2019年大温地区房市见底了吗？

2019大温地产行情回顾与展望之四：年终盘点与展望

让我们结合历史，总结一下2019年大温地产市场的一些重要特点：

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特点一

独立屋、公寓、城市屋的价格都在2019年最后时段出现翘尾现象。

通常每年的最后2个月是交易最清淡的时段，在市场最淡的季节房价上扬，反映了市场买卖力度对比发生了重要变化。

特点二

最恐慌的时期已过，重要底部可能已经出现。

售挂比=当月成交量/当月所有挂盘房屋总量。售挂比很好的反映了市场多空双方力量对比。历史数据表明，当售挂比在10%或者更低的时候，市场很可能就达到了最悲观低迷时期。

就像股市一样，房地产市场往往也是在多数人悲观绝望中见底，在大众疯狂时达到顶部。

与股市不同的是，由于房地产市场交易不像股市那样便捷，以及市场行情信息对公众不是很透明，在悲观和乐观情绪达到高峰时，市场仍然有一段时间的惯性维持原来的趋势，如果能够及时得到市场重要实时信息（在BC省只有地产经纪才能看到本文的这些图表数据，是地产经纪行业会费对应的一项服务），经常与地产经纪交流市场最新资讯，利用房地产市场这一特点，使得聪明的投资者能更好的把握买卖时机。

特点三

本次市场下跌幅度已接近2008年金融危机的跌幅，如果没有进一步利空打击，我们不能指望这次跌幅大于2008那次金融危机，毕竟这次市场环境不像2008年恶劣。

另一方面，如果房市继续大跌，反而可能引发一次类似2008年的房贷危机。这应该不是政府所期望的。

由于年底房价已经翘尾，特别是在一年当中最淡的季节出现了售挂比、价格双升的局面，除非有进一步的利空，有市场经验的朋友应该明白我们已经不能指望市场继续下跌了，反而在市场政策和消息面平静的情况下，刚需和先知先觉者会继续买入了。

美国已经在2019年降息三次，加拿大就算不降息，至少加息的概率也很小。就算加拿大不降息，只要不出大利空，2020年市场出现反弹也是大概率事件。

特点四

价格越贵的房子跌幅越大。不论房屋类型，豪宅（包括豪华独立屋和一部分顶级公寓）需求大幅下滑。

自2014年砍掉联邦投资移民项目，魁省投资移民项目也在去年停掉了，豪宅需求大幅下降。最重要的是中国外汇管制越来越严，国内赚钱也不像以前那么容易了，所以，未来豪宅市场不会像房价低于250万的房屋市场活跃。

但是，即便如此，我统计了列治文2019年新建豪宅（2018和2019年建成，大多数开发商买入旧房时间是在2016年和17年高位）市场的成交情况，大部分开发商仍然是赚钱的。

我觉得虽然豪宅市场不是很乐观，但也不用太悲观，列治文今年成交的最贵的两个豪宅（一个600多万价格成交，买家应该是中东土豪，一个接近500万价格成交，买家是香港人）并不是中国大陆买家，我们也不必高估中国内地购房者在大温市场的作用，这往往是一般华人的刻板印象。接触其他族裔多了，你会发现，华人的市场作用并不是一般华人想象的那么大。

特点五

市场投机成分越来越少，市场总供给将越来越趋紧。

从下图可以看出，市场总挂单量高峰，从2008年之后，所有的挂单量高点是一个下行趋势。

这个趋势反映了大温地区投机囤房和可售房源下降的趋势。要知道随着时间的推移，每年大温地区都有新增房源建成，房屋总量是持续增长的，而可售或愿意卖掉的房子总数却是下降趋势，尤其这一轮政策调控把能挤出来的投机房源都挤出来了，资金或心理上扛不住的投机客基本能跑的都跑了。

所以，这个挂单总量下行的趋势反映的是BC省房屋危机的根本原因：不断新增的人口和房子供应之间的长期矛盾。如果读者能体会到这一点，我相信你是个聪明的读者。我之前的文章你读懂了。

这轮政策的核心就是极力打击投机客。

所以，这轮调控还是很彻底的，未来随着人口的继续增长（新移民为主，请参看本系列文章之二），刚需会推动市场，本地投机客会再次活跃，而2019年的开工率大幅下滑，未来不排除再次出现住房危机局面。

我们无法预料政策和市场基本面的所有变化，所以提醒读者，尽管上述分析基于事实和合理的逻辑推测，但不代表我们能预计到未来所有的变化，每个人为自己的决策负责，赚了是你英明，亏了是你运气不好：）

特点六

2019年绝大部分的成交来自于换房。

据一些地产经纪团队的市场感受，今年绝大部分的成交是换房。

有不少未来的刚需，比如新移民和为孩子买房的人还在观望，2020年应该由不少人会出手，这也是预判2020年房价总体会上涨的一个原因。

虽然这个是根据少数人的市场经验，不具有统计数据的说服力，但根据人类普遍的市场心理行为规律（大多数人总是会错过重要的市场顶底）这个推测应该是大概率的，仁者见仁智者见智吧。

总体上，我们相信2020年市场会进一步活跃，活跃的市场会增加房产买卖、尤其是换房的操作难度，从下期开始，我们将讨论买房、买房、换房的一些要点。

作者:温哥华的福来客Frankie

作者是温哥华资深投资专家，在帮助华人移民配置房地产和金融资产方面有深厚功底和经验。

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