新一轮救市来了…
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前两天郑州房地产开始救市了,公布了一系列相关政策,有人留言让我们聊聊这个问题。
其实公布的一系列政策里面,最有效的是这条。贷清以后不认贷,大幅放松了首贷的标准。
这是2014年930新政里面的核心政策,可以说这次郑州放松和救市的力度相当大了。
不过2014年930新政的时候,还配套了
货币化棚户区改造,还有
最低7折的利率做二级点火推进,后者到目前还没有看到。
如果后续除了货币化棚户区改造,还能在郑州看到低于LPR的房贷利率的话,那么刚需该出手就出手吧。
很多人这里可能会觉得奇怪,去年紧缩了一年以后,今年开年为啥突然间又放松房地产了。
这是因为房地产才是真正的印钞机,也是宽信用必不可少的工具。
没有房地产以及衍生出来的贷款,产生的放大效应。宽信用传导下去刺激经济,是非常难的一件事,我们这里就讲讲为什么。
01 钱是怎么流入市场的
多数人这些年,可能都有一种感觉。就是自己的收入明明在不断提高,但存款却好像总是跑不赢资产价格的增长。
大家看着资产价格不断上涨,感觉自己越来越穷,但是又不知道问题出在哪里。
也就是在这个背景下,很多人越来越焦虑,不断把自己的钱投入到各种投资中去,期待能把辛苦赚来的钱保值增值。
这也导致了,每次大家看到财经政策出现变动都很焦虑,生怕通胀稀释了自己攒下的钱。
这里首先我们要思考一个问题:货币是通过什么形式流入市场,稀释你的购买力的。
通常我们认为,钱是通过信贷的形式,流入到市场里面去的。
之后再通过信贷层层放大流入到经济循环中去,这个放大过程本身,稀释了你的购买力。
教科书上对信贷是这么定义的:
信贷是体现一定经济关系的不同所有者之间的借贷行为,是以偿还为条件的价值运动特殊形式,是债权人贷出货币,债务人按期偿还并支付一定利息的信用活动。
信贷有广义和狭义之分。
广义的信贷是指以银行为中介、以存贷为主体的信用活动的总称,包括存款、贷款和结算业务。
狭义的信贷通常指银行的贷款,即以银行为主体的货币资金发放行为。
多数人看了上面这段话,基本是一脸懵逼。好像每个字都认识,但是连起来却不知道在说啥。
那么用大白话说,什么是信贷呢?就是通过银行这些中介在中间审核担保,借款人把自己的钱借给贷款人赚利息的过程。
02 借款人和贷款人
我们知道由于自身或者家庭财富积累水平的差异,不同群体手里积累的财富是不同的。
有些人手里有富裕的资金,想要让这些钱生出更多的钱,实现保值增值。这个有闲钱的群体,我们通常叫做借款人。
有些人虽然手里没多少钱,但是他的消费欲望旺盛。或者说有些人想要投资,但是手里面的资金不够。
简单说就是不管出于消费还是投资的角度,这类群体想要购买自己目前手里的资金,暂时无法负担的东西。
这些东西可能是一些消费品或者奢侈品,可能是房产汽车服务,也可能是某些大件的投资品。
钱不够怎么办呢,你当然可以选择慢慢攒钱,等攒够了以后再买,但也可以先问别人借嘛。
通过借贷这个手段,从借款人那边借钱并且支付一部分利息,今天先把明天的钱提前先花了。
之后再用自己未来的收入,慢慢偿还这笔债务和利息,这批人我们通常叫做贷款人。
手里有钱的借款人,和需要用钱的贷款人都有了,双方的需求也匹配。
但是要完成借贷这个过程,这里面还存在一个需要解决的环节,就是借款人的资金安全问题。
作为借款人,自己去衡量贷款人会不会按时归还自己借出去的钱,是非常复杂的事情。
怎么能保证贷款人能够承诺足额偿还债务,而且借款人还能够相信贷款人这个承诺呢?这时候就需要银行这类中介机构了。
有了银行这类中介机构做担保,借款人也相信贷款人还本付息的承诺,信贷就产生了。
在信贷这个过程中,借款人则通过银行这个中间渠道,把手上的钱借给贷款人,实现手里资金的保值增值。
银行是那个负责保证借款人资金安全,敦促贷款人按时还本付息,同时在中间赚取利差的中介机构。
这里可以看出,通过信贷盘活了借款人手里的闲置资金,满足了贷款人的消费投资需求。
由于信贷不但刺激了货币的流通,也刺激了经济的发展。可以说现代信贷机制,是经济中最重要的组成部分
03 信用扩张是怎么完成的
我们知道,在现代经济体系下,一个人的消费等于另外一个人的收入。
假如你手里存了30万现金,全款去买了辆汽车,那么这笔钱就会进入企业的腰包。
这30万块钱兜兜转转,就变成了整条汽车产业链上,一系列企业的收入。
这些企业拿到这笔钱,会通过支付货款、再投资和发放工资等方式,把这30万再投入市场。
这里可以看出,你买车消费花掉的30万块钱,变成了别人的收入。在这个过程中,也给市场增加了30万的货币流通。
如果说你手里存了30万现金,决定贷款去买辆车。这辆车价值100万,你付了30%的首付。
在这种情况下,银行会把你的30万和借给你的70万,一并交给车企。
车企拿到这100万以后,同样会通过支付货款、再投资和发放工资等方式,把这笔钱再投入市场。
最终流入市场的资金,是你手里的30万自有资金,和银行借给你的70万信贷。
等于说你只用了30万的资金,通过银行信贷的方式,给市场增加了100万的货币流通。
这个过程通常我们叫做信贷扩张,这和大家常听的宽信用传导或者信用扩张,本质上是一回事。
当然了,我们这里用买车举例可能不太恰当,多数老百姓也不太会大额贷款去买车。
多数老百姓的信用扩张,也就是我们说的居民部门信用扩张,是通过买房的形式完成的。
比如你有30万,决定买套100万的房子。用房子作抵押,然后问银行贷款70万。
银行把你支付的30万首付,和通过信贷创造的70万,支付给房地产企业,信用扩张的过程就完成了。
房产企业拿到这笔钱,会支付下游供应商货款。通过再投资加杠杆,发放工资的等方式把这100万再投入市场。
可以看出信用扩张本身,是具备乘数效应的。这个乘数效应,主要是通过借贷加杠杆这个过程来完成的。
从统计数据看,居民部门里借贷加杠杆的主体,就是房产购买。企业部门里借贷加杠杆的大头,也是房地产企业。
这二者在过去十几年时间里,是我们国家信用扩张和货币投放的主力部门。
在信用扩张的背景下,产生的加杠杆贷款操作越多,信用扩张流入市场的货币就越多。
大家一直讨论的M2高速增长是怎么来的呢?是通过房地产这个载体,信用扩张以后印出来的。
前面我们说过,当我们支付30%的首付,贷款70%买房的时候。银行会把这些首付和贷款,全部支付给房地产企业。
我们这70%的贷款,等于说通过把房产给银行做抵押物的形式,凭空创造了货币。
这部分贷款,需要通过锁定我们未来20-30年的未来的现金流,通过银行这个中介机构支付给给借款人。
房地产企业拿到这个钱以后,也会通过拿地、支付下游供应商货款和工资的形式流入社会。
在这个过程中,社会上总货币会变多。道理也很简单,因为这个过程创造了货币嘛。
以前总有人说,房地产是货币的蓄水池,其实这个说法不太正确。
准确的说,房地产本身起到的作用主要不是蓄水,而是超大功率印钞机。
因为房地产行业,是现代经济体系运行中,通过银行不断创造信贷的主力行业,也是信用扩张的主力行业。
04 房地产是真正的印钞机
很多人理解的印钞,就是一个国家需要用钱了,就直接开动央行的印钞机。
比如国家行政开支、军费、基建和教育,都用央行印出来的钱支付。
这个方法倒不是不可以,不过无锚印钞的结果就是恶性通胀。解放前的金圆券,现在的津巴布韦其实都是这个情况。
那么怎么印钞,才不会产生恶性通胀呢?要让印出来的每一块钱,背后都有抵押物或者相应的信用支持。
我们知道在布雷顿森林体系解体之前,整个世界货币锚定的是金本位。
不管是早期的英镑,还是二战以后的美元,能做世界货币,都是因为背后有黄金做抵押物支撑。
在布雷顿森林体系解体之后,世界正式进入信用货币时代,这等于说货币背后的抵押物没了。
所以传统意义上的经济危机,也就是货币通缩我们看不到了。但是随之而来的是金融危机,也就是所谓的信用危机。
解决信用危机的办法就是通过印钞放水,来刺激经济。这导致了信用货币具有了与生俱来购买力不断贬值的特性。
美国人在这个阶段是用美债和美国未来的税收,取代了黄金这个锚定物给美元信用做担保。
那么这个阶段我们人民币的信用哪里来呢?一个是用美元外汇储备做抵押物,借用美元信用。
可以说多数在二战以后通过出口导向型经济崛起的国家,基本都是差不多的模式。
当然了,这里必须指出的是:我们货币增信的锚定物转变,中间也经历了一系列过程。这里我们就简单略过了,大家有兴趣未来可以再讲。
在九十年代决定加入世贸组织以后,我们和多数出口导向型的新兴国家一样,正式融入美国主导的全球经贸体系。
通过出口商品,赚来了大量的美元外汇储备。这些积累的美元外汇储备,就是我们目前发行人民币基础货币的主要抵押物。
除了通过外汇储备做抵押物,发行基础货币。另外一块信用放大的基础,其实主要是房地产。
很多人没想明白的是,房地产尤其是房贷本身既是信用放大器,也是印钞机。具体原理我们在第三节信用扩张部分,已经讲过。
事实上过去几十年我们在做的,一方面是通过加入美国主导的全球经济体系,出口商品赚取外汇,捆绑美元信用给自己的货币增信。
另一方面就是通过不断做大国内的房地产市场,通过房地产及其衍生的信贷给货币扩张增信。
这也导致了我们在短期内,很难完全脱离房地产。因为我们的其他金融工具有限,目前的体量还不足以给信用扩张背书增信。
再加上目前人民币没有真正意义上国际化,城镇化还在进行之中,所以房地产这个信用扩张工具在短期内不会放弃。
这就是为啥我们会看到,房地产调控紧一紧就要松一松,永远都是在去杠杆和加杠杆之中摇摆。
好多人之所以把房地产叫做夜壶,其实也是这个道理。也只有夜尿着急憋不住必须要用了,才拿出来夜壶用一下。
为啥老美这种国家,并不像我们一样,依赖房地产作为信用扩张的工具呢?
一方面老美已经发展300年,已经步入成熟期,早就过了城镇化那个阶段了。
另一方面美元是世界货币,美国有世界最发达的金融市场,信用放大的工具可以从股票和国债市场里面找。
想摆脱对房地产的依赖,本质上就是要寻找新的信用放大工具,这一点非常不容易。
可以预见的是:在人民币完成国际化之前,我们依然大概率要依赖国内的房地产市场和美元外汇储备两块,作为基础货币发行和信用扩张工具。
这里可能有人要问了,这样的话不是房地产永远涨?买房永远是最好的投资?
确实过去人口多的时候可以这么玩,但是现在人口逆转以后玩法变了,普涨普跌时代结束了。
随着人口生育率逆转,未来还会有价值的房产,是那些产业配套好,人口大量流入的地区。
05 理论上能印出多少钱
明白了上面的问题,我们可以计算一下。通过房地产这个信用扩张手段,理论上银行能创造出多少钱。
为了简化这个问题,我们假设全国只有一家商业银行,大家存款也只能去这家商业银行。
初始情况是客户A来存钱,存了100块在这家商业银行,这时候商业银行账面上就有100块钱了。
银行的资产负债表是下面这样的
不过作为银行,要付给客户A利息啊。所以这个钱不能留在自己账面上,必须要贷出去,不然就要亏本喝西北风了。
由于客户遇到突发情况,随时都可能来银行取钱。所以你不可能把这100块钱,全部都贷出去。不然客户取不到钱,不是要跳脚了。
为解决这个问题,央行规定这100元里面,必须有一部分要留下来,留下来的部分要打到央行账户保管。
这部分打到央行账户保管的钱,我们就叫做存款准备金。准备金就是用赖应对储户遇到突发情况,来银行取现金的情况。
理解了准备金的概念,大家就能够理解,为啥没有任何一家银行,能扛得住的储户的挤兑了。
在存款准备金制度下,作为商业银行会把收到的100元存款分为两部分。一部分用于存款准备金,另一部分用于放贷盈利。
我们假定央行规定法定存款准备金率是10%,这时候银行的资产负债表是下面这样的
现在银行账上有90元可以用,银行也非常需要把这90元放贷出去,这样银行才能盈利嘛。
这时候开发商B正好需要钱,需要90元。于是银行把这90元,全部贷给了B。
这时候银行的资产负债表,变成了下面这样。
之前账上的现金,变成了对开发商B的债权,或者说是贷款。
这里需要注意的是:和我们平时把钱借给别人以后,自己账户上的钱会减少不同的是。
客户A的钱,虽然是通过银行贷款出去的。但是他账上的存款是一分不少的,还是100元。
开发商B拿到这90块钱贷款以后,开始盖房子。盖完房子他把90块付给了下游的建筑商C。
建筑商C收到钱以后,也想要获得利息,又把拿到的这90块钱存到了银行。
这时候银行账上又多了90块存款,虽然银行把客户A的钱贷给了开发商B。
但是经历了一系列循环以后,这笔钱最终又流回到了银行的口袋里面去。
这时候银行该怎么做呢?还是像之前的老样子,继续把这90元分成两部分。
一部分用作10%的法定存款保证金,也就是9块钱。剩下部分拿出来去放贷,也就是81元。
之后这81元又重复上面的过程,继续回到了银行。这81块,又被分成了两部分。
其中的10%,也就是8.1元做存款准备金。另一部分72.9元,又可以贷出去。
整个商业银行贷款创造存款的流程和链条,是下面这个样子的。
理论上最初的100万元,通过信贷层层放大以后,总共最多可以裂变出来1000万元钱。
更加详细的计算过程,可以参考米什金的《货币金融学》,我们就不再赘述了。
06 货币乘数和负利率
这里我们也可以看出,最终计算的结果和存款准备金率的关系,是非常大的。
简单说就是:银行通过信贷层层放大裂变出来的货币乘数,是存款准备金的倒数。
也就是10%的存款准备金,货币乘数理论上是在10左右。这种情况下初始的100万存款,可以最终裂变成1000万元。
大家最关注的广义货币M2,其实和准备金也息息相关。公式是M2=基础货币/存准率=货币乘数*基础货币
这就是为啥降低存款准备金率,可以使得市场上的货币增多,从而刺激经济增长。
提高存款存款准备金率,可以使市场上的货币减少,给过热的经济降温。
以前我们还讨论过一个负利率的问题,其实负利率本身,目前更多的也是针对准备金的。
经济不好的时候,商业银行就不愿意放贷。倾向于把自己手里的钱,更多的存在央行。
商业银行存在央行的准备金越多,会导致名义准备金率越高。进而会导致货币乘数缩小,导致市场上钱少了。
这时候央行要用负利率的形式,刺激商业银行把钱放出去,从而刺激货币增长。
理论上我们认为:最初始的那个100万元,才是央行真正印出来的钱,我们叫做基础货币或者高能货币。
最后的这个1000万元钱呢,是市场中流通的货币。我们叫做广义货币,也就是大家常说的M2。
这部分市场上流通的货币,也就是M2的多少,决定了资产、商品、服务的货币价格。
通常M2流向哪个领域,这个领域的价格就会暴涨。楼市、股市、艺术品,甚至姜你军、蒜你狠都是同样的道理。
这里可以看出,准备金率主要决定的是市面流通货币的数量,所以我们叫做数量工具。
利率主要决定的是市面上流通货币的价格,所以我们叫做价格工具。
在2021年末的时候,我们国家的广义货币(M2)余额,是238.29万亿元。
目前我们的存款准备金率在11.5%,货币乘数是1/11.5%=8.695。
理论上我们的基础货币数量,应该是238.29/8.695=27.41万亿元。
通过上述计算,我们也可以看出:市场中80%的货币,都是由信贷创造产生的。
当然了,上面这只是理论上的货币乘数。实际中的货币乘数,还会受到居民和企业贷款意愿的影响。
如果说实体企业觉得生意不景气,居民对资产价格上涨没有信心,银行的钱也就贷不出去,货币乘数自然也就会下滑。
从这个角度观察房地产,我们也可以归纳一下,现在为啥宽信用无法传导。
大家也可以观察和思考一下,我们的这些归纳到底是不是正确。
首先是只有普通人愿意借钱买房,房子才能卖的出去。如果他们信心不足,那就卖不出去。
所以我们看到针对房地产的政策,基本就是放松普通人买房的首付门槛和购买资质,降低贷款利率。
其次是通常在房价上涨预期的时候,普通人愿意借钱买房,因为这时候可以坐等房子升值
最后是房价上涨预期不再的时候,通常会没有接盘侠,买房的和房地产商日子都不好过。
07 资产价格是怎么传导的
从2008年那次全球大放水以后,就开始步入到劳动价值远远跑不赢资产价格上涨的时代。你想要致富,就要借助资产价格的上涨。
这也是为啥我们看到,在2009年这次大放水以后,手里有100万现金的人和100万房产的人,距离在迅速拉开,
为啥我们会这么说呢?其实原理也很简单,我们假定现在回到2009年的时候,看看当时发生了什么。
2009年为拯救经济,全球主要央行同步大放水。这些放水的钱,主要流入了城镇化和房地产。
可以说房地产商最先拿到银行放出来增发的货币,这时候货币首先流入地产商的账户,没有流入市场。
这个阶段因为信贷导致的乘数效应,还没有传导下去。市场上的货币还没有显著增多,物价也没有开始上涨。
作为最早通过信贷拿到增发货币的人,这时候拿到货币以后,购买的是市场上还没有涨价的生产资料和商品服务。
生产资料和商品服务包括了土地、钢筋、水泥等各种建材,办公成本、人员工资等等。
他们在2009年买地盖房的时候,所有的成本都是通过2009年的物价和劳动力价格,做基础计算的。
这个阶段的地产商,可以赶在物价上涨之前买地买物资盖房,用原来的工资雇佣员工。
在盖房和销售的过程中,这些增发的货币会作为支出,逐步流入市场,导致市场上货币逐渐增多。
我们假设两三年以后房子盖好了,这时候增发的货币已经通过各种渠道慢慢流入市场。
这时候叠加后续买房者信贷扩张,带来的货币乘数效应,最终市场上的货币必定增多,物价必定上涨,房价自然也不例外。
这个过程中地产商卖房,实质上是用物价上涨前的价格锁定了自己的成本以后,用物价上涨以后的价格卖楼。
其实如果回顾过去十多年房产投资财富增长的密码,本质上就是经济周期引发的信贷周期,导致的资产价格波动。
过往每次信贷周期启动,伴随的就是几家头部房地产企业或者政府部分大举借债,最终通过信贷推动广义货币发行,之后就是各类资产价格上涨。
理解了这件事,大家就可以在下一次机会到来之前做好准备,成为市场的既得利益者。
因为每当这个时候,你可以抢在他人之前购买各类资产。之后坐等流入市场的货币,来推高我们的资产价格。
这也是为啥我们以前会说:加杠杆和去杠杆,都是在历史中不断交替出现的。
从来没有不停加的杠杆,也没有不停去的杠杆。你要做的就是在加杠杆开始之前上车,去杠杆开始之前下车。
08 为啥会有通胀
这里可能要说了,这么下去不是债务螺旋上升,通胀也会不断稀释我辛苦赚来钱的购买力么?
确实是这样的,所以你才要跟上货币的宽松周期,在紧缩周期撤出啊。
我们知道货币虽然是一般等价物,也是商品交换的媒介。但其实货币的本质,也是一种商品。
既然是商品,商品的价值就要受到供需决定,这是关于商品最基础的常识。
当市场上商品多了的时候,商品的价值就会贬值。市场上商品少的时候,商品的价值就会增值。
所谓的通货膨胀,本质上就是钞票印多了购买力下降,钱变得不值钱了。
所谓的通货紧缩,就是市面上钱的数量少了,钱的价值和购买力也随之提高了。
所以通胀的原因和结果,就像弗里德曼说的一样,归根结底是个货币现象。
为啥货币进入信用时代以后,通胀会持续产生呢?因为各个国家都需要百姓努力工作。
当市面上的货币越来越多,商品价格温和上涨,通货膨胀持续存在的时候。
在这个背景下,往往意味着经济处于中高速增长期,这时候大家更倾向于把钱拿来投资或者花出去消费。
因为钱拿在手里会贬值嘛,花出去消费买到了东西,投资可能会赚到更多的钱保值。
消费增多会吸引更多的人从事生产,继续扩大投资,从而提高社会生产力。
相反如果一直都是通货紧缩状态的话,代表大家手里的钱越来越值钱,商品越来越贬值。
那么这时候人民就会热衷于存钱而不是消费,从而降低社会的总支出水平。
消费少了,自然也没人投资生产,整个社会的需求和就业就会同步下滑。
熟悉经济学理论的人都知道,一个人的支出等于另外一个人的收入,这是个恒等式。
社会总支出的降低,会导致社会总收入的降低。总收入降低以后,又会进一步导致总支出降低。
这样最终形成一个恶性循环,导致整体经济和总需求出现螺旋萎缩,这是任何国家都没办法接受的。
这就是为啥站在老百姓的角度,大家都非常讨厌通胀。但是各个国家每年,依然会设定通胀目标的原因。
百年前的金本位时代,其实是不存在通货膨胀的,因为货币发行受到黄金这个锚定物的制约,货币是有纪律的。
现在的世界货币体系,在布雷顿森林体系解体以后,是美元这个世界货币以美债作为锚定,建立的信用货币体系。
美元的发行以美国国债作为锚定,其他国家货币以美元和本国债务作为锚定。
在这套体系下,美联储是世界央行,理论上美国超发货币,全世界都要跟着超发,只不过早发晚发罢了。
所以在不改变现行全球货币制度和体系的情况下,这个问题本质上是无解的。
只要人口不像日本一样步入老龄化引发总需求收缩,印钞导致的通胀会一直困扰着我们
当然了,过度的信贷投放会导致远超设定目标的通胀水平,也会导致资产价格泡沫和货币信用降低。
在后续的信贷收缩中,也会刺破资产价格泡沫,最终引发经济危机。
尾声:
过去很多人都把一个逻辑搞反了,以为是货币超发才导致房价上涨。
其实真实情况恰恰相反,是因为大家买房贷款带来了货币扩张,扩张以后再进一步刺激房价上涨。
这是个自我循环增强的过程,这也是为啥大家看到只要贷款数据回落,房价和成交量就不动了。
过去十年我们为啥看到国内房子再涨而不是股票?很简单的一个原因,就是人口红利叠加城市化。
过去十多年,是国内城市化最快的时期。大量农村人口进城,导致房产作为主要资产,价格出现了大幅上涨。
不过现在和以前最大的不同是:我们的人口结构已经发生了变化,即将步入老龄社会。
再加上现在我们的城市化率已经超过60%,人口红利耗尽叠加老龄化,意味着已经接近城市化尾声。
如果我们粗略估算,可能未来可能还有10%左右的空间。所以对多数城市来说,投资房产必须要精挑细选了。
这里我们观点没啥变化:除了少数那些人口流入的一线强二线城市还有投资价值,其他城市多数都是消费品。
未来一线强二线这类高线城市,会加大供应量稳定房价。让房价走势相对平稳。不要出现大涨大跌。
这期间高线城市内部也会出现明显分化,豪宅和优质次新会加速金融化,老破小横盘,长期看最多也就和通胀差不多。
多数低线城市的走势非常确定,未来随着人口结构变化和生育率走低,都会变得有价无市,成为实实在在的消费品。
如果你在这些低线城市,每次价格出现反弹,都是你卖出置换到高线城市的机会,而不是反过来买入的机会。
所以如果你在三四线以下的低线城市,后面真的遇到因为刺激经济,而导致的房价反弹。
这时候你该做的是赶快把手里多余的房子卖给接盘侠,而不是加码买入。
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