点击上方蓝字可以订阅哦
对于刚参加工作的童鞋们，面临的一个问题就是：是租房还是买房呢？日前我有一个朋友小
Z
，也面临同样的抉择问题。
主人公：小Z
基本情况：刚毕业不久，即将入职湾区一个著名软件公司，收入不错，并有增长空间。打算2~3年内会结婚，首付没有问题。
面临的选择：
Option1:尽快购入一套总价低的Condo，可以先自住，结婚后可以卖掉或者作为出租用的投资房。但小Z担心的是现在是否是好的入手时机，如果买了就跌怎么办？
Option2：先租上2~3年，以后再买大点的房子自住。
今天我们就用小Z的案例做一个分析。
1.      买房和租房的优缺点比较
我们首先看一下租房都有那些优点。
  • 想搬就搬，灵活度大。
  • 租金成本小，不需要很大财务上的承诺。
而买房呢，主要的好处有下面几个：
  • 抗通胀，抗租金上涨，好的房子是对抗通胀的理想工具。
  • 随着时间的推移和收入的增加，每月的月供会越来越轻松。你想想你在还20年前的房价是怎么一种情况呢？
  • 累积资产Equity：每月还的本金，最后都累积成了你的资产。
  • 可以获得Tax的减免：按照目前的税法，贷款的利息（75万以下）以及房产税是可以做税前抵扣的（有limit）。
2. 房子买了就跌怎么办？
我的观点是对于自住房不建议timing 市场，毕竟市场是很难预测的，我们不是神仙。有的人总想找到最佳的入场时机，总觉得房价贵，可是结果却是一直等，一晃10多年过去了，错过了一拨又一拨机会。
有的人会担心说：如果我运气很差，买到房子市场就开始跌，该怎么办？对于这个问题，我的回答是：虽然我们很难预测房价的短期走势，但我们考虑的是“持有物业的时间”，也就是你要持有这个房子多久？是2年3年就准备卖掉，还是5年7年呢？
为了阐述这个问题，我们先来看一下湾区过去20年的房价走势。下图的数据是采用的是Sunnyvale 94086的condo的价格走势。我们可以看到，过去20年的房地产市场经历了两次比较大的下跌，一次是在dot com 泡沫破裂以后，一次是在2008年金融危机以后。
我们再进一步观察两次市场down turn的情况。
下图是2000年dot com 泡沫破灭以后的down turn。从图中可以看到，这次downturn从2001年到2004年基本回到了下跌前的水平，差不多3年的时间，跌幅在15%左右。
第二次的down turn从2008年直到2013年基本差不多花了5年时间回到了下跌前的水平，跌幅在25%左右。
我们假设我们错误判断了市场的时机，正好买在了最高点，之后一路下跌，那么根据之前两次下跌的情况，如果我们持有这个房子有3到5年的时间，无论是自住或者出租，那么我们并不用担心房屋的贬值。对于2019年的市场，虽然我们无法准确预测，但我个人认为，出现像2008年那样大幅下降的可能性非常小，这是因为造成房价大幅下跌的几个因素尚未出现：
  • 公司大规模裁员
  • 股票市场大幅下降（对高端住宅市场影响更大）
  • 信贷方面，银行放贷宽松（2008年金融危机的主要诱因）
而从加州房屋的可负担指数来看，目前加州的可负担指数在28%，仍较2008年的10%高出不少。所有我的判断是湾区的房市经过连年的上涨，有所调整是正常的，但并不会出现大幅下跌的情况。
3.租房和买房的费用分析
我们以94086近期成交的一套2房2浴的condo为例（地址：905 Sunrose Ter #109），成交价格是872000， HoA $435。
我们假设首付为27.2万，贷款60万约70%，按照7年ARM 3.5%利率分析，每个月的月供是2694，其中本金944，利息1750；
选择购房的每月负担包括：
  • 月供利息1750
  •  房产税：每年10900, 合每个月908。
  •  HoA：435    
  • 利息税的抵扣：-612（按照35%的税率估计）
  • 房产税税前抵扣：0 (假设州税已经超过1万块)
那么对于购房的方案，每个月的总负担是1750+908+435-612=2481。
这里我们并没有把本金放进去，是因为我们假设持有的时间够长（至少3到5年），本金都会变成你的资产equity。
我们再来看一下租房的情况。我们可以看到，同样是这套房子，它在Zillow上的租金是3495块左右。两者比较我们可以看到，租房与购房相比，每个月需要多付出1014块，购房更为划算一些。
4. 买房收获的不仅是一套物业，还有思维的改变
从很多人的经验来看，首次购房之后，不仅拥有了人生的第一套物业，更重要的是人的思维的改变。一是通过这次购房的经历，更加关注房地产市场。二是因为从“无产者到有产者”之后，随着时间的推移，体验到了资产增值的益处，就会思考如何拥有自己的第二套，第三套，乃至第N套房，更有许多人加入了“T（掏）F（粪）”的行列，成为了landlord 地主一族，通过房子开始积累自己的资产，并拥有自己的passive income。
5. 结束语
基于以上的分析，根据小Z的情况，他可以买一个地理位置比较方便的condo先自己居住，等时机成熟的时候再升级为更大更好的房子，而这套房子可以卖掉或者作为出租屋，这样的策略是“进可攻，退可守”。
湾区的小伙伴们，如果你刚工作在考虑买房或者租房，如果你准备持有的时间足够长（至少3~5年），又有足够的首付，那么就请趁目前利率仍然较低的时机，大胆的购入您的第一套物业吧，其余的就交由时间来证明这个选择是否正确吧！
本文是作者原创。说了这么多，如果您觉得有帮助，麻烦花费5秒钟转发与朋友分享吧！
欢迎大家加入【Good Deal】湾区好房源2019群。本群服务于湾区有房产需求的小伙伴，宗旨是提供高性价比的好房源（包括on market 和 off market）。(经纪人请在经纪人群交流)。
加入方法
       请加我的微信号cwen2015或扫描下方的微信二维码加微信好友申请加入。
作者文超持有加州realtor执照，在旧金山湾区从事买房，卖房和房产投资咨询等业务。文超曾在中美两地的高科技行业从事工程师多年，是两个孩子的父亲。文超致力于成为一个“做事靠谱，创造价值”的经纪人，有意来硅谷置业或者投资的朋友，可以扫描下方的二维码或者电话4088356704联系他。
欢迎关注我的微信公众号"文超在硅谷”，一个坚持初心，坚持自己码字的公众号。
好文，别忘记点击右下角“好看”哦  ↘↘↘
继续阅读
阅读原文