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“文超在硅谷”公众号陆续推出“硅谷人，硅谷事”人物访谈系列，聚焦于你我身边的人和事，感受他们在硅谷这篇热土上的精彩人生。
本期公众号要采访的是J女士。J 女士是我的朋友，北大毕业，我对她印象最深的是她为人热情，极其健谈，极具个性，非常直接，颇有些北京女孩的泼辣劲。
差不多一年前的一天，我和她有了如下的一番对话：
“文超，我告诉你，我已经决定要退休了…”
“退休，你说什么？你还这么年轻”，我惊讶极了 “那你退休以后做什么呢？”
“是的。我已经为了退休计划了很长时间。我把退休后的财务和要做的事情也都安排好了….”
于是第二天，J 用一封信告诉了朋友们她退休的决定，信中以一个开着特斯拉环游世界的励志故事来勉励大家努力追寻生命中重要的东西。10个月以后，我再次见到J，我对她如何通过投资实现财务自由的故事很感兴趣，于是就有了本篇的采访。
关于自己
【文超】你好J，很高兴又见到你，在采访之前，你可不可以给大家简单的介绍一下你自己？你是哪里人，什么样的背景和经历呢？
【J】大家好，我是一个很普通的湾区engineer，北京人，和很多从大陆来的学生没什么两样，学习，毕业，然后找工作，这是我们在美国生存创业的必经之路。
关于退休后的生活
【文超】恭喜你财务自由，能够提前退休。你能介绍一下你现在的“退休生活”吗？现在的生活和你以前设想的有什么不同吗？
【J】提前退休不一定适合所有人，如果你不习惯自己安排自己的时间，生活会很无聊。我是一个很喜欢旅游的人。从退休以来，我大部分时间都在路上。我们全家去了夏威夷几次。夏天我带我母亲和我女儿驾车横跨美国。我还陪我母亲去国内两个月。今年我准备去社区大学修一些经济和国标舞的课。我女儿今年8月就上高中，等她上了大学，我们夫妇俩就会开着特斯拉周游世界。
关于财务自由的定义
【文超】每个人对财务自由的定义都不一样。你又是如何定义你的财务自由呢？以湾区的情况来看，夫妻两个需要累积多少财富才能比较安心退休呢？
【J】这是一个很好的问题。退休金额的多少取决于你退休后每年的消费。每个家庭退休所需的钱都不一样。你首先要知道你们家一年所需的费用，再计划你退休的预算（我没有把SocialSecurity 放在我退休预算之内）。除了退休的生活费还要加上$250K-$300K的医疗费用。网上有很多计算退休金额的网站。我所推荐的是Fidelity和ARRP。
Fidelity retirement analysis tool
和AARP retirement calculator 
https://www.aarp.org/work/retirement-planning/retirement_calculator.html
这里举个简单的例子，如果你计划退休以后一年的开销大约$200K，你应该准备$4.5M～$5M（假设你没有其他收入，你每年取4%的退休金，和你会活到90岁以上😀）。
关于财富的积累
【文超】我知道你和老公都是领W2的工程师，薪水其实也不算高，你又是通过什么样的方式来完成财富的积累和增值呢？
【J】我很幸运，赶上了两个经济周期2000年和2008年，而且我和我老公的理财观念契合度很高。我们的财富主要通过正确把握两个经济周期进行投资积累的。另外，就是我老公所在的初创公司被收购，这样的经历在硅谷也很常见。
第一个经济周期发生在2000年。一些年轻人对2000年的dotcom bubble不太熟。1998年至2000年，美国很多互联网公司上市。几乎所有的股票都是在短时间内10多倍的上涨。到2000年初，我们夫妇刚工作了两年，卖掉了手上所有的股票。2000年3月，互联网泡沫破裂，股票狂跌。湾区的房价也随之大幅下跌。在2001年底我们用股票挣的钱付了Los Altos房子的头款。这是我们做对的第一件事。
第二个经济周期是2008年的次贷危机。我们买了自住房以后，所以精力都集中到装修房子上，没有在2004-2007年买任何投资房。我们那是也不想当landlord ，我身边的好多朋友都在那时买了投资房。2008年次贷危机爆发，美国全国的房价大跌。到2011年底，我们意识到房价和贷款利率都非常低，投资回报率很好，我就开始又关注房子。经过反复的研究，我们买了些投资房。我老公加入的初创公司被收购也使我们退休计划加快了许多。
关于投资理财的观念
【文超】提到投资理财，你能给大家介绍一下你的一些基本的观念吗？
【J】在北京上学的时候，我从来没有投资理财的观念。但我一直对这些事情很感兴趣。财务规划包括很多方面。每个人要在他/她的最佳挣钱年龄，尽量做一切财务安排。在有了启动基金以后，就要考虑如何投资，如何规避风险,如何减税以及如何把资产传给下一代等等。
这里一些基本的投资理财观念包括：
1，年轻时，尽量还掉不好的贷款（student loan，credit card loan，car loan）
2，尽早每年放满退休金 401k
3，减少你的税率。根据美国的税法，一般工资W2的税率最高，投资收入的税率要低的多（rentalproperty，stocks，small business)
4，尽量有passive income
5，规避投资风险
6，准备孩子的大学学费（529）
7，准备生前信托（living trust)
8，领取social security的最佳年龄
9，退休后的医疗保险和long term care 
每一个话题都能单独做一个讲座。
关于资产配置
【文超】你能透露一下你目前的资产配置的情况吗？你多少的资产是在房子上，多少资产在股票上，多少资产是在保险呢？
【J】我大概一半资产在房子上，一半资产在股票上。一般女生比男生的寿命长，我先生又买了额外的人寿保险。我们没有买保险理财产品，比如年金。如果我不善长理财，可以买一些保险理财产品，但要注意他们的费用。
关于房产投资
【文超】“文超在硅谷“是一个房产公众号，很多朋友都很关心房地产投资。我知道你也是房产投资的高手，你能简单的介绍一下你到目前为止都有投资什么样的房产吗？
【J】在2011-2013年期间，我在加州和夏威夷购买了一些投资房给长期租客。2017我们在夏威夷买了一个投资房给短期租客（airbnb）。
【文超】你做房产投资的模式是怎样的呢？投资最核心的理念又是什么呢？
【J】我的投资模式/理念主要是计算投资回报ROI和分散投资风险。我是一个很谨慎的人。湾区的房价这些年涨了很多，但买房投资所需的头款也很多。把所有的房子都买在湾区，风险很大。在你年轻的时候，没有太多的钱去投资买房，第一个投资房要谨慎。当你快接近退休的时候，一定要把风险降到最低，保住你一生积累的财富。大家可以根据一些从ZillowResearch 网站上数据来了解各地的房屋市场。
【文超】当你看到一个物业，你是怎样判断要不要入手的呢？又在什么样的情况下考虑卖出呢？有什么明确的标准嘛？
【J】好的投资房可以对抗通货膨胀，可以充分利用投资房省税的好处（depreciation），来积累更多的财富。我们的标准是：
1，净利润ROI（除去所有的费用，包括贷款利息，agent的管理费，property tax，HOA，和保险费，等等）应该在6%以上。
2，房子的位置要好，周围有很多的公司和企业（房客的收入有保障），学区要好等等。
买投资房要做足功课，如果你都很想住你的投资房，那就可以了。因为我买的房子价位很低，我的贷款利率也很低（投资房利率比自住房一般高0.5%），房客们在帮我还贷款。以后我的房租和股息就是我的pension。根本不用动退休账户里的钱。另外大家可以了解一下1031 exchange，把你的房产给你们的孩子，他们也不用交任何capital gain。
【文超】我知道你有不少的异地的投资物业，湾区的房价很高，现金流不好，很多朋友都在考虑要不要异地投资，可又很担心远程管理的风险。你对异地投资有什么样的心得呢？
【June】我买异地房最主要的原因是为了规避风险，不想把所有的鸡蛋放在一个篮子里。我有一个习惯，每次去度假的时候都会去看open house 。多和当地的agent了解情况。一般seller agent会给你介绍property management company。在下一次房地产市场的拐点来临的时候，准备好资金，想好你要投资的地点。
【文超】你能说一下你近几年开始做的Airbnb的投资吗？收益如何？有没有达到你的预期。你又有什么样的一个心得呢？
【J】我刚刚开始做短租投资。一切还在摸索中。我请了一个当地的公司帮我打理。他们的管理费是20%。如果我们搬到夏威夷住，我可以自己管理Airbnb。第一年的收益只能打平。因为房子的知名度还不够，住房率只有不到60%。我们还在不断的装修和改善房子，初期投资太大。如果Airbnb走入正轨，应该有很好的收益。我一直在观察美国的房市。希望能再买一个度假房。
【文超】你能讲一下你最为成功的一个房产的投资案例吗？
【J】我在Rocklin/Folsom 买的一个房子到现在为止有不错的现金流。我们最初付了$50K头款, 租金大概$1800。ROI 在8%左右。进过一段时间后我们Refi了贷款，那时的贷款余额是$177K。我就用现在的贷款利率和租金来算投资回报率ROI （每月净收入/头款）。
Purchase price 
$245K
Loan amount 
$177K
Loan rate(30yr fixed)
3.875%
Monthly insurance 
$54.92
Monthly property tax 
$357.25
Management fee
6%
Rent
$2200
Monthly cash flow
$823.51
ROI
14.53%
Yearly cash flow 
$9882.12
 因为我们买的是较新的房子，维修费用不高。现在一年有将近一万美元的净收入。这个房子我们已经买了快8年了，最初的5万头款早已经收回。我们的房子价格已经翻倍。以后的收入都是净利润。因为房子的位置好和学区好，我的空房率很低，一般不到一个星期就租出去了。房客也很稳定，现在这个房客已经租了6年了。
【文超】你房产投资没有踩过什么坑呢？有没有什么教训可以和大家分享？
【J】度假房的费用很难预测，损耗率很高，不容易第一年盈利。
对房产投资小白的建议
【文超】对于广大的房产投资小白，比如湾区的工程师，如何开始试水房产投资呢？对第一套投资房，你有什么建议吗？
【J】不要为买房而买房。知道自己要什么，做好功课，计算净投资回报。夫妻双方要多商量。
【文超】感谢你接受“文超在硅谷“”的采访，也祝你2019年投资兴旺，生活顺意。
【June】谢谢。最后我以Warren Buffett 的名言作为结束语：As an investor, itis wise to be fearful when others are greedy and be greedy when others arefearful。
注：本文分享的仅为个人观点，仅供参考，不作为投资建议。
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作者文超持有加州realtor执照，在旧金山湾区从事买房，卖房和房产投资咨询等业务。文超曾在中美两地的高科技行业从事工程师多年，是两个孩子的父亲。文超致力于成为一个“做事靠谱，创造价值”的经纪人，有意来硅谷置业或者投资的朋友，可以扫描下方的二维码或者电话4088356704联系他。
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