进入购房合同后，你还有哪些工作需要做？——湾区买房经验谈（三）
硅谷人讲硅谷事
旧金山、硅谷最新鲜真实的房地产资讯
这时候，你们肯定是开心+懵圈的状态，接下来干什么呢？
首先，恭喜你在千挑万选后，买到喜欢的房子，进入合同！
接下来，还有很多后续的工作，但是大部分都是银行和你的agent的工作，你最重要的事情是配合银行、agent提交各种材料，以及签字。
我们按照时间顺便来一一列出主要的流程：
第一，确定close的时间。
在递offer之前，银行会确定你的贷款流程时间，这个也就是transaction的时间。在agent递交offer时，会把这个天数写在合同内，双方签字的第二天，开始正式进入transaction，银行走完流程，确定放款，也就是你们通常听到的close。
第二，交定金。
按照合同约定的时间（通常是1天或者3天），你需要去指定的escrow公司交定金（通常为房价的3%），你的agent会帮你安排好时间地点。
第三，安排房屋估价。
签字后的合同交给银行，尽快安排房屋的appraisal，要注意银行给你的贷款金额是以appraisal的金额为准，而不是购房价格，如果appraisal过低，有可能你需要补首付款。所以agent需要在递交offer之前为你权衡好你的出价，贷款比例。
第四，购买房屋保险。
银行会要求你们购买房屋保险，推荐这三家保险公司：第一，State Farm；第二，Farmes；第三，Ameriprise Auto&Home Insurance。
第五，Home warranty。
通常我会让seller为buyer买个一年的homewarranty，但是，有时候房子需要remodel，家电全部换新，这部分钱就可以省下来。我会让seller折算成现金给buyer。
第六，Final walk through。
通常是在close前5天左右，由agent陪同去检查下房屋，这个检查与inspection不同，主要是看看房屋和你递offer时有什么不同，还有双方约定有些维修的部分是否完成。
整理一个我自己用的checklist给你们:
- 检查每个灯
- 打开水龙头，查看是否有漏水
- 检查所有电器
- 检查车库开关
- 开关所有的门
- 检查马桶
- 检查天花板，墙壁和地面
- 检查厨房垃圾处理器及抽风机
- 检查冷暖气
- 开关所有的窗户
- 检查烟雾报警器和一氧化碳报警器
- 确保所有的垃圾被清理干净
第七，签字
银行走完所有的流程后，会发给你所有的文件，你确认无误后，银行会发给title公司，agent会帮你协调去titlecompany签字的时间。在title公司签字时，你可以提前从银行买一张cash（首付款），签字时直接交给title company。
第八，Close
通常签字后，当天或者第二天银行会放款，把你的贷款金额转到title company，之后title公司会去city给你做记录，这个房子就正式属于你们啦。你的agent会协助你们去拿你们新家的钥匙。
有时候，Title Company会提前给你一份文件，要求你详细填写，最重要是你们选择什么样的title在房产上。
通常，在加州，夫妻共同买房有两个比较常见的
title:
1. Joint Tenants
2. Community Property with Right of Survivorship
我不一一列举具体不同，只讲一下最重要的区别：
首先，在产权转移上，两者没有什么区别，在一方死亡后，另一方都是自动继承死亡一方的权益，例如丈夫去世，妻子自动独自拥有房子
100%
的产权。第一，通常我们会加上withright of survivorship。如果没有这个，如果夫妻一方意外去世，那么房子要经过法院拍卖（probate），还完所有欠款后，余款给另一方；如果withright of survivorship，一方意外去世，另一方直接拥有100%产权，房子不需要经过probate。
第二，关于communityproperty和jointtenants。
从税务的角度考虑CommunityProperty with Right of Survivorship此种title可以极大的省所得税（Capital Gain tax）。
举例来说：
如果夫妻双方用的jointtenants title，如果房价上涨，那么当一方去世时，房子的一半可以使用现有的价格，但是另一半仍以购买时的价格计算。
例如，夫妻两人
2010
年花费$800K
买了一栋房子，到了2018
年，丈夫因为意外去世，妻子自动继承丈夫产权，并需要卖掉房子，此时房子价值已经涨到$2M
。如果房子的title
是按照JointTenants
来写的，那么房子出售的时候税务部门(IRS)
会认为妻子有很大的CapitalGain
，算法是，妻子的原始花费为$800K
的一半 - $400K
，加上$2M
的一半= $1.4M
，这个被认为是计算税时的总base
，而卖房时房子的价值为$2M
，故妻子的CapitalGain
为$2M- $1.4M = $600K
，$600K
的税可不小！相对的，如果当时房子的title放的是
另外，如果房子为自住，5年内住满2年夫妻还可以每人享受25万的免税额。涉及到税法，本文不再详细展开。
例如，夫妻title可以这样写：
CommunityProperty with Right of
Survivorship
，这个税就不用交，因为在此title下，妻子会被认为在这个房子的税务上也完全的“接管”丈夫的一切，IRS算税的时候也就直接会把$2M作为计算的base，从而妻子就不用交任何的CapitalGain tax。另外，如果房子为自住，5年内住满2年夫妻还可以每人享受25万的免税额。涉及到税法，本文不再详细展开。
例如，夫妻title可以这样写：
XX and XX, husband and wife as community property with right of
survivorship.
往期文章
城市介绍
人间天堂 硅谷探秘（一）——看看不一样的硅谷
湾区抢房大战中的小清新——人间天堂 硅谷探秘（二）
新宇宙中心Sunnyvale房价持续暴涨的秘密——人间天堂 硅谷探秘（三）
Santa Clara南湾的价值洼地要失守了吗？——人间天堂 硅谷探秘（四）
为什么硅谷华人如此偏爱Fremont？——人间天堂 硅谷探秘（五）
North San Jose会是下一个投资热点吗？——人间天堂 硅谷探秘（六）
湾区买房经验谈
三步教你成为硅谷买房专家——湾区买房经验谈（一）
新房、二手房优劣势详细分析——湾区买房经验谈（二）
什么是Eichler Homes以及它的利与弊
硅谷独享全美最优质水源（Yosemite雪融水）——旧金山、南湾饮用水源浅析
不可不知的换季养护房屋小常识
其它精选文章
从大数据看2018硅谷房产走势和投资价值
中国人在加州购房的流程与常见问题
理性看待旧金山湾区房市降温——湾区30年房产市场周期解读
Niche 2018年旧金山湾区公立高中排名前50榜单
声明 所有文章均属作者原创，如需转载，请联系本人。
免费咨询
Wen女士毕业于北京大学光华管理学院，现在是美国最大的地产公司Keller Williams职业地产经纪。如果您有意向在旧金山、硅谷置业投资，她将为您提供专业的房产咨询服务。微信号“wenzhaoca”，邮箱“[email protected]”。
关注我们
硅谷人讲述硅谷事，让您看看不一样的硅谷，为您提供来自硅谷最新鲜真实的房产资讯。
最新评论
推荐文章
作者最新文章
你可能感兴趣的文章
Copyright Disclaimer: The copyright of contents (including texts, images, videos and audios) posted above belong to the User who shared or the third-party website which the User shared from. If you found your copyright have been infringed, please send a DMCA takedown notice to [email protected]. For more detail of the source, please click on the button "Read Original Post" below. For other communications, please send to [email protected].
版权声明：以上内容为用户推荐收藏至CareerEngine平台，其内容（含文字、图片、视频、音频等）及知识版权均属用户或用户转发自的第三方网站，如涉嫌侵权，请通知[email protected]进行信息删除。如需查看信息来源，请点击“查看原文”。如需洽谈其它事宜，请联系[email protected]。
版权声明：以上内容为用户推荐收藏至CareerEngine平台，其内容（含文字、图片、视频、音频等）及知识版权均属用户或用户转发自的第三方网站，如涉嫌侵权，请通知[email protected]进行信息删除。如需查看信息来源，请点击“查看原文”。如需洽谈其它事宜，请联系[email protected]。