从修复到再利用，老建筑升级有多难？

“10多吨砖粉，100个工人，不到两个月的时间，修复一栋7层楼高的国宝级建筑。”武汉天时建筑工程有限公司的总经理裘维亚这样用几组数字描述了他们于去年底刚完成的这个大项目。他所说的这座国宝级建筑，就是很多武汉人熟知的汉口水塔。

根据历史资料的记载：汉口水塔，位于中山大道前进五路闹市区，由英国工程师穆尔设计监造，于1909年竣工。塔身高41.3米，在很长一段时间里是汉口的第一高楼，承担消防供水和消防瞭望的双重任务。

图 | 1909年7月汉口水塔完工

作为武汉仅有的6栋“国家级保护文物”中的其中一栋，汉口水塔的此次修复与武汉地铁6号线的施工和中山大道的改造升级同时展开——这是一个全长4.75公里、牵涉范围达2.54平方公里的大工程。整个工程不仅要完成4座地铁站点的施工，还要完成地面路段的管线迁改、照明亮化、以及包括汉口水塔在内的34栋历史建筑的整修等工作。

对于裘维亚来说，最大的问题是工期太紧。他的手机里存着一张2016年7月23日拍摄的照片，照片显示当天与水塔主体相连的违章建筑的拆迁工作仍在进行中，这意味着修复水塔的脚手架还无法搭起来。

图 | 1950年代的中山大道街市

正式开工已是8月5日，此时离规定的“中山大道开街日”12月28日只剩不到5个月的时间。裘维亚笑称自己只能使用“人海战术”，好在水塔八卦型的外轮廓为多组工人同时作业创造了可能——水塔本身的8个立面加上电梯的3个立面，总共形成11个工作面，每个面上站6-7位工人，在垂直方向上同高度从上往下作业。

作业主要分为两个阶段：第一阶段，把水塔外立面的水泥剥离下来；第二阶段，对暴露出来的红砖进行修补——你可以简单地理解为“剥”与“补”两个步骤。

通常来说，老建筑修复中“补”是外立面修复的核心工作，而“剥”属于对往次修复的清洗，更通俗地说，是把从前不科学的修复痕迹彻底抹去，使建筑回归到最本真的样子。

历史上中山大道曾经历过数次整修，距离现在最近的一次大规模改造发生在1999年。那一轮改造采用了“谁的房子谁管”的模式，政府、产权人、使用人各出三分之一的资金。当时拥有汉口水塔、中央信托局汉口分局、中国银行、南洋大楼等一大批建筑产权的武汉城投集团是主要的修缮主体之一。这里需要说明的是，2000年后，为了便于国企改革，促进产权与使用权两权合一，这些大楼的产权已被相继从武汉城投集团置换给了使用单位。

在那一次汉口水塔的修复中，施工方使用了建筑胶和水泥对墙面进行涂抹，并通过把和砖相近的涂料颜色配在其中，勾出砖缝。由于当时还没有掌握砖粉技术，裘维亚如今想来很是惋惜：“水泥不具备透气性，对砖墙的损害很大。”

图 | 汉口水塔曾被改建成商场，并于1999年经历了“水泥糊墙”的破坏性修整

和汉口水塔相似，很多老建筑过去采用的都是水泥糊墙的立面修整方式。在武汉传统的里分建筑咸安坊，裘维亚亲眼见到糊了水泥的清水墙，变成了如饼干壳一般的薄片片，一片片剥下来的同时，也把砖带了下来。由于墙体里的水分长期无法排出，内里的砖被严重风化了。

因此从某种程度上说，“剥离”本身就是对这些建筑极大的修复。汉口水塔的工人们此次剥下来的“残骸”有3厘米厚。为了保护老墙体，施工采用的是全手工作业，每天近100名工人用锤子、凿子轻轻敲打，花了近一个月的时间，才将覆于整片墙面的水泥砂浆层全部剔去。

前后亲历两次中山大道的改造，裘维亚最大的感受是，建筑材料的更新正在为老建筑的修复带来可观的变化——现如今砖粉材料和砖的材质已经很接近了，而且拼色做旧技术也非常成熟。因此，“补”的这一个月反而更顺畅一些。裘维亚从塔身的空调洞上取下了一块破损的老砖，专门拿到上海的工厂进行配色配样，用配好的砖粉将原砖的棱角与面层再次勾勒出来。对于那些破坏程度超过三分之一的砖，他们的做法是把老砖剔出来，用新砖补进去，再将颜色不一样的地方做旧。

“这次修复后，未来10年内水塔的成色应该没有问题。”从业多年、拥有丰富文物修缮经验的裘维亚表示基本满意。

图 | 2016年10月汉口水塔的修复工作完成

而对于汉口水塔而言，此次工程能获得政府出资，并通过招投标选中具有总承包和文物修缮双一级资质的天时公司来负责施工，无论对比从前，还是对比其他历史建筑，都已是一种极高的修缮待遇。

在武汉目前的在册名录中，共有56栋国家、省、市级文物建筑与173栋市级优秀历史建筑，它们大多兴建于19世纪末至20世纪初。那时期汉口的中山大道一带曾是英、俄、法、德、日五国租界区，洋人在经商办厂的同时，也留下了众多异域风格的建造——充满英式风情的洋行大楼、俄式红砖住宅、法式花园洋楼以及早期的现代主义大厦。

对于武汉来说，这些建筑见证了汉口开埠通商的繁荣，也经历了战争与文革的摧残，直到今日融入人们的现代生活，穿越漫长历史的它们早已成为了城市文化不可分割的一部分。

可以肯定的是，无论是在武汉还是在中国的其他城市，真正值得保存的历史建筑数量都远比我们现在看到和查到的名录要多。它们或被毁于战争的轰炸，又或在和平年代被城市开发的推土机批量铲平。北京地安门、济南老火车站、苏州城墙……这些曾经如此响亮、但现今已找不到踪迹的名字正在被其所在的城市快速地遗忘。

而那些有幸被保留下来的老建筑，也多半经历了多次易主，建筑功能普遍发生了置换。它们或从独户住宅改成三户共享，或从住宅改成办公楼，又或从教堂改成了餐馆。对于建筑来说，功能的置换也就意味着原结构与设施的改变，后来的建筑质量便取决于使用者的“改造程度”与“改造水平”。而遗憾的是，对于大部分的老建筑来说，它们最终都在被使用的过程中走向了残破与衰败。

从1980年代开始，保护老建筑已成了一个统一的行动。但参考武汉“水泥外衣”的事实，在该行动之上显然“如何正确地保护老建筑”这个问题还没有得到重视。

回到汉口水塔的故事，它曾在结束供水职能的1980年代，被政府批准“修缮”成了水塔商场。塔身随之成为了商场的广告位，围绕着塔身还立起了高三层楼的商业裙房，整个水塔被新建建筑紧紧地裹住。据裘维亚介绍，水塔此次立面修复中，最大的创面即是当年新建建筑的接面。1980年代和1999年的两次名义上的修缮，为老建筑带去的却是“乱建”与“水泥”两重伤痕。

最近10年间，由于观念的升级，各地政府都已陆续出台关于城市优秀历史建筑的保护条例，将定期修缮、禁止乱搭建等内容写进了明文；而与此同时，好的替代材料与工艺也为老建筑的修复提供了更为可持续的方式。在老建筑的保护与修复这个层面上，已逐步走上了规范。

然而对一座老建筑来说，良好的外观状态只是一副“躯壳”，其真正的生命力还在于使用。要将修复后的老建筑投入再利用，还需要引入合理的开发模式——这是比修复更关键、也更难操作的一个阶段。

改造后的中山大道显然还在摸索之中。

这条街的业态在改造之前以中低端小商业为主，重新开街后的它引入了荣宝斋、老通城等19家武汉老字号店，而除此以外，以杂货为主的29元店、装饰繁复的婚纱影楼、以及那些名为“乔万尼”、“香特丽”、“新百伦”的服饰店，依然一如改造前的模样。

让武汉人宋奕尤其感到遗憾的是，婚纱摄影依然还占着这条街最好的地段、最好的门面。在中山大道扬子街一带，婚纱影楼的扎堆已有近20年的历史。这些银行建筑从外观上呈现出高贵的古典主义风格，而内部却被改成了一处处分隔的拍摄场景与后台工作车间，每一家的装饰几乎都是清一色的大理石和水晶吊灯。这些后加的改动在他看来与原建筑风貌相去甚远，“十分廉价，甚至低俗”。

改造之前，浙江实业银行的建筑主入口原设有三个门洞，但承租者“非常台北”婚纱影楼仅保留了正中门洞，对两侧进行了封堵。门洞上部精美的细部雕刻也被广告牌遮蔽了。在其斜对面的南京路路口，有一栋6层高的中国国货银行，整个外立面也曾被商户“最爱婚纱”的巨幅广告与霓虹招牌霸占。改造后的它们虽然立面上“干净”了不少，但是其内部装饰与经营方式还是和从前并无区别。

宋奕一直认为将这些漂亮的银行大楼租借给婚纱摄影是一种“巨大的浪费”。他也曾去过天津的解放北路，同样作为曾经的金融中心，当地的众多银行建筑如今依然在供银行使用，无论是外部立面还是内部结构都能保存基本的完好。而在武汉，除了盐业银行、中国银行等少数建筑还在继续保持原有的功能以外，一大半的银行建筑早已出租给不同的商户，只剩一副立面还依稀留有从前的样子。

武汉市商务局曾明确表示“商业业态的调整是中山大道改造成败的关键”。在他们的计划中，百货业态将由从前的65%降至30%，文化休闲业态提升至20%，而轻奢专卖将成为最大的亮点，占到整个业态比例的30%。

可是在实际的操作中，这些低端业态的清理与腾退需要高昂的成本。更重要的，中山大道两侧建筑的产权人与使用者并不统一，各家企业业主与私人业主都以收租为第一目的，很难协调共谋业态。这也就意味着，在这场规模甚大的调整中，主导者、资金、时间周期，都是不确定因素。

从全国范围来看，在上世纪末就已启动旧城更新的上海为老建筑的再利用提供了两种不同的、但都获得了成功的路径：田子坊模式与新天地模式。

前者属于一种与民生共存、以文化资本导入为特征的商业开发，北京的南锣鼓巷、成都的宽窄巷子也都属于此类；而后者则将各地的传统民居置换，演绎成了时尚的商业街区——新天地的开发商瑞安地产在武汉的“武汉天地”项目也用了类似的开发模式。

瑞安在武汉天地保留了原址大华里的几栋民居，并新建了一批风格相近的砖砌建筑，形成了整体高2-3层的老建筑群落。宋奕在这里认出了自己儿时居所的院门，斑驳的院门上还保留着旧时“鲜奶供应点”的牌匾。值得一提的是，从2009年开业至今，主营高档餐饮、零售的武汉天地一直是客单价最高的商圈之一。

除开发商以外，NGO也有意在这一领域尝试探索。金志宏是武汉设计之都促进中心的理事长，他在过去的两年里主导完成了老建筑翟雅阁的修缮工作，并将其改造成了武汉设计之都客厅，兼具历史文化展厅与会议沙龙的功能。项目的修缮资金来源于40多家理事单位的共同筹集，出资单位获得的交换权益是每年可有几日免费使用该场地，开展与设计之都有关的活动。在金志宏看来，2012年颁布的《武汉市历史文化风貌街区和优秀历史建筑保护条例》在可操作性上还有诸多不足，此番运作可使未来的历史建筑保护在“有法可依”的基础上做到“有规可循”。

2016年的中山大道改造是武汉历史上第一次大规模修复历史街区，作为一个起步工程，未免留有遗憾。

对裘维亚来说，遗憾来自于工期。信奉“工匠慢细活”的他认为这个工程的理想工期是6个月，而实际的施工时间只用了三分之一。尽管最后的修复结果基本达到预期，但站在文物建筑的高度，“保护性的修复”最需要严守的也应是工程质量关，一旦因为时间倒逼而导致质量失守，那么正如过去历史的重演一般，修复本身便失去了意义。

而宋奕的遗憾来自于仍未根治的业态混乱。在他看来，这种只恢复外立面、但对内里装饰与使用情况近乎忽略的行为缺乏真正的可持续性。而事实上，修好了外立面只是刚跨出了第一步，未来的日子里谁来使用、如何使用，使用过程中有哪些“可动”与“不可动”，都将进一步决定这些老建筑的长远命运。

眼下的汉口租界中，真正居住其中的老居民已远没有从前多了。随着越来越多的人口往外迁移，这些老建筑们也陆续进入了空置的状态。