炸了！CRA秋后算账自住房这样卖要被收税

在万税之国的加拿大，能免税的收益十分有限：

TFSA账户里的投资收益、彩票奖金、赌场赢来的钱，还有很重要的一项，就是自住房出售的获利，也可以免税。

但是某些情况下，即使卖掉自住房获利，也会被加拿大国税局CRA（ Canada Revenue Agency）盯上，免税的资格也会被剥夺，而且还有可能吃大罚单！

近年来，加拿大税局CRA对于房地产市场的投资盯得很紧。除了拨款专门严查BC省和安省两大房地产市场的纳税情况、甚至把过去十几年前的交易都翻出来审计。

保守估计仅BC省和安省的房地产交易税收审查就可以为国库再添

10亿收益。

今年夏季，CRA又把目光转向加拿大人在海外的房产交易，美国的房地产交易

获利被优先纳入CRA视线。

而过去传统意义中认为，自住房出售获利无需交税，也在近期被CRA否定。某些情况下，出售自住房屋也无法豁免税收。

据温哥华太阳报的案例指出，近年来CRA已经对那些通过交易自住房、炒房获利的纳税人进行严查，这些人申请的自住房免税资格principal residence exemption (PRE)也都被取消。

如果房主定期交易买卖房屋，则PRE的资格会被CRA取消，国税局还将对房主进行利润征税，而且这项税收比例将以100%的应收营业税计税、而非50%的应税资本收益。而且额外还有可能处以罚款。

据介绍，这对居住在渥太华地区的夫妇在2007-2012年期间，多次买入、卖出自住房。

交易有多频繁呢？

夫妇俩分别在2007、2008、2009、2011、2012年期间每年都买入和卖出自住房，并申报PRE获得自住房免税的豁免资格。

虽然时隔十几年，但CRA还是把这5次交易悉数查出，要求夫妻俩把这5次交易的税收全部补上，这些房屋交易被CRA界定为营业收入计税，此外，CRA还给夫妇俩开出一张大罚单，作为他们明知故犯的处罚。

细数这5次交易，大家看看这对夫妇被罚补税到底冤不冤？

交易1

2006年8月，买入一套房产并进行了装修和刷漆，但大约居住了10个月后，夫妻俩无法忍受房屋紧邻工业园区，每天一大早的卡车噪音，因此在2007年出售该房屋，获利$69,801；

交易2

2007年9月，夫妻俩再次搬入“梦想之家”，却因为对社区环境不满、且附近有郊狼入侵事件而担心自己一对双胞胎女儿的安全决定再次搬家，房子2008年售出，获利$273,434；

交易3

搬出上一套房，第三次交易是一套刚刚建成的房产，然而他们一家搬入后没多久，据说以为房产经纪希望带自己的客户看看他们的房子，然后客户对这处房产深爱不已，这家人无法拒绝买家的热情，于是再次换房，获利$403,776；

交易4

2009年12月，夫妻俩买入一套联排屋，却因为车道太窄放不下房主的皮卡而不得不再次搬家，而且这次搬家还一个原因是这家人社交活动有点多，招邻居烦，2011年1月，这套联排屋出售获利$54,913；

交易5

这家人再次买入房产，进行了装修升级、也在园艺方面做了不少提升，种种原因还是无法让他们满意，最终2012年7月再次售出，获利$187,574，并搬入了第六套房子，直到被CRA盯上再没搬家。

五次交易累计收益不超过100万元，中间的过程恐怕也并不轻松，但根据CRA的最后裁定，认为这家纳税人在申报免税PRE资格时不够诚实，他们买卖交易房屋的动机是通过房产获利，因此该交的税不但一分不少、还要罚款。

不过，越来越多的迹象显示，加拿大政府已经打起对自住房征税的主意。自从2016年开始，已经要求自住房买卖要上报交易记录，这表明政府已经在收集数据。

有人被罚自然也要警惕了。

据National Post报道，联邦房屋规管机构加拿大按揭及房屋公司（CMHC）近日投入$25万加元，让UBC大学人口学院成立课题组，研究“对加拿大业主自住房征税的可行性”，寻找“能够在租房者和业主间形成公平竞争环境的解决方案”。

UBC项目负责人指出：“许多加拿大人从自住房中获利，这令我们陷入一种恶性循环——业主通过房屋所有权获利越多，住房就会愈发负担不起……如果想让所有的加拿大人及其后代都能负担得起住房，我们就必须尽早打破这一循环。我们必须让任何加拿大人都不能依靠住房财富的增加来获得安全感，我们需要反思那些通过鼓励住房金融化将购房或租房成本推得越来越高的即有政策。”

据分析，联邦政府的目的无非就以下几样：

今年突如其来的疫情，使得加拿大政府本来就高企的赤字亏空，一下子进入了核爆式的增长，赤字水平从原来预计的数字一下暴涨十倍之多！

图：前财长莫偌，现已经辞职

加拿大联邦赤字一举突破万亿大关，目前已经1.2万亿，一些分析师惊呼，这样快速的增加债务水平，可能是一辈子都没有见过的！

在疫情救助方面，加拿大各级政府齐心合力发钱，这真是没得说，小民百姓拿到每月2000块（1800是含税）的救助金，心里暖洋洋的。不过，给个人发钱，给企业贷款，给小生意工资补贴，一项项一桩桩事情下来，今年的联邦财务状况，已经让人触目惊心，从年初预算的344亿赤字，一下跳升了十倍到3432亿加币！

政府增加这么多开支，将来如何平衡赤字呢？

所以除了继续大幅举债，或者大幅征税，也没有其他办法。

加拿大财政部预计，Home Equity Tax每年可以增加六十亿加币的财政收入，有了这些收入可以偿付政府的高额债务，可以为社会其他行业降低税负，提高社会生产力，可以增加社会服务项目，可谓一举三得！

另外还有更多的间接好处：

首先对自住房征税可以降低加拿大人对房地产投资的疯狂，有秩序的引导资金进入加拿大股市。过去十几年加拿大股市毫无建树，2015年后加拿大石油公司的股票一落千丈，许多政府和公司的养老金都在加拿大股市投资，而仅有的一点点民间投资纷纷南下美国。拯救加拿大股市已经成为当务之急，房地产税的实施会起到一定的疏导作用。

其次，如果大家不再疯狂的买房，更多的资金将会用于消费，从而刺激经济增长

，经济发展好了导致政府收入增加，债务和赤字也得到缓解。