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传承君，坐标美国，经历过学术+投行+创业，有趣有理想的现实主义者。这是个聊养育牛娃渣娃、油腻职场创业、真实北美见闻、与你共同成长的圈子，值得一看再看。
近日，北京市西城区明确，2020年7月31日后购房家庭，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。
每次只有是学区房的话题，都会炸开锅，朋友圈刷屏。这次，还是北京西城区。
网上各种文章：北京西城区由于历史原因，利益盘根错节，被家长们认为铜墙铁壁，不可撼动。哪里学区房政策都能改，西城动不了。现在，西城也被动了。学区房要凉。
四老房本的很多都被调剂了，原本期望买了学区房，娃的升学就有保障一路走上人生巅峰的，竟然发现被调剂到渣校。不仅娃的学位落空了，天价学区房如今也面临血亏，人财两空，惨不忍睹。
但相关政策，貌似去年就有风声了，并不是突然下文件的，今年4月大家也基本已经知道结局，应该没有太多意外，为何还会炸锅呢？买得起西城区学区房的家长应该资讯足够发达、学识水平足够高，不应该存在误判被割韭菜啊？
溪汐觉得，网上自媒体文章恐怕又言过其实了。不过，既然如此，学区房改革貌似全国已经势在必行，而公共政策又是我的专长之一，就这个话题，也来聊聊学区房改革应该遵循怎么样的原则和策略。
1
被喻为盘根错节、不可撼动的北京西城区，有史上最牛学区房，我们也来看看都是些什么样的房子呢？比如，位于北京市西城区烂缦胡同的一套5.6平方米的“破旧小”学区房，以总价127.55万元成交，每平方米价值约23万元。而同地段房源一般仅需9万~13万/㎡。
看看什么叫真正的“老破小”，比起来，广深的“老破小”都算“豪宅”了。
这，简直就是危房吧？还能住人吗？
另一套在北京市西城区的文昌胡同深处，一间小小的、不起眼的、甚至杂草丛生，可以说有点破败的房子，刚刚卖出了相当于20公斤黄金的价格。确切地说，这处仅仅11.4平米的房产，卖出了530万元人民币的天价，每平米房价达到46万元人民币。
卖出如此高价的原因，就因为它是北京最著名的小学之一实验二小的学区房。46万的单价，也创造了北京最贵学区房的记录。
这些房子，买家根本不是拿来住，换言之，商品价格完全脱离了它的价值属性。
那么它唯一的价值就是学位，学位政策可以随时改，买家说白了就是赌政策不改，然后娃读完书，再把学位房转手卖出去赚一笔。学区房，曾经是最确定有接盘侠的投资，因为总有家庭娃要上学。但赌学区房的家长似乎又忽略了一点，就是这个“确定性”完全不由市场决定，而是由政府决定。也就是，最没有确定性。
因此，加上老城区地方有限，实在挤不下那么多娃了，学区房被调整是必然的趋势，也是让商品价格回归本身价值理所应当的事情。
2

美国也有学区房的问题。看看我以前写的纽约学区大战经典案例《上海摇号不公平？看看当年纽约的学区大战，两大魔都中产的抗争与命运》，连家喻户晓的明星为了自己娃上学，都亲自下场撕逼。
不能说美国就调整得很好，学区房涉及各方利益，而房子又往往是一个家庭最大的一笔投资，只能说，风险极高，得谨慎、谨慎再谨慎。
但美国有一点好的，就是除了亚裔，大多数家庭不鸡娃。白人少数家庭所谓鸡娃，那个程度，跟亚裔比起来，还是小巫见大巫。因为美国家庭普遍信奉天赋，遵循天赋发展，没有天赋，硬拔高，没有什么卵用。即使是这样，已经不少白人孩子要抑郁了。
孩子抑郁了就找心理医生。而且美国人大多都有自己的心理医生，因为他们很喜欢、很信奉心理医生这一套。比如，美剧《亿万》里女主就是一位心理医生，是一家对冲基金为他们的员工配备的专属心理医生，而且还被创始人认为是他们公司最最重要的资产，很多其他对冲基金都想挖墙角。
而美国人大多跟心理医生聊的，都是些在我们看来鸡毛蒜皮的事。比如，小时候不想练棒球，被父母逼着去练，到现在还留下阴影。或者，上学被同学嘲笑欺负Bully，到现在还留下阴影。
扯远了。另外一点，就是美国实行租售同权。学区房价格难上天价。但如果这种政策放在中国，那估计一套学区房，会弄出10份租房合同出来，马上就废了。为什么美国没有这样的现象？一来能买得起学区房的房东大多也没有必要搞这些动作赚钱，二来各州法律应该都有住房的人数限制，比如，纽约州法规定，一般一家庭、两家庭人均居住面积不小于80平方尺。
最后，美国郊区一个学区房老了、旧了、满了，慢慢新的中产搬到隔壁学区，隔壁学区渐渐也发展成好学区。
美国学区房打分按照数学、英语州、市统一年级考试打分，那些题目普遍简单，只要好好复习，都能考高分。

所以，如果区里中产阶级较多的，尤其是亚裔、印度裔、犹太人多的话，一个学区分数很快就上来了。比如，纽约长岛，Great Neck大颈离法拉盛、曼哈顿最近，老牌好学区，房子大多比较旧，也贵。但长岛好学区后面几个也不差，不断还有新的加入，距离越来越远。原来除了大颈，Jericho是绝对优势，现在Jericho旁边的Syosset也不相上下了，而Syosset有很多新的一手房。
但这些所有能够实现有个重要的前提，就是大学录取招生官对于附近几个学区几乎不会有太多差别，招生官也知道，住长岛的，大部分都是中产家庭，差距不会大到哪里去。
3
而北京学区房之所以那么矜贵，说白了，还是教育资源的不平衡。大家认为北京应该是全国教育最好的城市之一，但北京内部的教育资源却严重不平衡，仅有东城、西城、海淀区教育资源好，连朝阳区都有明显差距，这也是全国罕见的。即使上海、广州、深圳，著名重点高中都分布在各区，相应地，各区都有著名重点小学。随着经济发展，不断全国各地人才涌入，近年来，也有新区的后起之秀，在中考、高考中大放异彩。
而且，北京有北京师范大学，正如上海有华东师范，广州有华南师范一样，照理说，城市有师范大学的公立教育资源都比较丰富，不应该存在如此不均衡的问题，但北京学区房问题竟然比没有师范大学的深圳更严重，不得不让人反思啊。
我仔细研究了一下，发现了北京教育资源不均衡的根源——北京长久以来，高中不跨区招生。而广州、深圳，20、30年前就实现高中招生全市统考，按分数排名，重点高中划分数线，只要拥有该市户籍的考生，都可以报考有机会考入重点高中。
而在2016年，西城区仍然拥有如下优势。
这不就是妥妥地在同一个城市里，不同区的户籍还分等级啊？
即使到了现在，名义上有跨区招生，力度仍然非常小。
比如，2020年西城区北京四中高中招生方案。
2020年四中高中本部的总招生人数540人，共分为5个部分招生。第一部分特长生75人（面向全市招生），分别是体育特长生19人、艺术特长生24人和科技特长生32人。第二部分是道元培养计划招60人：包括本校初中招30人和在全市招30人。第三部分为全市统筹一30人，由市教委直接统筹安排分配招生指标到各区（参考：2019年为房山、昌平各4人；朝阳、丰台各3人；门头沟、通州、顺义、大兴、平谷、延庆各2人，石景山、燕山、怀柔、密云各1人）。第四部分为校额到校163人，由市教委直接统一安排分配招生指标到相关学校（分别是西城136人、外区27人，具体分配到相关学校的名额可参见招生简章）。第五部分为统招207人，分别是西城176人、朝阳14人、丰台3人（其中1人定向对应四中璞瑅分校、石景山3人、门头沟3人、燕山3人、通州6人和房山4人（定向对应四中房山分校）。
算一下，总数540人，西城区名额有342个，占了63.3%，约2/3。
按照这种招生方案，教育资源怎么可能均衡？高中招生不均衡，怪不得一调整初中小学，家长就炸锅了。

4
类似学区房这种公共政策调整，最最重要的一点就是以终为始，从学历最高一层的政策开始调整，这样是最顺畅、阻力最小的。
比如，美国长岛的学区之所以能够百花齐放，就因为大学录取差别不大。而中国，大学录取都是高考，是一视同仁。需要调整的就是中考——高中招生录取政策。
比如，广州、深圳，早实现跟高考一样，各区户籍考生都有机会进入优质高中，一视同仁。到了高中，学区房就不存在了。
而广州，优质初中也已经基本变成摇号，除了一两所重点中学在全市、全省范围内招一两个竞赛班、尖子班以外。前几年，还有体育、艺术特长生。如今，全市都禁止用体育、艺术、自主招生等各种形式招生，只剩摇号一条路。
深圳老市区的学区房有没有可能进行类似的调整？完全有可能。如果要调整，也建议先把深圳中学等重点优质初中变成片区摇号入学，或者索性重点中学取消初中，只保留高中，初中只剩下普通中学。之后再调整小学，会阻力小得多。
另外，广州现在著名的中学、小学几乎都已经变成集团，到处开分校。最著名的笑话就是华南师范大学开了一堆附属中小学，华南师范大学附属中学也有教育集团，也开了一大堆附属中小学，让人分不清到底是华师附属系列分校，还是华附附属系列分校。
华附系：华南师范大学附属中学教育集团
1. 华南师范大学附属中学【天河本部直营校区】（公办，初中+高中）
2. 华师附中番禺学校【华附番禺学校】（民办，12年一贯制）
3. 华师附中新世界学校【华附新世界学校】（民办，九年一贯制）
4. 华附知识城校区【公办，直营校区，拟2023年建成开学，天河高中部搬迁到知识城。同时知识城会开设初中部。】
5. 华附海珠学校【未建成，性质未确认，据说有国际部，可能公办+私立混合】
6. 增城华附【公办，2020年意向签约，未建成，托管形式】
7. 天河区汇景实验学校【托管形式，而且传言只是参与教学研讨， 作用有限。】
华师系：华南师范大学教育集团

1. 华南师范大学附属小学【天河直营校区】（公办小学）

2. 华南师范大学附属初级中学【黄埔区长洲岛，民办初中】

3. 华南师范大学附属外国语学校【黄埔区华师外校】（民办幼儿园-高中）

4. 华南师范大学附属太和实验学校（民办九年一贯制）

5. 华南师范大学附属花都学校（公立九年一贯制，托管）

6. 华南师范大学附属南沙中学（公立初中）

7. 华南师范大学附属南沙小学（公立小学）

8. 华南师范大学附属天河实验学校（民办小学）

9. 华南师范大学附属荔湾小学【广钢新城】（公办小学）

10 华南师范大学附属增江学校（在建公办九年一贯制学校，托管，广州院子引进）

11. 华南师范大学附属增江小学（在建公办小学，托管，碧桂园悦山府引进）

12. 华南师范大学附属新塘学校（在建公办九年一贯制学校，托管，品秀星图引进）
除此之外，不少省一级小学，还在同一个地区开了几个分校，这些分校，由原校直接管理，直接派遣老师，或者真正实现了老师定期轮换校区，因为几个校区都在附近，就是几个楼盘的距离，老师换上班地点影响并不大。基本实现了优质教育资源扩大且均衡，那家长就没有必要舍近求远，非上主校区不可，再加上上优质初中基本已变成摇号。上完小学也不能保证上好的初中，家长就更加没有必要折腾了。
所以，广州的家长相对佛系，很多所谓“天价”学区房也已经完成了价格调整，反映其真实价值了。甚至还有不少家长为了孩子上更大更新的学校，从市区搬到了新郊区南沙呢。这样的新闻，在北上深能想象吗？原因很简单，在老市区上不了省一级小学、初中啊，摇号摇不到，而南沙作为国家级新区，广州市统一规划教育资源，在南沙每个地段都按省一级标准投入建设了优质中学，这些中学50%面向南沙区户籍学生摇号招生，同时，也都有配套省一级标准的公立小学、幼儿园，师资也都是广州几大名校教育集团直接管理，是公立分校，就一开始就按教育公平规划，防止学区房。目前，人也少，过去就能免费上省一级标准的学校。
在美国，之所以有学区的概念，是因为学校主要由房产税支持教育经费，好学区房产税高，学区自然好，外区的人没有交房产税，自然不应该享受学区资源。
而在中国，目前还没有用房产税来养公立学校，本来就不应该有学区房的概念。凭什么你买的房子贵，就能上好的公立学校呢？这些好的公立学校是全市乃至全省人民交税养的啊！
所以，学区房贵，只是给开发商或者卖家房主赚了超额利润，却占用了全市人民税收养的优质公立教育资源，当然应该破除，让房子回归本身价格，让优质教育资源给全市人民享用。
目前，国家大趋势就是打压学区房，学区房的时代很可能迟早要过去的，在中国，优质公立资源也并非少数高价学区房提供的税收支持的，存在“好学区”本来就不合理，因为所有公立学校的建设投入、老师工资都是政府财政支出，哪怕一条政策，让渣校变名校，让优质老师从名校调动到渣校，都完全合理。
看懂本质，你还迷信”学区房“这种在中国从本质上就不合理的商品？竟然还有”学区房永远涨，一房解千愁”、“学区房是最保值的投资硬通货”这种说法？醒醒吧，目前政府只是让学区房回归正常商品价值，这才是合理的。
End
传承君CC溪汐，纽约大学经济学兼职教授，师从诺贝尔经济学奖得主的美国经济学博士生，美国华尔街工作多年，曾任创业公司CEO，纽约上东区私校招生顾问。现居纽约，育有一娃。
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