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这是饭爷的江湖发出的第125篇文章
我们之前在评论聊起过一个话题，说未来楼市的主题是分化：
豪宅会出现越发明显的金融属性，普通住宅能跑赢理财收益就不错了。
这里解释下金融属性，所谓金融属性也就是我们说的投资属性。
当然，我们说的楼市只包括一线强二线这种人口不断聚集和流入的城市。
因为只有大城市才有房地产，人口流出的三四线城市完全不用考虑投资的问题。
这件事咱们老早之前曾经写过，当时说《三四线以下的房子未来是消费品》。
过去的20年，不管大小城市的房子，都具备居住和金融双重属性。
因为随着城市快速发展，每个城市房子在分享到城市成长红利之后，也跟着不断的溢价。
可以说过去很长时间只要买房的人都赚到钱了，只是赚多赚少而已。
而且很多城市租售比异常夸张，租金收入很低，房价却很高。
这个事情在过去快速发展的社会阶段是具备合理性的，这多少有点像股市炒成长股。
成长股没人看市盈率，城市快速发展阶段房地产也没人看租售比。后面快速发展阶段过去，就会回归常态。
只不过股票市场周期比较短，一般两三年，大家比较容易感知。
房地产市场周期比较长，一般是十几二十年，大家目前还没感受到。
所以我们这里的结论是，未来普通住宅最终会逐步被可支配收入和租售比，拉回到正常水平，豪宅则不会受到影响。
其实看看台湾也很典型，台湾的房地产几乎是我们的缩小版，也比较有借鉴意义。
未来我们也会遇到上文中台湾那边类似的问题，新旧公寓即使在一个区域，价差却很大。
高品质次新住宅和老破小的房子即使只是隔了条街，价格也会完全不同。
之前我们写过篇《连炒房都一模一样》，专门讲过台湾房地产的这个事儿。
前半段房价是怎么起飞的历史，两岸几乎一模一样。后面楼市分化的过程，基本也会八九不离十。
看完上面截图很多读者可能有个疑问，觉得台湾那边收入怎么这么低
大家要知道，台湾的收入90年代就这个水平了，90年代台湾几千上万的工资可是绝对的高收入。
只是这些年因为经济增长乏力，很多年台湾人收入都没增长过了。
台湾大学生毕业工资也停留在90年代基本没动过，所以台湾中产可支配收入也就停留在那个年代了。
关于收入增长停滞问题，很多人没想过收入增长也是有天花板的。台湾其实是个典型范例，这个未来有机会我们再讲。
因为中产可支配收入多年没有增长，他们是接盘主力的住宅也就不会出现溢价，最终会跟着房龄和租售比走。
那为啥豪宅就会金融化，不会受到可支配收入和租售比影响呢？原因也很简单
买得起豪宅的基本处在一个城市的财富顶端，和整体城市住房的可支配收入和租售比无关。
未来随着经济增速放缓，大多数中产和普通人的收入会出现明显放缓，但富人的收入增速并不会放缓。
因为越是社会进入稳定阶段，虽然财富增量变少了，但存量的壁垒越来越高，财富会越来越集中。
未来虽然新进阶的富裕阶层不会像以前那么多，但是少数核心城市各方面条件都满足的次新改善房或者真豪宅更少。
如果把时间拉长点看，富裕阶层的绝对人数和收入水平都会持续增加，但是豪宅供应就少很多了。
而且都不用说真豪宅，就是像样的改善，其实可选择的空间也是非常有限的。
拿北京来说吧，北京楼市经历严格调控以后，目前的局面是二手房和新房价格持续拉开，新房越来越贵。
原因除了地价，很重要的是，疫情之后金融互联网这些高收入行业的中高级员工总体收入不降反增。
次新改善和豪宅购买的主力群体扩大了，但是北京改善型高品质住房却长期供应不足。
然而这两年消费群体主要是普通工薪阶层的那些住宅，如果没有学区地铁等一些特殊条件加持，基本是阴跌的。

这几年一线城市的豪宅和改善型品质住房，以及房龄长的旧房以及老破小的价差持续拉大也是这个原因
这也是为啥我们会说未来楼市的主题是分化，而且会越来越明显。不管是未来的收入还是稀缺度，都决定了这点。
未来我们认为会出现的几个趋势，这里可以写下来，留待大家验证。
首先是豪宅金融化，核心城市的稀缺豪宅越来越贵是非常确定的趋势。
比如深圳湾那些豪宅，将来均价迟早要上二三十万，你还真别觉得不可能。
其次是普通住宅里少部分高品质改善，也会和周边破房子显著拉开价差。
可能也就是隔了条街，左边次新改善能卖8万，马路对面的老破小就只能卖4万。
最后就是普通住宅最多也就跑赢个普通理财，可能买不好有些理财都跑不赢。
如果叠加普通住宅折旧十几年的剩余价值和持有成本，其实年化收益能跑赢理财已经很不错了。
这也是为啥我们之前说《买房自住也不是一劳永逸的》，普通房子要保值就需要持续置换，房龄超过20年神仙都救不了。
不过持续置换非常考验普通人的购买力水平，毕竟多数人中年以后收入曲线是向下的。
如果你没办法持续置换，意味着你的收入没办法跟上。
也就意味着，你没办法维持和过去一样的购买力水平。
全文完！！
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