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这是饭爷的江湖发出的第21篇文章。
前面我们写了篇《养老困局之日本启示录》，文章讲的是日本人养老问题带来的启示。
文章最后讲了，普通人到底要为养老做什么准备。
结论很明确：
基本上，普通人要秉承先找合适时机买房，之后为养老存钱的原则。
这部分养老积蓄如果擅长投资，就以年为周期做稳健投资。不擅长投资的，就在一二线城市几年一次的低点存够钱就买房，做被动储蓄。
三四线不能做这个操作，三四线楼市未来是消费品。买不起房存不下钱的只能考虑多生娃了。
当然了，这个结论有人同意也有人不同意。
不赞同的在生娃上居多，都说自己都养不好还养啥娃。
只能说，现在中产的养娃标准太高了。
不过这毛病现在整个东亚都是一个样，都是拼命在教育投资，却没想过教育是需要考虑投资回报的。这个我们可以放到下次开新篇再说。
这次我们讲讲为啥以后三四线楼市是消费品不是投资品。
我们都知道，一个城市的价值最终是人和钱决定的，有人有钱的城市才有价值。
未来有发展的城市带基本集中在胡焕庸线以东，北京以南的地区。
这些区域也是未来国家重点建设和发展的区域。
多数三线以下城市，工作机会少，优质企业少，年轻人不断外流已经是趋势。
因为生育率下降，城市之间年轻人口的竞争，从某种意义上已经变成了存量竞争，你这里年轻人多抢一点，我这里就少一点。
南方各个城市都在使出浑身解数吸引年轻高素质人口。
可以看一下杭州一个区为吸引人才给的补贴。
南方做了很大努力，效果也是很明显的。
如果按秦岭淮河为线大致划分中国南北方，人口净流入地区基本都分布在南方。
2018年南方省份净流入人口高达168.5万人。
北方除了陕西西安抢人胜出，其他基本都是净流出。
2018年陕西全省常住人口净流入11.9万人，其中西安净流入了近32万。
西安当年常住人口增量创近十年新高，户籍人口一年的增量相当于过去十年的总和。
从省内人口流动来看，向核心城市集中也是大趋势。
2015年人口普查数据显示：跨省流动人口只占1/3，更多的是省内流动。
2018年各省人口向省会或经济强市集中非常明显。
而省内其他城市普遍出现了人口净流出。
生育率下降，人口流出以后的小城市什么样，最先进入老龄化的日本帮我们做了最好的范例。
在日本北海道八云町，一块392平米的住宅用地，只需要450日元，也就是说，还不到27块人民币。
一块220平米土地带一套建筑面积为168平的房子，只需要1000日元，大概是59.9人民币。
即便是这样，因为修缮费和遗产税的压力，这些房子依然找不到接盘侠。
吸引不到人的地方，房产自然就没有价值
当然了，这算日本的四线城市，东京城市圈附近咋样呢？
吸引不到人的地方其实差不多。
东京都城市圈的奥多摩地区，距离东京核心区100公里，也发生了同样的事儿。
这里有3000间房子，当地政府把其中没人住的400间白送给三类人住。
如果你是现年35岁以下的单身人士；现年45岁以下的夫妇；现年50岁以下，带孩子的家庭。
满足三个条件之一，就可以免费得到一间房，不过依然没人来。
因为这里离东京核心区有两小时的车程。
可以预见，在日本人口减少的背景下，这些小城市未来更没有人呆。
人口会进一步向东京大阪这种大城市集中。
未来我们的道理也是一样。
95%的人都会向长三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群、成渝城市群、长江中游城市群、中原城市群、关中平原城市群、哈长城市群集中。
按照就业机会，工业体系和经济发展，上述城市群排名有先后。
回到文章主题，为啥很多三四线城市的房子未来是消费品。
因为从你买入开始，随着人口流出和城市竞争力的下降，这些地方的房子是像车子一样不断贬值的。
而且三四线城市人口大量流出以后什么样，其实媒体去年已经在鹤岗报道过了，只是你没在意。
当然了，有人说这是旧房子，鹤岗新房不这样。
仁者见仁吧，一个新房买入1万，二手卖八千的地方，房子就已经是消费品了。
未来各城市、各地区的抢人大战会愈演愈烈，能吸引到人的城市才有未来，人口净流出的城市拉长看，鹤岗这种白菜价楼盘一定不会是个例。
另外就是，即使配置了一二线的房做被动储蓄，也免不了中间的置换，楼盘的价值也是有生命周期的，没啥楼盘能保值几十年。
理财和投资相关知识的学习是一生都没办法停下来的一件事。
全文完！
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