禁海外买家购房，对打压加拿大房价作用不大！这个国家是前车之鉴！

从2023年1月1日开始，外国买家被禁止在加拿大购买住宅物业，加拿大联邦政府表示，此举旨在让住房更容易负担。

但是，许多房地产和住房政策的专家不相信两年的禁令，会对房价产生太大影响。因为非居民买家在房地产市场中所占份额很小，而且许多人可以被豁免。

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卑诗省房地产协会首席经济学家Brendon Ogmundson说：“我认为这在很大程度上是一项政治政策，而不是一项经济政策。”

“在过去的几年里，很多公众都相信是外国投资者和外国资金在推动房价上涨，而不是真正幕后原因：低利率和极低的房屋供应。”

加拿大各地追踪外国买家和房主的数据有限。根据加拿大住房统计计划(Canadian Housing Statistics Program)，在2020年(可获得的最近一年)，四个省和一个地区的住宅物业中，2%至6%的住宅物业至少有一个非居民业主。

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外国人买房呈“下降趋势”

在卑诗省的火热房地产市场中，2021年只有约1.1%的交易涉及外国买家，低于2017年的3%，省政府将此归因于对非居民、投机者和空置房屋征税。

安省政府表示，自2017年开始对非居民购房征税以来，外国人购买房产呈现下降趋势。

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多伦多都会大学Ted Rogers管理学院全球管理研究项目助理教授Vik Singh说：“无论我们掌握的数据如何，它都表明外国买家的比例实际上很小。”

“我认为政府只是必须要在住房方面做点什么，而且将外国买家作为目标更为容易。”

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加拿大财政部长方慧兰（Chrystia Freeland）多次拒绝了采访请求。方慧兰发言人在一份声明中说：“房屋应该是加拿大人居住的家，而不是外国人的投资资产。”

加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）提供的信息表明，政府尚未进行可能显示该禁令对住房市场和价格的潜在影响的数据模型。

方慧兰的办公室指出，新西兰禁止外国买家，是同类国家实施类似政策，以提高住房负担能力的一个例子。

然而，新西兰的专家表示，这个政策距离成功还很遥远。

在新西兰2018年颁布禁令之前，2.9%的购房者是非居民。在禁令之后，这个数字下降到0.4%，但是房价继续飙升，只是在今年受到了加息的抑制。

新西兰Wellington的经济咨询公司Infometrics的首席经济学家兼董事Brad Olsen说：“如果你正在寻找证据证明新西兰的外国买家禁令，对房地产市场是否有影响，那么你几乎找不到任何有用的信息。”

“鉴于实际上外国买家的买卖水平如此之低，这确实是一项政治举措。”

Olsen对加拿大采取同样的行动，表示有点担心。

“这有点像是一个真正的重大政治焦点，可以引起轰动，每个人都很兴奋，就像在新西兰一样。结果是，什么都不会改变，什么也没有改变。”

谁将被豁免

加拿大公民和永久居民不受禁令限制，而其他潜在买家面临着各种不同的规定。

国际学生和外国工人只要在加拿大居住了一定年限，表明他们有意成为永久居民，就可以购买一套房产。对于工人来说，这意味着在购买房产前的四年中有三年在加拿大工作，而学生在购买房产前的五年里每年必须在加拿大居住244天。国际学生不能购买超过50万加币的房产。

在加拿大居住的具有临时居民身份的外国人、难民、外交官、领事工作人员和国际组织成员也可以购买房产，不受进一步限制。

根据这项禁令，非加拿大实体，如海外公司和由外国控制的加拿大实体，将被禁止购买房产。这些规定只适用于拥有三个或三个以下住宅单元的住宅物业。人口较少地区的住宅物业也有例外：村舍、小木屋和度假屋等娱乐性质的房产则不受此限制。

违反禁令购买房屋的非居民，或帮助他们的房地产经纪人和律师，都可能面临定罪，并被处以最高1万元的罚款。联邦政府还可以向房屋购买地的所在省份的高级法院申请出售房产的命令。

加拿大房地产协会(CREA)担心，房地产经纪人在确定买家的资格时可能会承担额外的费用和面临潜在的法律风险。

CREA发言人在一份声明中说:“由于这项立法，购房者要做好心理准备，因为房地产经纪人会向客户提出更多问题，并要求他们提供更多的文件。”

新西兰的购房禁令

弗里兰的办公室指出，新西兰对外国买家的购房禁令就是一个鲜明的例子，他们率先实施类似政策以提高国民住房负担能力。然而，那里的专家表示，这还远远达不到目的。

在新西兰2018年颁布禁令之前，2.9%的购房者是非新西兰居民。自那以后，这一数字已降至0.4%，只是受到今年加息的遏制，但房价仍继续飙升。

新西兰惠灵顿经济咨询公司Infometrics首席经济学家兼董事布拉德·奥尔森(Brad Olsen)说:“如果你想证明新西兰的外国买家禁令对房地产市场有什么影响，你会发现实际上什么也没有，这确实是一项政治举措。”

奥尔森担心加拿大采取同样的举措后效果也差不多。

加快住房建设

住房政策专家表示，通过加快建造更多房屋来增加供应是满足住房需求的一个明显的解决方案，联邦政府已经承诺帮助市政当局加快建设。

但教授维克·辛格表示说，正在建造的房屋类型也很重要。“如果你建造了150万套房子，而这些房子都是人们难以负担的……这只会给投资者提供更多机会。”

从1月1日起，政府还对在12个月内买卖房屋的所有者征收新的反炒房税。

一些专家向CBC表示，联邦政府仍有许多其他措施需要考虑，比如像卑诗省和安大略省那样，将对外国买家的征税扩大到新的地区，或者将对空置房屋的征税范围扩大到非居民以外。

英属哥伦比亚大学(University of British Columbia)公共政策副教授保罗·克肖(Paul Kershaw)及其智库“挤压一代”(Generation Squeeze)建议对价值超过100万加币的房产征收“适度”附加税，即大多数房主在出售或继承房产时支付400至1000加币。

克肖表示，这一小笔钱加起来相当于每年数十亿加元的收入，联邦政府可以将其投资于可负担得起的租房和住房单位，以及对租房者的押金返还。

他直言:“我们必须重新寻求平衡，并表示，原则是：买房首先是为了住房，其次是投资。”

与其他一些专家相比，克肖对外国买家禁令不那么愤世嫉俗，尽管他预计该禁令至多是“银铅弹”，而不是提高住房负担能力的银弹。