从上一期🔗
带你参观米巢自建的家第二弹的反馈来看，米粉们最想了解的就是盖房的手续和流程。本期内容有点长，
但是绝对是干货满满，值得永久收藏。需要声明一下，
小编并不是法律专业人士，仅仅是积累了一些经验。这里分享一下仅供参考，具体法律规定还是要去当地市政府咨询，确保工程合法进行。闲话不多说，这就开始。
在美国盖房或者装修，除了有施工方和设计方之外，还会有政府参与其中。政府参与的主要目的是通过确保施工的各个环节都符合规定，来保障房东的安全和利益。这其中涉及到的法律法规繁多，但都有据可查。关于政府和法律：我们会讨论市政府的建筑监察部门（Building Dept/Inspectional Service Dept），市政府的工程部门（Public Works/Engineering），各地的建筑规范（Building Code）和市政规划（Zoning Ordinance），以及许可（Licensing）和注册（Registration）等等。关于许可证：我们会讨论建筑许可（Building Permit）、水暖许可（Plumbing Permit）、电气许可（Electrical Permit）、加气许可（Gas-fitting Permit）、伐木许可（Tree Permit）、清拆许可（Demolition Permit）、特殊许可（Special Permit）等等。关于施工方：我们要讨论一下总包商（General Contractor）、电工、水工等等。关于设计方，我们要讨论一下建筑师、结构工程师（Structural Eng）、土木工程师（Civil Eng）等等。Building Code
和Building Permit
美国的建筑规范非常严格且细致。好处就是保证了即使房子盖得再差，只要符合规范，就能够安全的居住。如果不符合规范，就会出现像上海某小区一样的悲剧：盖一个房子到底需要多少许可，其实最终都是由Building Code决定的。可以说这是最重要的规范。因为地理位置不同，气候条件不同，“安全”的定义也不一样。所以building code通常各州都不一样。以麻省为例，Building Code的官方名称叫780 CMR，可以在这里看到官方全文https://www.mass.gov/massachusetts-state-building-code-780-cmr，但是推荐去https://up.codes/viewer/massachusetts/ibc-2015这里看电子版的。 Building Code规定了和建筑相关的几乎所有方面，从行政手续、设计规范，到施工资质、检查验收等等，面面俱到。780 CMR Secion 105就规定了什么时候需要建筑许可，什么人可以申请，以及什么人可以获批。原文是这样写的：When Permit Is Required: It shall be unlawful to construct, reconstruct, alter, repair, remove or demolish a structure; or to change the use or occupancy of a building or structure; or to install or alter any equipment for which provision is made or the installation of which is regulated by this code without first filing a written application with the building official and obtaining the required permit therefore.大概意思就是说，只要涉及到房屋的结构变更、用途变更、水电等比较复杂的设备安装等的，就需要许可。780 CMR接下来还提到了哪些情况不需要许可。常见的不需要许可的例子是刷油漆、铺地板瓷砖、安装橱柜和台面等等。
地主和拥有资质的总包商可以申请得到Building Permit。先说说这个“资质”吧。以麻省法律M.G.L. Chapter 142A Section 9为例，只有注册（Register）过的Home Improvement Contractor（HIC）才可以承包项目。这个注册机制是由州政府的Consumer Affairs and Business Regulation办公室来管理的。但是只要项目稍微复杂一些，比如涉及到结构改动，涉及到水电等等，那么除了注册HIC之外，还需要具备由Public Safety & Inspection办公室管理的Construction Supervisor's License（CSL）。这里稍微总结一下，通常情况下，只有注册过的HIC才能够申请获批Building Permit。对于大部分稍微复杂一些的项目，HIC还需要具备CSL许可，才能得到Building Permit。HIC注册主要是为了市场规范和消费者权益，CSL许可则是为了审核承包商的专业水平以保证安全。对于地主们来说，根据自己的项目的改动大小，可以判断是否需要Building Permit。如果需要，那么在雇佣承包商的时候，可以要求承包商出具相应的HIC注册和CSL许可。这些注册和许可通常和施工保险相关。有资质的承包商都有这类相关的商业保险，可以保障施工过程中各方的利益。Building Permit由州政府制定法律来管理，由当地政府的监理部门（Inspectional Service）审批。 在申请Building Permit的时候，需要上交各类正规的（Certified）设计图纸（Plan）。各类图纸总称Consturction Documents。只有拥有设计资质的相关设计人员才能出具正规的设计图纸。
简单来说，各类专业设计人员都要受过相关教育且取得license，通过考试认证并在相关机构注册，才能绘制图纸并盖章。对于地主来说，对于需要图纸的项目，我们应该要求设计方出具相关资质，并要求在图纸上盖章。建筑规范780 CMR Section 107列举了常见的图纸类别，图纸规范，和哪些人有资质绘制图纸。这里的资质就是指在麻省注册。
麻省法律M.G.L. Chapter 143, Section 54A规定所有的图纸都必须由注册在案的（registered）专业人士绘制并盖章认证（stamped）才算是合法的图纸。
M.G.L Chapter 112讲了如何注册。举例来说，M.G.L Chapter 112 Section 60A和60B规定了要想成为注册建筑师，必须拥有建筑师许可（License），且通过NCARB（National Council of Architectural Registration Boards）的考试。
再举个例子，M.G.L. Chapter 112, Section 81D和81E的规定了什么样的人有资格成为注册工程师。
我们再来说说图纸。在申请Building Permit的时候，各个地方要求什么图纸，以及什么时候图纸需要盖章，都有各自的规定。举例来说，我所在的地方，如果工程涉及的建筑总体积小于35000 cubic ft，某些图纸就不需要盖章，也就是说这些图纸只要信息足够详细，就不需要由专业设计师出具。35000 cubic ft是什么概念呢？按照平均8 ft的单层高度外加楼板厚度来说，大约等同于一个3500 sq ft的建筑。平面图（Floor Plan），主要表示室内的平面布局、房间用途、逃生路线、防火设计等等。通常由建筑师来设计。这份图纸还必须通过消防局的认证，确保防火安全，这叫Fire Department Review。框架图（Framing Plan），主要是承重墙、地基等结构图纸，由结构工程师设计。立面图（Elevations），主要包括房屋高度、门窗尺寸等等，通常由建筑师来设计。水利图（Drainage Plan），主要是表明排水设计和排水量，通常由土木工程师（Civil Eng）设计。我所在的地方，这个图纸是必须要盖章的。我所在的地区要求所有雨水都必须在自家院子里解决，不允许通过地表流到街道上，所以不得不请土木工程师来设计排水。这跟国内似乎很不一样。宅基地平面图（Plot Plan），主要包括宅基地的边界，房屋和绿地的位置和比例，地势等高线等。这份图纸通常由测量师（Land Surveyor）出具。施工前要有一份盖章上交政府用来说明施工内容，施工后还有一份盖章上交用来说明实际建造的结果，叫As-Built Plot Plan。有时候还需要测量师出具证明（Surveyor‘s Affidavit）。结构图（Structural Drawing），主要是框架（framing）以外的更专业的结构设计，由结构工程师设计，麻省要求必须盖章。
这里额外说一下Plot Plan和Floor Plan。所有的设计除了要符合各地的建筑标准外，这两者还与另一个概念相关，那就是Zoning。美国的市政规划（Zoning）非常细致，详见米巢之前的这篇介绍：🔗马丁路德金改变了美国房地产你信不信。简单来说，Zoning规定了各个街区居住密度，都能盖什么用途的房子，房子的体量可以有多大等等。常见的一些概念，比如单家庭、多家庭（single-family v.s. multi-family），居住面积和宅基地面积的比例（floor-area ratio），绿地面积（open-space ratio），房屋高度，宅基地边界到建筑物的距离（setback）等等，都由当地Zoning规定。Plot plan和Floor plan通常都需要在图纸上标明这些参数，用来证明房屋的设计符合当地的Zoning规定。如果对zoning有什么疑问，那么可以和市政府的Zoning Board或者Planning Board现场讨论咨询。 如果工程比较复杂，需要Building Permit，那么在申请的时候就需要根据实际工程内容提供上述图纸。其中结构图必须由结构工程师设计并盖章。宅基地平面图在施工前后都需要由Land Surveyor绘制并盖章。平面图在房子比较小的情况下可以不用盖章，但是无论如何都必须获得Fire Dept的审核。所有设计要符合Zoning相关要求。所有需盖章的图纸必须由有资质的设计师和工程师出具。这些资质由M.G.L.规定，由各行各业的委员会负责认证（licensing），由政府负责注册管理（registry）。图纸的审核由政府的监理部门（Inspectional Service）执行，确保设计符合building code和zoning ordinance。
除了工程总体的Building Permit，具体的水电工程有相应的水电许可。基本原理和Building Permit一样：受过相关专业教育的技师才有执业资格license，有了license才能在相关行业register并提供相关服务，register过的技师才能申请获批相关的施工许可permit。举例来说，如果要改动煤气管道，那就必须要由注册的gas-fitter去申请gas-fitting permit。要改动水管就需要注册的plumber申请plumbing permit。有很多plumber既是注册gas-fitter，也是注册plumber，所以一个人可以既做煤气也做水暖。和电气相关的各项施工，比如入户电箱扩容等等，都需要注册电工申请electrical permit。拆改房子的话，通常需要Demolition Permit。房子拆掉百分之多少算Demolition各地都有规定。举例来说，Brookline规定拆25%以上就算Demolition，大幅改造屋顶也算Demolition，覆盖现有房屋的一侧也算Demolition。拆房许可如何审批也有详细的流程规定。如果初审失败，那么就需要开听证会，收集意见，做第二次审核。如果第二次审核再次失败，那么一年之内就不允许拆除。其目的是鼓励地主改变计划，尽量不要拆除。但是推迟一年之后如果你还是想拆，那你就可以拆了。此外某些情况下，砍大树需要Tree Permit。篱笆如果很高，那么你可能需要Fence Permit。挡土墙如果高于一定标准，比如4 ft以上，那么你也可能需要Permit。如果用到钢梁需要焊接，那么施工当天还要聘请交通警察和防火员、租赁吊车、聘用现场焊接的技师、以及和消防局报备等等。当地各地有各种不同的细致的许可，地主们可以仔细去各地政府网站查询，保证自己的项目符合当地法律。虽然可能会很麻烦，但是它明确了各方的责任和底线，确保安全，也保障将来卖房的时候可以出具所有的证明。
你以为这就是全部？其实审批之路才刚刚开始。。。无论是加盖还是大幅改建，这些项目其实很容易就被归类为Demolition，然后就要牵扯到历史保护委员会的审核。所以现在我们来聊聊政府里的Historic Review Committee。美国很多房子都很老旧，波士顿街头走走，上百年的老宅有的是。这其中有些是被归类为历史建筑的，有些只是单纯的很老旧，但并不是市政府承认的历史建筑。因为要保护历史，所以这些房子的改造或者拆除都会有更为严格的审批。我所在的地区，50年以上的房子（不论是不是历史建筑）如果要改建，就需要Historic Review。小编我参加过两次这样的听证。听证会的目的是论证房子是不是有历史价值。如果有，那对不起，你的项目要推迟一年才能开始。如果不想推迟，就必须更改设计来尽可能的保持现有的外观，并重新申请Historic Review。当时的听证会上，我的邻居非常深入地调研了房屋的所有历史，比如是哪年设计建造的，都住过哪些名人，上过什么样的报纸媒体等等，来证明房屋是有历史价值的。邻居也找了很多熟悉这栋房子的当地人来口述他们所知道的历史。虽然我并不希望自己的项目受到推迟，但是我确实在这个听证会上了解到了很多关于这栋房子的故事。最终是我们的建筑师通过设计，使得改造项目和老房子尽量融于一体、保持风格一致，并再次申请Historic Review，才免于推迟一整年。对于地主来说，如果你的房子符合当地历史建筑的定义，且你的改造项目符合当地Demolition的定义，那么你就要准备好参加Historic Review。市政府也会有听证会的议程，通常在晚上，一般是对公众开放的。所以下班以后你也可以去听听别人家的Historic Review听证会，看看这个听证会到底是个什么样子。
这里额外提一下Special Permit。上文刚刚说过，各个街区都有不同的Zoning规划。但是在某些情况下，你的项目在某些方面可以不受这些规划的限制。要想解除限制，就必须申请Special Permit。和Special Permit相反的叫做“as-of-right”，就是完全符合各项规定，不需要特殊许可的设计。审核Special Permit的过程就是看是否可以批准特例，并且通常都会邀请邻居前来听证。这个流程的目的就是给市政府和邻居一个发言的机会，确保合情合理合法。举个例子来说，如果你家的房子是1950年建造的，符合当时的所有规定，Floor-area ratio（FAR）有55%。但是2016年当地的Zoning变了，要求FAR不能超过50%。这时候你的房子就叫做pre-existing non-conforming（或者也可以叫grandfathering)。不改建倒没啥事儿，但如果你现在要改建，就有两种选择：一种是把房子改小，使得最终的FAR小于50%，那么这就叫as-of-right。但是通常没有人会这么干，为啥要花钱把房子变小呢。。。因此你想把房子变大，那么最终的房子就不符合现在的zoning规定，于是你就需要Speical Permit。各地特殊许可的申请条件和什么流程，都不一样。通常来说，像上文这个例子，你需要去Registry of Deed拿到材料来证明这个房子是当年合理合法，是pre-existing non-conforming，然后再通过听证会等一些列流程，获得政府的同意。如果不清楚，可以去网站上查询，也可以直接去市政府的Inspectional Service部门当面询问。
电、煤气、上下水等入户的部分，以及人行横道的施工，还有特殊的流程。举例来说，上下水入户管线通常是由政府的Public Works和Engineering部门负责审核和施工。煤气和电则是由供电供气的公司负责施工。雨水能否排入市政管道也是需要审批。人行横道的curb cut通常也要市里审批。
除了施工前Building Permit的审批，施工过程中和施工结束后，都要由市政府的Inspection Service Dept或者Building Permit派有资质的Inspector来检查。每次检查通过之后都会在Permit上签字，直到施工结束后所有检查都通过了才会发放居住许可（Certificate of Occupancy）。具体有什么检查项目是由你的项目决定。如果从地基开始盖一整栋房子，那很可能要有下列检查。- 雨水排水系统安装好之后要检查。这部分可能需要设计水利系统的土木工程师现场检查，以便最终出具Utility As-built Plan。
- 房屋框架要检查。市政府的Inspector通常只负责简单的Framing的检查。如果你的项目涉及到更复杂的结构，比如有大跨度的钢梁等，那这部分可能需要设计结构的结构工程师的额外检查并出具Structural Engineer‘s Affidavit。
- 如果当地有环保节能的要求（HERS Ratings），那么保暖做好之后要检查。这个检查通常是由HERS rating的公司来做，做好之后会给你一个节能的评分。评分符合当地规定就可以。
- 墙外的水电全部完工后（包括水槽、淋浴、电器、吊灯等等），要检查。
- 最后再来个建筑整体的检查，然后提交相关的As-built图纸，就可以了。
这些事项通常是由总包商或者分包商和市政府预约并负责接受检查。检查的时候施工方必须在场。 从法律角度来说，各州的建筑规范（building code）和各地的市政规划（zoning）是最重要的两套法律法规。从许可的角度来说，除了油漆、瓷砖地板、橱柜台面等这类小工程，你都需要Building Permit。具体的各项水电工程，需要水电相关的Permit。通常情况下，只有注册的有资质的总包商才能申请Building Permit。申请材料要包括平面图、结构图、水利图、宅基地平面图等等。这些图纸大部分都需要由在册的专业设计师和工程师设计并盖章。设计要符合building code和zoning规定。从市政府部门来说，主要打交道的，按时间先后顺序是：Zoning/Planing Board，Historic Review Committee，Building Dept或者Inspection Service Dept，Public Works或者Engineering，以及Fire Department。从项目设计施工的角度来说，主要是和总包商和建筑设计师打交道，要确保施工方和设计方都有相关资质。总包商一般会负责打理所有分包商。建筑设计师通常也会负责和专项的工程师打交道。
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