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10月30号，美联储宣布将联邦基金利率目标区间下调25个基点到1.5%至1.75%的水平。这是美联储今年以来的第三次降息。美联储当天发表声明的说，9月份以来的信息显示，美国经济活动保持温和扩张，家庭支出增长强劲，但企业固定资产投资和出口仍然疲软。考虑到全球形势对美国经济前景的影响和温和的通胀压力，美联储决定降息。一句话概括就是: 美国经济前景不明朗，所以降息应对。
美国利率的形成机制完全是市场化的，利率受到宏观经济，货币政策，通胀预期，就业形势等多种因素的影响。对这些高屋建瓴的东西，我们平头百姓是“一个头，两个大“”。我们最关心的问题是 ”降息了，我是不是需要做Refi？我的利率是不是又可以降了？”
针对这样的问题，文超在这里也做一点小科普。下文的观点来源我的一个同样做loan的朋友，我对她的观点也深表认同。
观点1：联储降息对于小于48万的conforming loan 影响更大。
原因是这种贷款是要在市场上流通的，是需要卖出去的，因此相对敏感一些。但在湾区的贷款大多数是Jumbo loan。Jumbo更多的是各家银行的portfolio，做了以后并不卖，因此贷款利率更稳定。因此，当新闻说利息降了的时候，银行的住房贷款利率就降吗？并没有。
观点2：联储降息对大loan也有影响，但利率每天都在变，这个降息的预期基本提前反应在近期的市场利率上了（也就是 Price In），而不会是在新闻出来以后，来个利率大滑坡。因此，如果您指望在联储降息以后，期望利率有个大的变动，您恐怕多半会失望了。

观点3：银行自己做的贷款，利率的高低起伏更多取决于银行自己的promotion。比如有的银行purchase利率低，专注于钱多信用好的优质客户，后台忙这些生意都忙不过来，而refi的利率反而会提高，refi的利率并没有竞争优势。而有的银行恰好相反，做refi，做小loan更有优势。
观点4：利率总是有升有降的，有降的时候，也有升的时候，只是新闻传播都集中在降息了，铺天盖地都是降息的新闻，而市场利率往上走的时候，媒体并没有报道。如果利率像是新闻宣传的一样，今天降0.125，明天再降0.125，恐怕，没多长时间利率就降为负的了。
不过话说回来，今年以来利率确实是比去年相比好了不少，如果手头有贷款，的确是可以考虑做Refinance看看。在这里，文超给大家两个建议。
1.      可以首先咨询下loan agent（比如文超
），看看目前的利率水平做Refinance是不是划算。只要提供下自己的贷款余额，房屋类型和价值，大概的信用分，loan agent 就可以给你提供一个大概的利率作为参考。需要指出的是，你手头有的银行信用卡基于consumer 模型的信用分，和银行pull出来的房贷信用分，并不完全一致，一般来说，房贷的信用分比信用卡的信用分会低30-50分。
2. 在确定比较合适做Refinance以后，就可以提交相关的材料给loan agent做qualification 了，然后可以随时观察利率的走势，看到比较好的机会，就可以锁定利率。Loan agent每天会跟踪利率的走势，及时和您沟通。如果你自己也想了解走势的话，可以参考下美国十年国债的利率走势。许多金融机构都在使用10年期美国国债利率来设定自己的基准利率，它的走势和贷款的利率走势基本吻合。
好了，关于降息和Refi，今天文超就和大家聊到这里。有Refi需求的朋友，可以加我微信cwen2015 或者电话 4088356704咨询，文超会根据您的个人情况，给您推荐最合适您的贷款program
。

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本文作者文超持有加州realtor和贷款执照，在旧金山湾区从事房屋买卖，房产投资，贷款咨询等业务。文超曾在中美两地的高科技行业从事工程师多年，是两个孩子的父亲。文超致力于成为一个“做事靠谱，创造价值”的经纪人，有意来硅谷置业或者投资的朋友，可以扫描下方的二维码或者电话4088356704联系他。
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