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上期的公众号，文超和大家聊了聊1031房屋置换的前世今生，今天文超继续和大家聊聊1031房屋置换的常见问题。
前期阅读：
谈谈1031房屋置换（一）
关于合格中间人（Qualifed Intemediary）
Q1：1031房屋交换必须需要合格中间人（Qualifed Intermediary or accommodator  ）吗？
是的。IRS要求所有的1031交换必须使用中间人（QI），QI必须在旧房子（relinquished property）卖掉之前开始介入。
关于同类财产 Like Kind
Q2：我可不可以卖出我的出租house，买一个4plex？是否可以卖出一块空地，买一个出租的house？
可以。你可以在美国任何地方买任何种类的房产做投资。比如，你可以卖掉出租house，买公寓，商业地产，工业地产，仓储，土地，农业用地等等。


关于Timing
Q3：我可以先买后卖吗？
可以。这称为“反向交换”，通常来说更复杂，需要更多的工作要做。
关于时限 Time DeadlinesQ4: 我是不是必须在45天内进入合同？
房屋确认表只要求到第45天，你需要提供交换物业的地址。然而，如果在第46天，这些房屋卖给了别人，那么你就无法qualify 1031交换了。因此我们会建议你在45天内进入合同，确保你的交换合乎规则。
Q5：我必须购买我确认的物业吗？
是的。在45天内你可以更改你确认的物业，但一旦你的确认期到期，你就只能买你确认的名单上的物业，也即45天以后不能更改。
Q6. 我能申请延长45天的确认期吗？
不可以。除非有联邦确认的灾害发生，IRS不允许任何形式的延期或者例外，甚至第45天期限落在周末或者假日，都不可以顺延到下一个工作日。如果想要延长时间，最好的方法是在旧物业卖出之前就开始寻找你的交换物业，或者延长你旧物业的closing 日期。


关于房屋修缮Improvements
Q7：在买房之前，如果在做了一下房屋修缮，我能拿回一些钱回来吗？
你所做的房屋修缮，和1031交换本身没有关系。如果你在close escrow的时候拿到了一些钱“pay yourself back“，这部分钱就是Taxable Boot，需要收税的。当然，你的会计师也可以帮你做一下税务的抵扣来降低taxable boot。
Q8：买房子以后，我可以用一部分交换的钱来对房子做一些修缮吗？
你在拿到新的交换物业的那一天，整个1031 交换的过程就已经结束了。如果你还有一些剩余的钱，那这部分钱就是taxable boot。还有一种操作叫build-to-suit 或者 improvement exchange，它是通过中间人（intermediary） 来获得产权，并且在你成为新物业owner之前由中间人完成房屋的修缮。这样的操作是更为复杂的流程，也更昂贵一些。
关于资金Q9： 我是否可以只投资我的利润部分？
不可以。为了延迟你所有的税收，你需要再投资的是你卖出旧物业的所有净销售所得，也即是销售价格减去closing cost （比如escrow，title，broker 费用等），而不能仅仅是投资收益部分。

Q10：我是否必须替代我目前的贷款额loan amount?
是的。你不仅需要再投资你的累积的资产Equity，而且你必须购买等值或者超过净销售所得的物业。
Q11. 我是否必须再做另一个loan？
你需要替代的是loan的价值， 也就是说你可以申请新的loan，也可以用额外的cash来代替。
关于Moving In
Q12: 我可以搬进新交换的房子里住吗？
用来1031交换的物业必须是用来作为商业或者投资用途的。投资房是否也可以转成成自住呢？一般认为你在交换后的两年后，你可以把它转成个人用途，这里关于转换所涉及的税务安排的细节和风险，这里还是建议向您的会计师咨询。
关于家庭
Q13： 我可以把房子出租给我的小孩或者其他家庭成员吗？
可以。但是他们必须像普通的租客一样，负担市场的租金价格并支付租金。


Q14：我可以和其他人一起购买房产吗？
可以。但是你需要和其他人以 tenants-in-common的形式购买。同时您在新房里的份额，需要等于或者大于你卖出的房屋的价格。建议不要设立合伙或者多个成员的LLC来买房子。
关于房屋的产权 Vesting and TitleQ15：对于新的交换房屋，是不是必须和旧房屋持有相同的产权持有方式？
不需要，但是需要是相同的TAXPAYER。比如，你可以以你的turst的名义卖房，但以你个人的名义来买新的房，因为是同一个Taxpayer。但是你不能卖partnership 的房子，又以个人的名义来买房，因为这两个交易不是同一个纳税主体。
好，关于1031房屋交换的常见问题，就介绍到这里。下期的文超在硅谷，继续和您聊房子的那些事儿。

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本文作者文超持有加州realtor执照，在旧金山湾区从事房屋买卖和房产投资等业务。文超曾在中美两地的高科技行业从事工程师多年，是两个孩子的父亲。文超致力于成为一个“做事靠谱，创造价值”的经纪人，有意来硅谷置业或者投资的朋友，可以扫描下方的二维码或者电话4088356704联系他。
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