入的房客，所以可能高达百万计的房客，也是输家。
掌控局面的人，现在可能觉得如此控制局面好像很爽，未必会意识到以后要收拾一个多么巨大的烂摊子。所以……
未来搞成这种局面，
我已经无话可说了。

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