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近期财经界传出的一个最重磅的消息是7月19日，广发银行宜兴支行冻结了宜兴市恒誉置业有限公司、恒大地产集团有限公司的银行存款人民币1.32亿元。
恒大反应极快，当天就发声明说广发违约，因为贷款到期日是2022年3月27日，还说要起诉广发。
但是当天，恒大就把1.32亿元给还了。
因为恒大明白，如果连区区1.32亿都还不起，都要打官司，肯定会引起银行们的集体冻结资产，兀鹫们会集体扑来。那样，恒大就会立刻暴死。
另一方面，难道广发银行不知道自己“违约”吗？
广发当然是有理由的。那就是：恒大在无锡的几个楼盘，或者迟迟不开工，或者已经陷入一堆官司中。看这个架势，恒大至少在无锡的形势非常不妙。那么为了防止恒大的资产被划给别人，广发就要提前冻结资产。
所以面对广发这条“小蛇”，恒大毫不办法，只能被狠咬一口。
7月19日，港股中国恒大，跌16.22%；7月20日，再跌10.23%。

从来没有造出过汽车的恒大汽车，同样是暴跌：7月19日跌19.10%，20日再跌11.18%。
k线惨不忍睹。

那么，恒大是怎么走到今天这个地步的？
我们当然可以从许家印的各种扩张来找理由，什么多元化投资啊，到处撒钱、摊子铺得太大，如此种种。但是，很多专业的房地产公司已经倒了不少，难道他们都是多元化投资、摊子铺得太大吗？
有一家和恒大齐名的房地产民企，现在商票的贴现已经到了17%-22%，可见多么缺钱。
可是这家民企，除了在并购方面比恒大更激进、几年前在乐视网上栽了个大跟头之外，基本上是很专注于主业的。这几年，还通过低价收购拿了很多优质资产，综合情况应该好于恒大。
就连这样的企业，现在都非常缺钱了。

只不过，还没有暴出银行冻结资产这种事。在相当程度上，“资产被冻结”基本上是破产跑路的前奏了。
今年以来，除了之前管理层已经基本“躺平”、因此投资不那么激进的万科还不缺钱，几乎所有的房企，都对资金越来越饥渴。

可是由于各种原因，它们却很难拿到钱。

尤其是大量民企。
老邓告诉大家，现在房企的盈利模式，已经被国家在各方面都详细定义好了。照这么下去，几乎所有房地产企业都得破产。
给大家详细讲讲。
现在，房企购买的土地，两年内必须开发，否则国家可以收回。而且，国家已经规定了毛坯房的销售上价。假如情况“正常”，房企还是可以获得1-2%的纯利润的。
这一点，房企已经很像书店了。
做过生意的都知道，书店的盈利模式并不好。
因为图书的进价基本上是固定的，是书价的50%-70%，但是书的卖价，已经被出版社定死了：就是印在书后面的价格。
除了极少数珍贵的老书，一般来说，书店卖书的价格，不可能超过出版社的定价，反而可能经常要打折。
这等于限定了利润空间。
作为对比，我们可以看看服装业。一件衣服，你说它应该标100元还是200元，或者500元甚至更高呢？
绝大部分顾客都是外行，根本搞不清衣服应该值多少钱。
于是，喜欢这件衣服的人，可能以500元买走了。
但是衣服的成本，可能只有30元。
即使可以在网上比价，商家也可以说“料不一样”。绝大部分顾客根本分不清，就算能砍价，可能把标价500元的衣服砍到250元，买走了。如果实际成本仍然是30元，商家还是赚大了。
图书呢？价格都定好了，利润空间就30%左右，而且是毛利率，书店没办法坑蒙拐骗。
现在国家定好了毛坯房的最高售价，土地的买价、容积率也已经固定，等于把房子变成了书：地产商的利润空间，已经被限死。
这还不是最惨的。2017年以后，越来越多的地方，房子卖不动了。

这就引出了一个概念：去化率
。

所谓去化率，就是在一定时间内销售量占总供货量的百分比。
过去房子不愁卖时，去化率都是100%，也就是新房不久都会卖光。或者接近100%。加上不设上限价格，房企当然是暴利。
可是2020年以来，房企的总体去化率已经越来越低了。
具体数值，最近几年已经不再公布。但是越来越多的房企拿地之后推迟盖房，足以说明附近的去化率不容乐观。

老邓粗略估计，2019年以来，年去化率已经不足90%
了。

90%貌似很接近100%，好像也挺高的。但如果每年剩10%，连续两、三年，手里可能就有20%的房子卖不出去。

就算几年以后靠着房价上涨的东风卖出去了，也不一定有利润，因为房企始终要“照顾”这些还没售罄的房子，财务成本太高。
热门一二线城市，很多楼盘的去化率可能仍然是100%。但是越来越多的楼盘，以及大量三四线城市，去化率就惨不忍睹了。
房子不能全卖掉，房企就会亏损。
尤其是，过去四年环京房价不涨反跌，房企的新房不仅卖不出去，还要不断降价，这损失可不是一般的大。
所以过去四年，环京楼市是最惨的，相关的房企已经跌得惨不忍睹。
在消化库存这一点上，房企甚至不如书店。
书店忙碌一年，获得的纯利润顶多就是销售额的5%，请注意这是“顶多”。现在都电商时代了，很多实体书店早已关门倒闭。我说的是二十多年前的情况。大家知道这不足5%的利润是怎么取得的吗？

全靠对出版社的退货。
也就是说，书店并不能保证所有书都能卖出去，时间长了必然会有很多滞销书。这些书就算送给读者，读者也不要，因为没用，还挺沉的。
所以书和服装不一样。一件衣服，总可以打折销售出去，因为它有最基本的保暖和装饰功能。可是书不行，卖不出去就是卖不出去。
所以，出版社必须给书店一定的退货率，一般是书店总进货量的5%。

如果书店不能退货，最后挣的就是一堆书，不可能挣钱。
所以，对于图书这种成本和售价都已经固定、毛利率不高的商品，出版社必须允许书店退货，否则几乎所有的书店，都经营不下去。
现在房企买了地，盖了房，去化率不高，房企找谁退货呢？
所以，现在房企的生存环境，还不如书店。
退不了货，拿在手里就会源源不断地产生成本，就是巨额亏损。
房企还不能大降价卖房，那样至少能收回一定的成本。各个地方政府对于“亏本大甩卖”，都盯得很死。
站在地方政府的角度，也是没办法。如果大家都大甩卖，房企更亏钱，肯定死一大片。

所以先盯着价格吧，大家都别降价。
另一方面，就算个别房企能大降价，仍然是亏损，长期来看还是撑不住。
一个大房企，全国有几百个不断流血的楼盘，它的长期命运就注定了：资金越来越紧张，最后是破产倒闭，或者被收购。
这一点，那些房企难道不知道吗？
肯定知道。
但是如果不拿地盖房，不周转现金流，反而死得更快。
就像书店总得进新书，否则读者就不来了。哪怕留有一大堆滞销货，也得不断进新书。
所以，所有的房企，现在都被关在一个笼子里，做负和博弈。
他们都希望别人先死掉，以后自己可以有更多的生存空间。
而且为了获得利润，延续生命，房企不得不（或主动）偷工减料，导致房子和装修质量越发低下。这不仅导致维权官司每年基本上以20%的速度增长，而且当越来越多的人知道最近几年的房子质量不行时，他们就会更加谨慎地买新房。从而，导致房企的去化率更低，资金周转率更差，成本急剧抬高。
这就进入了一个恶性循环。
从2018年开始，所有房企，都已进入到了这个恶性循环。

之所以大家还在这个行业里干，一个重要原因是很多人抱有幻想：
从2016年9月底开始的这轮房地产大调控，该结束了吧？
可是，就是不结束。
反而越来越严厉，呵呵。
各种规定，限制，越来越多。
所以我说，从2018年开始，所有房企，都已进入到了这个负和博弈的恶性循环中。
资金充裕的房企，比如万科，撑的时间可以久一些。
但是，当无数中小房企倒闭，乃至房企巨头都开始土崩瓦解时，万科保利们，能独善其身吗？
如果现在他们就伸手去抢所谓的便宜货，并不能。
因为，如果政策持续的话，最终所有房企都活不下去。
因为对房企的各种规定和限制，考虑到去化率的问题，长期来看，房企都将是亏钱的。
现在的房企，获得的都是账面利润。

这，才是根本原因！
请注意，我这里假设政策仍将持续，前景就是这样。
但是很显然，政府不可能等市场上所有房企都倒闭才改变政策。
所以，政府什么时候改变政策呢？
我也不知道。

但我知道的是，现在还没到改变政策的时候，反而越发严格，越发严厉。
打个比方，就像两将相斗，已经到了“分际”，也就是即将分胜负的时刻，此时双方都会竭尽全力。
尤其是占优势的一方，绝不可能允许自己功亏一篑。
但是优势一方也知道，劣势一方也会想尽一切办法死撑到底，所以更要集中主力，务必快速结束战斗。
这是最惨烈的时期。
在这种大环境下，谁先出手“捡便宜货”，貌似既帮助了其他房企，自己也能得到低成本的土地，好像赚了，但反而会吃亏。
过去几年，这方面已经有先例了。
比如，2017年和融创一起收购万达文旅板块的富力地产，过去几年磕磕绊绊，资金十分紧张，股价已经从2018年1月的23.85元，跌至目前的8元出头。
市场非常不看好富力，富力的营收和利润也徘徊了三年。
富力花200亿收购万达酒店，本以为捡了个便宜，后来发现买了个负担。
融创呢？孙宏斌在2019年说花费436亿收购的万达文旅，已经销售出1600亿了，而且“后面还有几千亿的资产等待销售”。
这话怎么看都像吹牛，因为如果是真的，说明王健林几乎是以最多两折的价格甩卖资产，这肉割得也太疼了点。而且这说明万达酒店和万达文旅的实际价值至少差五倍，富力的老总也太菜了。这等于是说2017年这笔巨大的三方交易，孙宏斌的水平远在王健林和富力老板张力、李思廉之上。
这是不可能的。
不多纠结于当时这笔买卖了。回到本文的主题，照目前这个趋势，几乎所有房地产企业，最终都将破产倒闭。
当然， 不可能到那个地步，所以国家什么时候改变政策呢？
我认为，至少得倒下几个巨头，再来考虑这事儿。
顺便说一句，我并不希望巨头们倒下。但这是考虑到经济尤其是政治之后的大趋势，不由我决定。
让我们慢慢看戏，慢慢等待吧。
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