戳蓝字“文超在硅谷”关注我们哦！
相关阅读
谈一谈“降息和Refiance”的话题
关于refinance，一直以来人们都有一些迷思，比如说：
  • 最近利率又降了，是不是值得做refinance呢？有人说利率查要超过0.5才值得做，有的说要0.25，到底利息低多少值得做refinance呢？
  • 有的说只要是no cost 的refi，利率哪怕只是0.01的差别也应该马上做refinance 才对，因为无论如何每个月的月供都会降低些，可是为什么周围的人并没有频繁的做refinance，这又是为什么呢？
  • 我原来的贷款已经还了5年了，开始5年还的大部分都是利息，如果我做refinance，又要开始30年，以前还的利息不是亏了吗？
今天文超就和大家讨论下这个话题。
关于Refinancing的目的
Refinancing简单来说就是“再融资”或者“重新贷款”，用新贷款代替旧贷款，继续偿还债务。Refinance从目的来看，
  • 最常见的目的就是为了省钱！整体行情走低、信用分数提高，都有可能拿到更好的利率。
  • 二是为了套现（Cash Out）。比如说30 万房贷已经还了 10 万，还欠 20 万；现在房子值 40 万，可以重新贷32 万，其中 20 万用于还剩下的房贷，另外 12 万可以用于大额投资，用来做生意、装修甚至扩建房子等等。
关于房贷还款的Amortization
我们再来看看一个重要的概念Amortization。贷款的还款包括本金（Principal）和利息（Interest）两部分，30 年还贷期间，虽然每个月的还款额度基本一致，其组成部分却大不一样。 比如说：以贷款 50万美元、30 年固定利率 3.75%为例，下面的图是还款构成图，黄色部分为利息，每月递减；绿色部分为本金，每月递增。可以看到，在刚开始的时候几年，每月还款中约有 2/3 是利息、1/3 才是本金。
Refinance 需要考虑的因素
  • 利率的变化，是不是可以获得更低的利率。
  • Refinance 的手续费。有些房贷公司可以做No Cost，但这样做其实相当于把手续费分摊到了分期付款里。
  • 是否在未来几年有换房子的打算。举例来说，如果每月还款减少 100 美元、手续费是 2,600 美元，至少要 26 个月才能持平，也就是说如果 26 个月之内你打算卖房子，很显然不适合做 Refinance。
  • 如果长期来看没有换房的打算，也需要考虑房贷的期限。举例来说，你还了 5 年房贷、现在每月还2,000 美元；做 30 年 Refinance 可能每月还款减少了 200 美元，但是还款期限却增加了 5 年，这样就需要计算一个整体的成本。
  • 信用分数。除了整体市场行情的大环境外，你实际拿到的利率和你的信用分数息息相关，如果你的信用分数不好，即使市场行情走低，你也拿不到很好的利率。反之，如果你贷款的时候信用分数很低，过了几年之后分数提高了很多，哪怕市场行情没有太大的变化，你也可能拿到比之前好很多的利率，可以做 Refinance。
  • 贷款类型。比如说，你之前做的是 30 年房贷，如今收入提高了很多，可以考虑重新做 15  年房贷，虽然每个月还款增加，但是需要付的利息会少很多，长远来看是划算的。再比如说，现在整体利率很低，你打算在 7 年之内换房，那么可以考虑做 7 年的 ARM（Adjustable Rate Mortgage）Refinance，锁定 7 年的低利率。
那么重点来了，如何计算refinance 划算不划算呢？
文超在这里给大家推荐一个refinance计算器。https://www.mortgagecalculator.org/calculators/should-i-refinance.php#to
在这个计算器中考虑了如下几个因素来给给出一个量化的数据供你决策。
1.      Refinance 前后利率的变化
2.      房子继续持有的时间
3.      Refinance的费用
我们来看一个具体的例子吧（简单起见，我们把没有考虑利息省tax的影响）
例子
贷款额度50万，利率为3.75，已经还款2年了，现在考虑做refinance，no point no fee refinance 以后的利率为3.25，打算7年后换房。分析的结果如下：
我们可以看出，refinance的loan amount是40.6万，在refinance之后，每个月的月供减少了200多块，到了第7年的时候，总payment节省为18572，付的总利息也减少16000多块。同时考虑到第7年的loan balance的数额，由于这次refinance 所带来的总benefit为15250，是很划算的。
这样的结果是不是一目了然？亲爱的童鞋们，你也可以根据自己的情况，用这个计算器自己做一个refinance情况的分析吧！如果你对贷款和refinance有需求，可以加我微信cwen2015 或者电话 4088356704咨询，文超会根据您的个人情况，给您推荐最合适您的贷款program。
公众号历史文章
1. 【房产百科】老房子的房产税的税基可以转移吗？
2. 一个女工程师的财务自由之路
3. 湾区房产投资，House 一定比Condo升值快嘛？
4. 刚工作，是租房还是买房？
5. 一个美国国手的homeschool之旅：与她的父亲谈教育
6. 【房产百科】Condo, Townhouse和PUD的区别
7.   浅谈湾区加建ADU
8. 【房产百科】Mello-Roos税和买Mello-Roos 房子的优势劣势
9.【房屋百科】房子里的“嗡嗡声“
欢迎大家加入【Good Deal】湾区好房源群。本群服务于湾区有房产需求的小伙伴，宗旨是提供高性价比的好房源（包括on market 和 off market）。(经纪人请在经纪人群交流)。
加入方法
       请加我的微信号cwen2015或扫描下方的微信二维码加微信好友申请加入。
本文作者文超持有加州realtor和贷款执照，在旧金山湾区从事房屋买卖，房产投资，贷款咨询等业务。文超曾在中美两地的高科技行业从事工程师多年，是两个孩子的父亲。文超致力于成为一个“做事靠谱，创造价值”的经纪人，有意来硅谷置业或者投资的朋友，可以扫描下方的二维码或者电话4088356704联系他。
欢迎关注我的微信公众号"文超在硅谷”（ID：wenchaozaiguigu），一个坚持初心，坚持自己码字的公众号。
好文，别忘记点击右下角“好
继续阅读
阅读原文
关键词
房贷
利息
30年
信用分数
房子