英国楼市新规今起生效， 不注册无法进行房产买卖， 还将面临高额罚款
今天起(2022年8月1日)，新的《海外实体注册法案（草案）》(Draft Registration of Overseas Entity Bill)正式生效。该法案旨在对试图通过英国房产隐匿不义之财的行为进行打击根除，并迫使持有英国土地/房产的秘密海外公司披露其真正的所有者，否则将面临“严厉的罚款”，甚至是长达五年的监禁。
英国国家犯罪署(National Crime Agency)认为每年通过英国输送的非法资金高达约1000亿英镑。
这一意味着，从今天开始想在英国购买、出售或转让房产或土地的海外实体必须在公司注册处(Companies House)注册，并告知谁是可登记的受益人或管理人。
已经在英国拥有或租赁土地或房产的海外实体，也需要在2023年1月31日前向公司注册处注册，并告知谁是可登记的受益人或管理人。
什么是海外实体？
是一个法律实体，如公司或其他组织，具有法人资格，受英国以外国家或地区法律管辖。爱尔兰共和国是海外实体登记处一个海外管辖区。
为什么要进行海外实体注册？
注册后，海外实体将获得一个独特海外实体ID，在购买、出售、转让、租赁或抵押英国财产或土地时向土地注册处提供。这样一来交易就有了更多透明度，将使执法机构能更有效调查可疑财富。
如不遵守，可能会被处以每天最高2500镑的罚款，或被判处最高5年监禁。在英国购买、出售、转让、租赁或抵押财产或土地时也将面临限制。
想在英国购买、出售或转让房产或土地的海外实体，必须在公司注册处(Companies House)注册，并告知谁是可登记受益人或管理人。
该法案具有可追溯性，如果海外实体在以下日期或之后购置的租赁房产或土地，则需要报备：
①1999年1月1日在英格兰和威尔士
②2014年12月8日在苏格兰
③2022年8月1日或之后在北爱尔兰购买房产或土地的海外实体
这些海外实体将需要在公司注册处注册，并在2023年1月31日之前告知谁是可登记受益人或管理员。
2022年2月28日之后处置财产或土地的实体也需注册并提供详细信息。
如何判断实际受益人或管理人？
实际受益人是指对海外实体有重大影响或控制的任何个人或实体。它可以是：
①个人
②另一个法律实体，如公司
③政府或公共机构
④信托的受托人
⑤根据其管辖法律不是法人的公司成员
实际受益人是个人、其他法律实体、政府或公共机构，并且：
①直接或间接持有实体25%以上股份
②直接或间接持有实体25%以上表决权
③直接或间接拥有任命或罢免实体董事会多数成员的权利
④有权行使或实际行使对实体的重大影响或控制权
实际受益人是一个信托受托人的话：
①信托受托人（以其身份）直接或间接持有实体25%以上股份
②信托受托人（以其身份）直接或间接持有实体25%以上表决权
③信托受托人（以其身份）直接或间接拥有任命或罢免公司董事会多数成员的权利
④信托受托人（以其身份）有权行使或实际行使对公司的重大影响或控制
实际受益人是一家公司的成员，根据相关管辖法律，公司不是法人，并且：
①公司成员（以其身份）直接或间接持有实体25%以上股份
②公司成员（以其身份）直接或间接持有实体25%以上表决权
③公司成员（以其身份）直接或间接拥有任命或罢免公司董事会多数成员的权利
④公司成员（以其身份）有权行使或实际行使对公司的重大影响或控制。
谁可以使用这项服务？
在海外实体工作，或代表海外实体工作，就可以使用这项服务。海外实体由进行验证检查的同一英国监管代理机构注册，会更快更容易。机构可以包括金融机构和法律专业人士。
可能无法使用这项服务的情况：
①任何受益人个人信息在公司注册处受保护（或正等待申请结果）
②海外实体2022年2月28日以来已经处置了英国财产或土地。
可以联系[email protected]获得进一步指导。
注册海外实体需要公开哪些信息？
①名字；
②成立的国家；
③注册办公室地址和通信地址；
④接受ID的电子邮件地址；
⑤法律形式和管辖法律；
⑥公司管理处如果给了注册号也要提供
如果相关实体自2022年2月28日以来处置过英国的财产或土地，还需要告知：
①土地或财产的契约或产权号码；
②处置土地或财产的日期；
③在处置土地或财产时，任何其他受益人或管理人的详细信息；
如果有英国监管代理人，需告知：
①名称
②通信地址
③电子邮件地址——如果需要更多核查检查的信息，会使用这个地址联系
④监管机构
⑤反洗钱（AML）号码，如果有的话
⑥全面负责核查人员的姓名
身为英国监管代理人，也需要告知：
①验证检查何时完成
②代理保证代码
③实际所有人信息：个人
④需要提供每个受益人的：全名、出生日期、国籍、通信地址和家庭地址、他们成为海外实体受益人的日期、控制的性质、是否在英国制裁名单上、是否任何受益人个人信息在公司注册处受到保护（或正等待申请结果）
哪些信息会被公开？
关于海外实体、实际受益人和管理人的大部分信息将在海外实体登记册上公开。但以下信息将会保密：
①家庭地址
②完整的出生日期(只显示年月)
③代理人保证代码
④完成验证检查的日期
⑤关于信托的信息，可能会与英国皇家税务局共享
⑥电子邮件地址
如何申请注册海外实体及其受益人？
①登录或创建公司注册处(Companies House)账号
②提供可以联系的申请者姓名和电子邮件地址
③提供有关海外实体及其受益人或管理人信息
④告知有关完成验证检查的英国监管机构情况
⑤提供有关信托的信息（如果适用）
⑥用信用卡或借记卡支付100镑注册费，目前不能用公司注册处账户支付
⑦如果是进行验证检查的英国监管代理，还需要提供代理保证代码。
提醒：
整个申请流程可能会需要一定时间，申请过程中无法保存进度，超过60分钟没有使用，申报服务将会超时，需要重来一遍。
海外实体注册后会发生什么？
如果申请被接受，海外实体及其实际受益人和管理人将被添加到海外实体登记册(Register of Overseas Entities)。
将通过电子邮件向海外实体发送注册通知，包括海外实体的ID。实体在英国购买、出售或转让土地或财产时，须向土地注册处提供ID。
如果申请被拒绝，电子邮件内容会告知接下来该怎么做，并会退还100镑的注册费。
- 年度更新注册表信息
海外实体必须在注册一年后提交年度更新，此后每年亦然。以便告知任何变化，或确认信息仍然正确。必须在到期日后14天内提交，如果要更新任何信息，也可以提前提交。
- 如何撤销海外实体？
如果一个海外实体不是或不再是英国土地或财产注册所有人，可以申请从海外实体登记册中删除。
英国房产和生活实用资讯延伸阅读：
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