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从设计到施工，从外观到内饰，都倾注了大量心血，也经历了很多波折。我们更有无数来自装修改造的欢喜和忧愁。做地主不容易，让米巢来帮你！

一点历史
今天是Martin Luther King Jr.诞辰。作为民权运动领袖，他主张非暴力抗议种族歧视，为非裔美国人争取基本权利，最终推动了美国人权平等的发展。1964年获得诺贝尔和平奖的他，在1968年惨遭暗杀。说他跟房地产的发展有关，真不是瞎扯。如果没有MLK Jr. 我们中国人和其它少数族裔很可能没法享受在美国自由买卖房产的日子。今天就让米巢来闲聊一下美国的Zoning，也就是土地使用规划。
世界各地都有土地使用规划，用于区分住宅、商业、工业等用地规则。中国早在商周时期就开始有简单的土地使用规划了。美国的土地使用规划始于1908年在洛杉矶通过的Zoning Ordinance。这份规定规划出了几个住宅区，且规定住宅区内不能有某些工商业用地。原因也很简单，这些受限制的工业商业可能有污染、有爆炸危险、有噪音等等。简而言之就是工商业用地不适合放在居民区里。然而这第一份土地规划并没有这么单纯。它除了不允许前述不适合的工业商业，竟也不允许洗衣店的存在。为啥呢？因为那时候大部分洛杉矶的洗衣店都是华人开的，这份土地规划刚好可以把华人赶出去。一直到1918年，很多土地规划都是明文基于种族进行划分。黑人区和白人区的分割在那个时代有土地规划法规撑腰。
第一个现代意义上的美国土地使用规划法规，始于1916年的纽约。这份法规注重保护土地使用的稳定性和可预测性。比如一片小洋楼中显然不应该批准摩天大楼的修建，两楼之间的空隙也不应该允许新楼加塞。这些细节都由一套仔细设计过的规划规则来限制和管理。这份法规在1924得到了美国联邦政府和商业部的认可， 并最终促成了Zoning Committe（土地规划委员会），Planning Department（城市规划部）等的形成。
经过了几十年的发展，土地规划法规越来越细致越合理。1964年，在MLK的民权运动背景下，由约翰逊总统签署了民权法案（Civil Act 1964，禁止种族歧视）。1968年MLK遭遇暗杀。在这样的背景下，Fair Housing Act（公平住房法案）正式签署生效，宣布以种族为由限制房屋买卖等行为是违法的。这才让土地规划里的种族隔离逐步取消。
所以说，是MLK促进了民权平等，促进了Zoning的进步，才让各个种族的人都能自由买卖房产，自由选择在哪里居住。那么，到底什么是Zoning？
   土地规划法规（Zoning Ordinance） 
土地规划的设计用途主要是分割不兼容的土地使用。现实生活中，土地规划更多是为了土地使用的稳定性和可预见性，保护现有的地主不受相邻地区土地开发的负面影响。国内其实也面临同样的问题，比如去年就有很多居民反对居民区附近修建垃圾处理厂的新闻。这样的土地使用是否和居民区兼容可以再议，但是在没有预见的情况下宣布新修垃圾场，很可能让居民措手不及，不知如何应对。土地规划法规在一定程度上，保证了土地开发的预见性。当然土地规划法规也不是一成不变，毕竟要适应社会的发展。美国围绕土地规划法规的一系列配套法规和流程，保证了土地规划可以在法律框架内不断演变（rezoning and zoning reform），以适应新的需求。
纽约土地规划。浅黄色为住宅用地，红色为商用地，紫色为工业用地。
那么现代土地规划法案里有哪些重要的因素呢？简单来说有三个：密度（density）、体量（bulk）、使用（land use）。密度用于规范一块土地上能盖多少面积的房子，比如常说的FAR（Floor Area Ratio）就是密度规范的常见形式。体量则用于规范如何达成所需的密度。同一块地，要盖同样的居住面积，既可以占满土地，摊大饼盖平房，也可以留出花园，占一小块地但盖高楼。常说的占地面积（Ground Coverage），收进线（Setback），楼房高度等等就属于这类。土地使用则是前述土地规划的根本，即区分土地的用途。
Zoning也会顾及其它很多方面，比如通过对阴影的限制来保证享受阳光的权利，对某些类型的大型开发强制要求提供廉价的保障性住房，以及通过某些奖励机制让开发商建造更多的广场/公园等公共设施。
各地方政府都有自己不尽相同的法规，也有各自不同的流程，且每年都有各种各样的Zoning Reform，真的是一篇文章写不下。就简单举个例子解释一下地主需要知道的一些概念吧。注意，这些概念主要针对单家庭、多家庭的情况。公寓通常不涉及到这些概念。
Zoning前后对比。作者Muchan Park。
  居住面积比（FAR）
Floor Area Ratio，居住面积比，几乎是最常见的一类规定。它是居住面积和土地面积的比值。举例来说，如果你家有6000 sqft的土地面积，市政府规定你家的FAR为0.5，那么这块土地上最多可以盖居住面积3000 sqft的房子。这时假如你家现有的房子有2000 sqft，那么你可以在满足其它市政府的规定条件下，最多加建额外1000 sqft。需要注意的是，这里的分子，是居住面积，是所有楼层的面积的总和，而不是建筑物的占地面积。
图示FAR和Lot Coverage对建筑的影响。每一行的FAR相同，但Lot Coverage不同。
各地有不同的规定，但是通常，地下室不计算在居住面积内，阁楼也只按照一定比例计算为居住面积。在Zoning Code里，什么叫地下室，什么叫阁楼，阁楼怎样计算面积，都有详细的规定。通常这些规定都是根据土地平均地面高度、楼层天花板高度等因素决定的。如果有兴趣，请在下面留言。米巢可以再写一篇来详细解释。
  占地面积比（Lot Coverage）
Lot Coverage是占地面积比，是建筑本身占据的土地尺寸与总土地尺寸的比值。通常市政府会规定一个上限，这样每家每户都会有个院子，而不至于土地上盖满了建筑。
   收进线（Setback）
Zoning Code里面对于一个Lot的前后左右的定义。
收进线是另一类非常常见的规定。它通常限制了一块居住用地上的建筑，距离地块的前后左右边、以及相邻地块的建筑的最小距离。比如说，它可以规定，建筑物距离正面的马路至少25 ft，距离两侧至少7 ft，距离后边至少15 ft，距离相邻的房子至少30 ft，云云。当然，退进规则也用于很多非建筑类的东西，比如露台啦，老虎窗（屋顶向外伸出的采光窗，来自上海洋泾浜英语）啦，甚至一些园艺相关的东西。退进规则如何应用，很大程度上取决于如何定义地块的“前后左右”。这个在Zoning Code里也有详细的定义。具体内容，要去市政府的Planning Department，或者Zoning Committee去查。
 土地类型（Zone）
土地类型是对用地的基本分类。每个分类有对应的一套包含FAR、Setback等的规定。对于居住用地来说，小编所在的地区有两大类划分：单家庭用地（Single Residence，SR）和多家庭用地（Multi Residence，MR）。简单来说，SR就是说这块地只能盖一家。就算这一家包含不止一栋建筑，也只能当成一家整体买卖。MR则可以盖不止一家。其上的建筑可以像公寓一样按照单元分开买卖。SR对应的FAR可能低一些，比如FAR为0.3之类的。毕竟SR每家地都很大，这样的FAR可以和Lot Coverage配合，保证房屋密度不会太大。MR对应的FAR可能高一些，比如0.6之类的。这样可以增加居住密度。很多交通方便的、紧邻公交的地方都被规划为MR，就是为了增加住房，提高公交利用率。
SR和MR还可以继续细分下去，比如可以叫SR1，SR2，MR1，MR2等等。细分的标准有很多，但一个常见的分类依据是土地面积。这些细分出来的类型，其具体的差别主要在FAR和Setback上。这也就是为什么很多人会觉得跨过一条街，整个社区的感觉就不一样了。这很可能是因为zoning变了。
专业地主，在买房子（不含公寓）的时候一定要看土地类型，一定要看土地类型，一定要看土地类型！（重要的事情说三遍！）为啥呢？因为这决定了这块地的潜力，也就是价值。假如你看好了一个房子1500 sqft，要价800k。如果这块地是SR只能盖一栋，且FAR已经基本用尽，那也许800k就算很贵了。但是假如这块地是MR，距离FAR还很远，那么你就有扩建加盖的机会。就算你自己不动手盖，也会有开发商会为了这个开发机会而支付溢价。因此花点时间了解一下地块分类十分值得。
 地块类型（Lot）
Zoning Code里面对于前地块和后地块的定义。
一个地块的类型也决定了很多法规的适用性。这里的类型指的是lot的定义。比如地块的方向是什么，哪里算是前院，哪里算是后院。地块有几条边临马路，地块算是普通的地块，还是在角落上的地块（Corner Lot），还是在远离马路的地块（Rear Lot）。Zoning Code的法规，通常对同一个zone里的不同类型的lot有不同的规定。
  其它  
地下室和地面的关系。
每个Zoning Ordinance印出来都是大部头，真的无法一次说完。我要是能说完，也就不需要Zoning Committe了。。。房屋总高度，每层楼的高度，共有几层有规定。地下室天花板距离地面的高度有规定。日照、阴影有规定。车库数量和类型有规定。一块地上的多个建筑之间的关系有规定。栅栏的高度有规定。阁楼老虎窗有规定。反正几乎什么都有规定。。。
Zoning的规定真的太多。如果你感兴趣，就去市政府网站上搜搜看吧。如果有什么想了解的，欢迎在下面留言讨论！米巢愿意把我们的经验总结分享给大家。想了解纽约的Zoning历史，也可以看看这个油管视频，https://kutt.it/CnT0AU，是一个米巢觉得不错的纽约Zoning 101。这篇漫画文章也值得一读，https://kutt.it/atBMdi。
如果有疑问和建议，欢迎留言或发邮件至[email protected]。图片来自网络，侵删。文章内容属于经验分享，具体细节请参照当地法律法规或咨询有资质的专业人士。
米国筑巢记的小编们，有幸在美国从无到有盖起了自己的家。从设计到施工，从外观到内饰，都倾注了大量心血，也经历了很多波折。我们更有无数来自装修改造的欢喜和忧愁。做地主不容易，让米巢来帮你！
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