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湾区的房价这么昂贵,如何在有限的空间,增加居住的面积以及增加房屋的价值呢?随着州SB229以及 AB494法案在2018年的生效,关于加建ADU的话题就越来越热了,有人也在考虑利用ADU加上AirBnB来最大化房产的投资收益。那么今天文超就和大家一起学习下ADU的相关的背景和知识,希望能对大家有所启发。
1. 什么是ADU (Accesory Dwelling Units)
ADU 住房,也就是在一块地上建设第二套居住房屋,具有完备的独立生活设施,可供一个或多人居住,可以用来出租,也可以给其他家庭成员居住。在ADU政策出台之前,R1的独栋房屋的土地上,只能允许建设一套居住房屋。在ADU政策出台之后,业主可以在自己的独栋住宅的土地上,建设第二套居住单位,最快捷最省钱的方式可以是把车库改建成ADU。
2. ADU的主要形式有哪些
常见的有四种ADU的形式:
  • Detached 独立式: 与第一套居住房屋主体建筑脱开。
  • Attached: 与第一套居住房屋主体建筑相连。
  • Interior: 将现有的主体建筑的一部份改为ADU, 在主体建筑内的空间,例如一个主卧,改建为一个独立居住单位。
  • Above Garage:建造在原有房屋车库之上。
3. 一个房屋可以加建几个ADU,对加建的面积的要求是什么?
根据新的州法,一个独立屋所在的土地上只允许加建一个ADU。ADU的建筑面积最小是150平方英尺,最大是1200平方英尺。建设需要满足房屋的高度要求,这个跟普通的加建要求是一样的。ADU的楼层数原则上不得超过2层。
4. 怎么知道我的房子是否可以加建ADU吗?
原则上只要是独立地权上面的独立房权都有机会建ADU(condo,townhome不行)。但是具体是否可以得到审批,需要符合容积率丶地面覆盖率丶setback丶高度等多项规定。每个城市可能对ADU有一些特别的要求,因此最好的方法是去所在的城市的planning部门进行咨询。
5. 加完ADU后,地税要涨吗?
加建后,新的建筑面积是最后计算在土地总建筑面积内,因此地产会升值,地税也会提高。但在湾区,加建的成本肯定低于市场售价,加建ADU,政府一般会用建筑的造价来计算增加的地税
6. 加建部分的水电气可以另外再开户吗?
水电气是用原来的总表。不过一般ADU出租比较多,在建设的时候,可以考虑加分表分开计量,将来自己抄表就可以了。
8. 关于是否要加建ADU进行投资的一些考虑
现在市政府因为住房供应短缺的问题,鼓励符合条件的屋主加建ADU。因此,如果您的Lot size够大,完全可以考虑盖一个ADU用于出租。我们以加建ADU两房两卫1200 sqft来算,如果按250块per squar feet的成本来算,加建总成本在30万以内。建成以后如果分别租给两个年轻人,每个月大概可以有3000的房租,大概10年左右就可以收回加建的成本,算是不错的投资回报率了。如果更进一步用来做AirBnB短租的话,回报应该会更高一些。
如果从房屋本身升值的角度来看的话,这个就要看买家对ADU的接受程度了,有的买家可能喜欢,有的买家不喜欢有ADU,所以很难判定ADU对房屋价值影响的程度。另外ADU还有一定政策上的风险,比如加建了ADU之后,会不会因此把SFH 变成duplex或者multi-family从而受rental control?目前还没有这个说法和规定。因此,ADU的投资属性,更多的是从增加房屋的现金流的角度来看的
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本文作者文超持有加州realtor执照,在旧金山湾区从事房屋买卖和房产投资等业务。文超曾在中美两地的高科技行业从事工程师多年,是两个孩子的父亲。文超致力于成为一个“做事靠谱,创造价值”的经纪人,有意来硅谷置业或者投资的朋友,可以扫描下方的二维码或者电话4088356704联系他
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