为什么买房不能等太久？

2019大温地产行情回顾与展望之三：加拿大住房制度和市场的特点

加拿大的住房成本长期趋势上涨应该是显而易见的，比如公认的因素有：

除了这些比较容易理解的因素，还有一些一般人不容易想到，但很重要的因素。

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第一个因素是社会服务机构和设施增加费用紧张的困难。

比如上一篇文章中温哥华的Cambie走廊计划， Cambie Street紧邻大马路的两侧一般只能盖6层楼，个别地段可以盖高层，其他距离稍远的位置的建筑容积率越来越低。为什么不能把整体的容积率再提高一下呢？让更多的公寓和城市屋上市，这样就可以降低单位土地成本增加市场供应。

然而，如果容积率进一步提高，那么就需要扩容道路、天车，停车场，学校、幼儿园、养老机构、运动设施、政府服务机构和人员等等，这需要花很多钱，在这个效率很低、税收很高的国家，要么加大税收、要么增加开发商的教育基金征费、市政扩容费等，总之，建设成本就会进一步加大，而政府资金不足以支持。

比如Cambie夹57街那个Onni的几十栋楼的大盘Cambie Gadens，首期开盘价格是$1500/呎左右，远高于周边现房新房的成交价（大约1100/呎上下）。

为什么呢？Onni要交大笔的各种政府征费外，还要承担一半的新建地铁站的费用（57街夹Cambie），还要建一定比例的出租屋。政府负担不起基础设施和社会公共服务的增容，房产开发商就被迫承担一部分。

你看Cambie走廊计划已经实施好几年了，马路两侧还是有大量的旧house没有改建公寓，开发商买进来的地按现在的价格开发就不赚钱， 现在还有很多的旧house没有开发商收购，因为买进来就意味着不赚钱或者赔钱。体会到一点这里面的复杂和矛盾没有？

第二个因素，加拿大的土地私有制度必将造成地价越来越高，建房成本越来越高。

不像中国、新加坡，土地国有，加拿大政府手里土地极少，可以用于增加住房的土地更少。私人手里的土地，以我这几年做土地整合的经验，每条街上必有钉子户，这里没有强拆这回事，要把土地集中起来盖楼，难度极大。

是不是觉得强拆也许有点道理呢：）。堪比走廊临街的house随便叫价800-1000万，开发商买了不等楼价涨到$1500/呎，无利可图，如果等涨到1500再开发，可是资金成本和合理利润都是无法控制的。如果楼价涨到1500，这些house1200万也不一定卖，开发商无法做到买进土地就可以开发。

你说开发商该怎么干？

这种难题反映的是这种制度下人性的贪婪和和制度的无奈。某种程度上，土地国有制度是对的，比如新加坡的住房制度。中国如果不是搞土地财政，中国的房价也可以像新加坡一样亲民。

第三，政府审批效率低，但是住房战略决策效率更低。

以加拿大的政治制度和风气，很多重大问题很难得到根本的解决。各党派为了政党的利益和选举上台，一方坚持的另一方就会反对，经常为了反对而反对。

比如列治文通往三角洲素里方向的梅西隧道堵车问题，几十年都解决不了，这不是别的问题，是政治制度和政治风气的问题。是党派争斗和党派利益凌驾于全民利益之上的问题。加拿大政治缺乏整体观和平衡感。这个敏感问题不多讲了。

总之，市场跌下来了，对于刚需，对于换房，对于子女买房，该出手就要出手了，不要过高估计自己对行情的判断能力.不论是谁，未来的政策和经济金融的变化是很难预料的。

何况早点买入即使暂时用不上，租出去也是收入，就算房价再跌，也可以弥补损失，而如果房价涨了，那就损失了。

接下来，结合2019年地产局出台的数据，我们再来分析一下市场是否有见底迹象了。

个人观点，仅供参考，据此操作，风险自负。

作者:温哥华的福来客Frankie

作者是温哥华资深投资专家，在帮助华人移民配置房地产和金融资产方面有深厚功底和经验。

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