谈谈1031房屋置换（一）

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长期以来，1031 置换（1031 exchange）以及相关问题被地主们一而再，再而三地提起，有说好的，有说不值得考虑的，众说不一。今天文超把了解到的相关只鳞片爪拿出来分享一下，希望能对朋友们有些帮助。

1031房屋置换的历史

先帮助有兴趣的读者简单对1031 置换的历史扫一下盲。最早的针对类似置换的延迟缴税的税法是在1921年被美国国会通过的。当时还不叫1031置换，而是202C置换（Section 202(c)）。当时通过的税法允许投资者通过置换不类似的资产（除非被置换的资产具有易于实现的市场价值），比如股票类证券来实现对资本增值延迟缴税。

而后，通过非类似资产置换延迟缴税的规定在1924年的税法变更中就被迅速地抹掉了。随即202C置换（Section202(c)）就被112B置换（Section112(b)(1)）于1928年取代了。至此，只有通过类似资产置换延迟缴税（tax-deferredlike-kind exchange）被允许了。到了1935年，税务上诉委员会在112B(1)置换中加入了必须使用合格中介人（Qualified Intermediary (Accommodator)）的规定，同时添加了现金代替条款（cash in lieu of clause）。直到1954年，现代的1031 置换（Section 1031 of theInternal Revenue Code）才被美国联邦税法修正案确认用以取代过去的112B(1)置换，而后延续至今。如大家所熟知，美国的法律属于案例法。从1984年开始，现代1031置换中规定了于售卖被置换的房地产45天内必须指定准备置换的类似房地产，180天内必须在合格中介人的督导下完成置换。这些规定都是源于著名的斯达克家族置换案的判决（有兴趣的读者请自行搜索Starkerfamily tax-deferred like-kind exchange transactions）。

利用1031 房屋置换来延迟甚至实现终极避税

投资者喜欢1031置换的原因是因为它可以延迟缴纳资本利得税，甚至可以实现终极避税！是不是很诱人？

那么，文超就和大家就来说说利用1031 置换实现终极合法避税的终极大招。现在的1031置换中最有利于房地产投资者的规定是1031 置换并不限制置换的次数。如果投资者不指望将投资变现花掉，就可以利用1031置换一次次地做下去，在此过程中，所有的利得（capital gain）都不需要缴税。直到某一天投资者达到天年御风而去，此时只要投资者恰当合法地为继承者预先设立好适当的信托基金，通过继承拿到这个或若干个投资房地产的继承人将不再以早年该房地产的购买价作为资本利得（capital gain）的计算基础（cost basis)了，而是以继承时的市场价值作为继承者的资本利得的计算基础了（the cost basis of the asset is “stepped up to value” on the date of death）。这样做的结果（好处）对继承者来说，不仅仅过去的资本利得和折旧所得税追溯（depreciation recapture tax）统统一风吹了，一切根据继承时的cost basis重新开始计算。更美好的事情是继承者还有一个机会选择不用遗产给予者死亡时的市场价值作为cost basis，而是使用此时六个月后的市场价值作为新的cost basis (这在房地产急剧升值的地区会造成巨大的不同)，更更美好的事情是：不仅仅过去的资本利得和折旧所得税追溯（depreciation recapture tax）统统一风吹了，哪怕是以前这个房地产已经早就被完全折旧完了，继承者仍旧可以用此时调整过的资本利得计算基础减去地的价值重新折旧一遍去合法地冲抵租金收入。

成功实现1031 置换的核心要素

一个有效的1031交换，需要遵守几个严格的条件：

1．同类（Like-kind）：交换的财产必须具有可比性。严格说起来，国税局的定义相对松散，只要交换的财产具有同样的性质、特征或类型就可以了，比如说投资者可以用一个农场来换一块工业厂房，或者用一栋公寓楼来换一块荒地，因为它们都是和土地相关的房地产，这类交换的财产都可以笼统地归到商业房地产中。但是公寓楼和自己住的豪宅则不具可比性，因为一个是商业用途，一个是私人用途。另外，外国房地产，无论性质，都不具可比性；

2．时间：有45天和180天两个时间限制。纳税人必须在卖出的房产过户后的45天内确定要购买的新房产（因此很多投资者在1031交换之前就已经有了比较明确的意向），还必须要在过户后的180天完成新房产的买进交易；

3．新房产必须和旧房产具有相等或更高价值；

4．房产交换的净收益必须全数用在新的投资中；

5．交换过程需要交给专业管理公司（Qualified Intermediary）处理，全过程中投资者不能有控制资金的能力。

无疑，1031同类交换是IRS授予投资者的一个便捷工具，使用得当的话，会让你的投资如虎添翼。今天我们简要介绍的是1031 置换的历史，避税的的好处以及做1031置换需要满足的几个条件，下期我会针对1031置换的常见问题和大家展开讨论，有兴趣的朋友，可以关注下期的公众号文章：谈谈1031房屋置换（二）：常见问题。

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