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野百合也有春天，
被冷落许久的地产股，突然就红了。
8月5日以来，保利地产连收6根阳线，
涨了24%。
国证地产指数表现差一些，但也涨了7.7%。
持有地产股（基金）的小伙伴，最近应该赚了不少。
不过，懒猫猜你估计也高兴不起来，
毕竟，账户还亏着呢！
2021年以来，
房地产指数仍然跌了13.98%，
在28个申万一级行业（一种常见的行业分类标准）中，排名倒数第6。
惨！
地产龙头更惨，
今年以来，万科跌了21.11%，
保利跌了21.49%。
难怪有网友提议，在茅指数、宁组合之外，还要再建立一个霉指数...
哎，你这个扶不起来的阿斗...
一、房地产为什么反弹？
话说回来，
地产股怎么就突然反弹了呢？
懒猫仔细扒了下，主要是以下几个原因：
（1）大股东和高管增持，刺激市场情绪
这里面最能提振市场情绪的就是保利。
8月4日晚上，保利地产发布公告，
大股东保利集团拟在未来6个月内，增持不超过公司总股本2%的股份，
公司高管也将增持公司股票。
消息一出，保利股价绝地反弹。
连拉6根阳线，大涨24%。
市场情绪咋这么亢奋？不是没有原因。
之前，保利集团有过三次增持行为，
懒猫把它们标记在图上了，
次次都抄在了最底部区域，
而且，增持后，股价都涨了2倍多。（第三次增持弱一些，但股价也涨了180%）
神一样的操作。
这是保利的第四次增持，
不管能不能抄在最底部区域，
但对市场情绪的提振作用，那是毋庸置疑的。
在保利带动下，其他房企老总增持自家股票的行为也被挖出来了。
比如，
今年1月份以来，孙宏斌就3次增持融创股票，合计耗资1.82亿港元。
3月底以来，杨惠妍也花了大概30亿港元，增持了碧桂园3.08亿股股票。
...
另外，恒大可能出售旗下物业、新能源汽车业务，断臂求生保主业，也提振大家的热情...
于是，利好情绪进一步扩散，房地产板块接着奏乐接着舞。
（2）政府限地价，打开房企盈利空间
2021年，房地产调控最显著的变化就是“限地价”。
坊间传闻，
自然资源部要求集中供地的溢价率不得超过15%，
不允许提高起拍价降溢价，
同时不竞配建，可竞一次性合理报价、摇号、竞高品质方案。“
简单点说，就是地方政府在出让土地时，会设置一个最高价，
达到这个最高价后，就通过“摇号”等方式决定归属，不再进一步抬高土地价格。
在政策指导下，
无锡第二轮的集中土拍，平均溢价率只有4%，比之前降了8个百分点。
天津在8月10日发布补充公告，将61宗出让地块的最高溢价率由不高于50%下调至不高于15%。
依然坚持高溢价的深圳和青岛，则中止了集中土拍。
限地价的直接好处，就是降低房企的拿地成本。
之前，房企拿地成本高企，“面粉贵过面包”的说法不绝于耳。
限地价后，面粉比面包便宜，房企的利润空间也就出来了。
对此，华泰证券高呼：
“价高者得”的竞拍模式或将成为过去式，这意味着行业利润率拐点有望到来。
二、房地产还能买吗？
能不能买，
既要看行业长期发展前景，也要看短期趋势。
先说说房地产行业长期发展前景。
房地产行业有个著名的分析框架”短期看金融、中期看土地、长期看人口“。
直白点说，就是城镇化。
进城的人多，房地产规模就扩张。
进城的人口一旦减少，房地产行业的规模就会萎缩。
借鉴日本经验，
城镇化率达到63%后，新房开工数量就开始停滞不前，然后萎缩。
根据七普数据，2020年，我国城镇化率已经达到63.89%。
所以，不少人担心未来中国房地产市场会走下坡路，
这绝不是杞人忧天。
再说说房地产行业的短期发展趋势。
“房住不炒”是政府对房地产行业的定调。
虽然“限溢价率+摇号”对房企构成利好，但归根结底，仍是“房住不炒”政策的一部分。
通俗点说，就是房住不炒已经从销售层面的“限房价”深化到土地出让层面的“限溢价率+摇号”。
高层对房地产的态度依然严厉，你就不要有太多幻想了。
不过，房地产也不是没有可取之处。
在政策和行业规模萎缩预期的双重打击下，
2018年以来，国证地产指数最多跌了53%。
腰斩后，房地产行业已处于近10年来的最低估值。
国证地产，PE是6.91，PE百分位是0.55%，估值只比过去10年中0.55%的时间高。
地产龙头的估值更低，
万科，PE是6.35，股息率是5.5%。
保利，PE是5.11，股息率是5.88%。
新城控股，PE是5.41，股息率是5.52%。
另外，虽然长期前景不明朗，但房企，尤其是龙头房企的短期业绩其实还可以。
根据市场一致预期，
今明两年，龙头房企业绩平均每年还能有个10%左右的增长。
总结下，房地产就是这么个情况：
远期，行业规模可能大萎缩。
短期，业绩平均每年能增长10%左右。同时，估值还低，PE只有5、6倍。
不是没有投资机会，但远忧近虑，投资回报率估计一般。
三、房地产基金有哪些？
如果你想搏个短期估值修复，懒猫知道大家最关心的还是房地产基金有哪些？
不卖关子了。
据Wind数据，房地产市值占基金规模80%以上（2020年底数据）的基金有8只：
5只是指数基金，
其中，鹏华中证800地产、国泰国证房地产、招商沪深300地产A都可以在场外申购赎回。
3只是主动基金，这3只主动基金都是万家基金的黄海在管理。
从业绩上看，黄海管理的3只房地产主动基金收益都比指数基金好一些。
不过，今年5月份，刘宏达和黄海一起管理万家瑞兴后，基金持仓已经出现较大变化，
前十大重仓股中，没有一只是地产股。
小伙伴注意下，如果冲着房地产来的，就别选这只了。
这就是买主动基金的风险，
基金经理一旦换人，持仓就有可能变化。
即使同一个基金经理，持仓也有大变的可能。
如果真的想买，懒猫的话，大概率会买指数基金。
你会买主动基金呢，还是指数基金呢？
欢迎在评论区和懒猫讨论下！！！
*免责声明：文章内容仅供参考，不构成投资建议。
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