一个类“固收+”产品，3个月竟然涨20％

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REITs涨疯了，

8月以来，中航首钢绿能REIT涨了23%。

作为对比，

8月份以来，代表大盘股的沪深300指数涨了0.6%，

代表中小盘股的中证500指数也才涨了3.22%。

看到REITs这么疯，基民们不淡定了。

有看涨到32的，（接近再翻一倍）

也有盼着跌回14的。（跌回到原价）

分歧这么大，REITs何去何从？

什么是REITs？

部分新来的小伙伴对REITs可能还不了解，懒猫这里简单解释下。已经熟悉的小伙伴可以跳过这部分内容哈！

REITs的全称是Real Estate Investment Trusts，翻译过来就是不动产信托投资。

也就是说，REITs主要投向一些房地产、高速公路等不动产项目。

一方面，这些项目每年都有稳定的现金流，比如房地产的房租收入，高速公路收的过路费等。

这些现金流构成了REITs的利润来源，而REITs又很慷慨，几乎会把全部的利润都分给投资者。

另一方面，因为通货膨胀等原因，这些项目也能缓慢增值。

所以，买REITs，就类似集资买不动产。不仅每年高分红，还能享受资产增值的收益，是不少低风险投资者的心头好。

和国外REITs投了不少房地产不同，国内的REITs主要投向仓储物流、产业园、高速公路、生态环保等项目。

今年5月份发行的9只公募REITs中，

有3只投向了产业园：博时蛇口产园REIT、华安张江光大REIT、东吴苏园产业REIT；

2只投向了高速公路：浙商沪杭甬REIT、平安广州广河REIT；

2只投向了仓储物流：中金普洛斯REIT、红土盐田港REIT；

2只投向了生态环保项目：红土盐田港REIT、富国首创水务REIT。

近期价格突然大涨

REITs到底涨了多少？

懒猫做了个统计，8月17日以来，中金普洛斯REIT等几只产品足足涨了20%多。

关于上涨的原因，市场上有这几种解释：

1、机构下场买REITs推高价格

有人说，8月17日后，机构的REITs交易系统搭建完毕，开始下场买REITs。

而这时，又恰好碰上了股票和债券市场的回调。和它们一对比，REITs的性价比高的不要不要的，于是机构开始大笔买入，REITs迎来了量价齐升。

2、估值修复

持这个观点的人认为，为了有一个良好的开局，首批公募REITs在发行的时候定价偏低，给二级市场留了一部分利润，现在的上涨就是资金在追逐这部分利润。

3、资金炒作

也有分析说，9只公募REITs的流通市值加在一起也就300多亿，体量太小，小规模资金入场就能带来一个不错的涨幅。这次上涨不排除资金炒作的原因。

到底是哪一个因素导致REITs价格上涨呢？

懒猫也没法给一个准确的答案，可能都有吧！

说发行价定的低，有一定的道理。

一般来说，带有封闭期的产品在二级市场上市后都会有一定的折价。通常是封闭期1年，就折5%左右，封闭期3年，就折15%左右。（不一定都是这样，一些特殊情况会影响到折价率）

比如，净值为1，封闭期1年的产品，上市后交易价格可能只有0.95左右。

公募REITs作为一个封闭期长达20-99年的产品，（封闭期内不能向基金公司申购、赎回产品，但可以去二级市场买卖REITs。）上市后，除了平安广州广河REIT折价了4%外，其他产品要么没有折价，要么折价率很低。

公募REITs折价率低，不排除是发行价定的低的原因。

当然，也可能是资金炒作。

今年年初，5只蚂蚁战略配售基金（封闭18个月）上市时，就被炒了一波，连拉了好几个涨停。

这是周应波管理的中欧创新未来。刚上市的时候，溢价率最高有26.5%。

也就是说，净值为1的产品，在场内被炒到了1.265。

现在，炒作结束了，溢价率也降到了-5.8%。

也就是说，净值为1的产品，在场内只花0.942元就能买到。

为什么爆炒蚂蚁战略配售基金呢？

供给少，成交量低，花少量资金就能把价格拉起来。

REITs现在也面临的这种场景。

还能买吗？

能不能买，先问下自己要赚的是哪个钱？

REITs就是一个类“固收+”的产品，每年拿高分红，同时享受底层资产增值的收益。

如果是想赚分红，那就比较下现在的价格和发行价。

除了平安广州广河REIT，其他产品比着发行价都高了不少。现在买，比着刚发行时买性价比低了很多。

如果是想赚价格上涨的收益，那一定要记住REITs波动起来也是很大的。

懒猫找了一只在香港上市的REITs——越秀房地产信托（白线），并把它和一只高速公路股票——宁沪高速对比了下。

这是2005年以来两者的走势。

REITs的波动不比股票小多少。事实上，8月17日以来，REITs单日涨跌2%已经是常事。

炒REITs，承担的风险不比炒股少。

好，今天就说到这里，

小伙伴觉得有收获的话，记得关注和点“在看”哦~~

*免责声明：文章内容仅供参考，不构成投资建议。

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