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最近在和客户在东湾Dublin看新房，Dublin 的 the Boulevard 社区规划整齐，设施完善，拥有一个面积为15英亩的社区公园和多个小公园，还有休闲中心游泳池等等。可是在问到房产税的时候，这里的销售人员就会告诉你是这里的房产税是1.8%，比一般加州常见的1.2%高出不少。那么这个高出的税是什么呢？这就是文超就和大家要聊的特别附加税Mello-Roos 了。
什么是Mello-Roos税？
简而言之，Mello-Roos是某些社区的房主为支持该社区基础设施的基金债券，而缴纳的特殊附加税。
上期我们提到加州的Propostion 13 号提案，限制了房地产税每年最多只能增加2%，这样一来，也就限制了地方政府征税的能力，导致社区的财政收入减少，公共服务和设施建设也受到波及。为了筹措资金改善公共设施及服务，加州议会在1982年颁布了《社区公共设施法》(Community Facilities Act)。因《社区公共设施法》是由参议员亨利·梅洛(HenryJ. Mello )和众议院议员迈克·鲁斯(Mike Roos)共同撰写的，所以《社区公共设施法》又称Mello-Roos 法。
Mello-Roos允许所有学区、市、县或联合管理局中心建立所谓的Mello-Roos社区设施区域CFD（Community Facilities District）。这些区域通过债券形式贴补警队、消防队、救护队、基础设施、图书馆、博物馆、文化设施、公园、学校及污水渠系统等公共设施服务；所需资金由该地区的房主缴纳的特殊税（Mello-Roos）支付。
Mello-Roos 税的几个特点
1. Mello-Roos 债券的期限通常是20年，但法律规定可以最长40年。在买新房的时候，屋主也可以选择全部付清。
2. 与property tax 不同的是，Mello-Roos 税不是按照房产每年的估计值来计算的，它通常和房子或者Lot的大小有关。
3. Mello-Roos 税允许调整，但每年最多只能提高2%，并最长不能超过25年。同时，Mello-Roos 税也有可能减少，比如政府有了别的收入或者资金来还债。
3. Mello-Roos 不可以用来抵税。
在Mello-Roos社区买房的利弊
最显而易见的劣势就是屋主的负担增加了。通常来说，Mello-Roos区都是新建住宅区，还需要支付HoA 费用，这就更增加了买房人的负担水平。另外，额外的税收可能会减少潜在购房者的数量，可能会对房屋的升值有所影响。
那么在Mello-Roos社区买房，又有什么样的优势呢？一般来说，Mello-Roos社区有更崭新的住宅和便利设施。社区设施资源可以得到良好的维护和充足的资金支持，这可以对房产价值产生积极影响。与非Mello-Roos社区相比，Mello-Roos社区的居民素质更加整齐，犯罪率更低，学区也更具吸引力。另外，随着时间的推移，Mello-Roos债券会得到偿还。
各位小伙伴们，你会选择Mello-Roos社区的房子嘛呢？关于Mello-Roos，文超今天就和大家聊到这里，欢迎大家继续关注文超在硅谷。
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本文作者文超持有加州realtor执照，在旧金山湾区从事房屋买卖和房产投资等业务。文超曾在中美两地的高科技行业从事工程师多年，是两个孩子的父亲。文超致力于成为一个“做事靠谱，创造价值”的经纪人，有意来硅谷置业或者投资的朋友，可以扫描下方的二维码或者电话4088356704联系他。
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