年终巨献：2018中资又囤了哪些好项目？有何特征？众财团为何重金伺机加仓？（文末附详图和福利彩蛋）

转眼之间，2018年已到岁末，而包括中国香港资本在内的中资在英国买楼圈地的投资行为，并未受到英国冬季阴冷的天气影响，仍处在如火如荼地进行时。

根据第一太平戴维斯Savills截至12月中旬的统计显示，今年中资在伦敦市中心的大型物业投资占总交易的约24%。尽管这个比例低于去年的39%，但仍居海外投资者之首。截至目前的不完全统计显示，中资2018年在英房地产投资的总额接近50亿英镑(约440亿人民币)，将远低于2017年的总额82.46亿英镑。

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2018年中资英伦大型房地产项目概览统计表

总览2018年的中资在英地产投资，至少呈现如下几方面明显的特征：

投资总量下滑

持币待购者众

受到来自中国内地投资明显放缓的影响，2018年中资在英房地产投资的总额接近约50亿英镑，但远远低于2017年82.46亿英镑的总额。

尽管投资总额下滑，但目前仍有大量的港资为主的大型机构或家族财团持有重金，在英伦市场寻猎优质物业。

11月27日，在第六届剑桥大学国际房地产金融投资峰会上，中国驻英国⼤使刘晓明阁下在题为《共建开放合作平台，共享发展繁荣机遇》的开场主旨演讲中表示，“一带一路”战略为中国资本在国际不动产投资领域的合作带来了新机遇。

他举例称，中资参与的大型地产投资交易不胜枚举，其中最为重要的一笔交易就是今年5月中国驻英国大使馆买下了位于伦敦金融城(City of London)的皇家造币局原总部大楼(Royal Mint Court)地块，筹建一个全新、一站式服务的综合使馆办公区及文化中心，进一步加强推动中英两国之间的紧密联系。

出席峰会的多家中资企业高管表示，包括他们所在企业在内的大量中港资企业对伦敦市场的长期投资价值有坚定的信心。

几位业界重量级高管均表示，众多有充足资金的企业时时刻刻地关注着伦敦市场，只要有优质的物业上市出售，一定不乏竞购者。

(深度阅读链接：精英云集,第六届剑桥大学国际房地产金融投资峰会在伦敦成功举办)

另外，香港店铺大王黎永滔在接连购买伦敦黄金地段旺铺已经持有逾2亿英镑物业的同时，仍表示还将持续紧盯伦敦旺区，比如牛津街一带的物业，可能随时出手抢购。

有得有失

商场如战场，中资在英投资大宗物业，伦敦核心区域的优质资产，也是要靠抢的。

在本文随后盘点的众多成交案例之外，还有大量案例是竞标未成功的。即使像李嘉诚家族财团龙头企业长江实业集团这类实力雄厚的企业，也需要天时地利人和齐备，才能抢到商家必争的物业，但也有失手的时候。

比如在竞购高盛集团位于伦敦金融城的欧洲新总部大厦中，长江实业不敌韩国国家养老基金(NPS)。

同样是长江实业集团，在英国国家铁路公司(Network Rail)旗下的铁路桥洞(Arches)零售、办公等商用物业资产包的竞标过程中，败给国际投资公司Telereal Trillium和黑石地产(Blackstone Property)联合的财团。

(延伸阅读链接：李嘉诚落败，英国铁路桥洞物业被黑石15亿镑购得）

图说：铁路桥洞伦敦分布图

图说：遍布英国各地的国家铁路公司桥洞商用物业。

再比如，伦敦Euston火车站大规模改造工程的竞标中，香港地铁公司(MTR)败北给来自澳大利亚的Lendlease集团。在伦敦北郊Meridian Water大型区域升级改造项目的开发商谈判中，李嘉诚家族麾下的盈科大衍地产公司最终被放弃。

得失方面，来自内地的开发企业更是突出。最早在伦敦优质潜力区域投资，踌躇满志地欲建伦敦市中心最高住宅楼的万达伦敦一号项目，由于种种原因而易主。接盘“万达伦敦一号”项目的投资者是同为中资背景的富力地产，项目的进展同样备受关注。

（深度阅读链接：富力中渝接盘万达放弃的伦敦地块,Vauxhall变身"港资城",成交价4.7亿镑；重磅,”伦敦富力城”奠基开建,重仓局部区域前景是喜是忧？）

伦敦另外一栋由中资开发的超高楼住宅项目“伦敦之巅”，也因最初的设计存在不尽人意的地方，开发商绿地集团不得不对该项目进行重新评估。

得失之间显示，无论中资机构本身的实力有多么强大、现金有多么充足，在伦敦这样的国际市场、面对来自全世界的竞争对手，仍然有很多方面需要改进提高。

溢价成交

尽管受脱欧不确定性等影响，英国住宅市场处于历史上最为低迷的行情。但伦敦市中心的优质写字楼、零售物业，仍然是全世界投资者趋之若鹜的抢购资产，溢价成交的现象对于中资机构普遍存在。

天海集团(Tenacity Group)以6900万英镑购买伦敦金融城写字楼55 Gracechurch Street，其购买价格比6月份挂牌时的要价高出900万镑，溢价15%。

再比如，万城国际以1.42亿英镑收购伦敦金融城的写字楼99 Gresham Street大厦，成交价高出要价1300万镑，溢价率约为9.1%。

再比如，永泰地产(Wing Tai Properties)与万泰制衣(Manhattan Garment)合资以4.6亿英镑买下伦敦金融城核心带30 Gresham Street大厦的交易，购买价比卖家最初的要价4.25亿高出3500万镑，溢价约7.6%。

在伦敦这样透明的自由市场，买家愿意高出卖家最初的要价购买资产，足以说明这些资产的价值所在，以及投资者对伦敦市场的信心何等坚定。

更善于强强联合

中资企业在英国房地产投资行为，随着时间的发展也更加本地化专业化，其中最明显的表现就是在专业合作方面不再吝啬：秉承术业有专攻，专业的事情委托专业机构来做。

香港最大的开发商之一新鸿基地产(Sun Hung Kai)与爱尔兰开发商Ballymore再次强强联手，接手了东伦敦金丝雀码头以南狗岛(Isle of Dogs)区域Millharbour Quarter两个相连地块的开发。

南丰集团(Nan Fung Group)收购英国开发商Endurance Land的多数股权，借此扩大和推进其英国市场布局。

总部基地集团秉承善用专业服务机构的特长，委任Cushman & Wakefield、Glenny以及Savills等三家专业机构作为其在东伦敦的皇家阿尔伯特码头项目(Royal Albert Dock)中写字楼部分的联合租赁代理……

诸如此类的强强联合，或聘用专业服务机构，将成为中资在英房产投资愈加突出的趋势。

对伦敦综合优势信心十足

中资企业在英伦大量的、持续的物业投资，是对英伦资产和市场前景投下的信任票。也正是在这个过程中，让这些投资机构将英伦和国际其它市场放在一起进行对比。通过对比，进一步让投资者认识到伦敦物业的相对优势。

2017年在英地产投资的最大中港资机构当属中渝置地。该集团副主席兼董事总经理的林孝文医生在第六届剑桥大学国际房地产金融投资峰会上表示，伦敦的成功不是一蹴而就的。伦敦成熟的金融环境、透明的法律体系，合理的税务系统，造就了令投资者趋之若鹜的市场。与此同时，伦敦是世界上最为综合的国际门户城市之一，它融合了诸如华盛顿、纽约、洛杉矶、旧金山等众多城市的优势于一身，拥有出色的教育资源、智库、生活环境、文化氛围等等，这也是为什么包括谷歌、亚马逊这样的国际科技巨头将欧洲总部选定伦敦的原因。

他强调，即便英国面临脱欧带来的不确定性，也无法撼动伦敦对全球资本的吸引力。而伦敦资产的长期强势收益率更是任何投资者在任何时候都不能否认的优势。

中渝置地副主席兼执行董事黄志强博⼠也阐述称，从历史上来看，英国的房产市场以坚实的投资回报赢得了许多投资者的青睐。从专业的行业合作伙伴、到风险评估管理建议、到法律体系、税务系统、优越的金融环境，英国拥有众多优势，帮助海外投资者顺利完成跨境房地产投资。

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2018年中港资英伦房地产交易盘点

——【2018年1月】——

国锐地产

1月8日，香港上市公司国锐地产完成了对伦敦金融城Juxon House (100 St Pauls Churchyard, EC4M)的收购，最终成交价为1.345亿英镑，收益率为 4.1%。交易卖方是标准人寿保险公司。

本次收购Juxon House也是国锐地产扩大海外商业地产投资的一部分。该物业位于英国伦敦金融城核心地段、圣保罗大教堂西北侧紧邻的显著位置，同时紧邻伦敦证券交易所以及周边的大型金融机构区。

图说：从伦敦圣保罗大教堂前台阶看到的Juxon House。

富力接盘万达伦敦一号

万达于1月16日公告称，该公司已与富力地产签订协议，将转卖其在伦敦泰晤士河南岸的One Nine Elms项目。富力同意以3560.93万英镑，价格收购万达酒店拥有的伦敦一号项目60%的股份。项目另外40%股份也将由持有方万达香港同时转卖给富力。相当于整个项目作价约5940万英镑。声明称，富力地产还须按照协议偿还1.595亿英镑的贷款。

图说：万达转卖伦敦一号项目之后，富力地产将主导伦敦Vauxhall的开发前景。

(深度阅读：重磅,”伦敦富力城”奠基开建,重仓局部区域前景是喜是忧？）

万城国际

2018年1月，总部位于上海的万城国际(Million Cities International)最终以1.42亿英镑完成了对伦敦金融城的写字楼99 Gresham Street大厦的收购，收益率为4.1%，每平方英尺价格接近£1,500 。最终成交价高出要价1300万镑，溢价率约为9.1%。目前该大厦的主要租户包括保险经纪Xbridge Simply Business，中信国际金融和NHS信托联合会。

图说：99 Gresham Street大厦

昊天发展

1月21日，香港上市公司昊天发展集团公告(00474)称，将斥资1.3亿英镑收购英国伦敦金融城腹地的55 Mark Lane的The Corn Exchange大厦。

55 Mark Lane大厦是由中资企业华彬集团于2014年2月以9250万英镑的价格购得。按照英镑计算，华彬集团持有该大厦近四年时间，楼价收益约3750万英镑。该大厦每年租金收益约为610万英镑，华彬集团持有四年的租金收益约为2440万英镑。按照购买时的楼价计算，相当于四年收益约67%。

The Corn Exchange大厦由British Land建于1996年，并于2012年完成翻新工程。

——【2018年2月】——

保利地产

2月8日，保利地产通过集团旗下的保利英国公司(Poly UK)正式从英国财团(The Inglis Consortium LLP)购得位于北伦敦Mill Hill的Millbrook Park大型住宅综合开发项目的地块。成交价格为7465万镑，成为该集团在英国的首个综合开发项目。

保利此前于2015年12月以1.4亿英镑购买伦敦金融城核心地带的优质写字楼5 Fleet Place。

（延伸阅读：【重磅新闻】保利地产首秀伦敦 | 1.4亿英镑竞购金融城优质写字楼）

延伸阅读：重磅,保利地产购北伦敦大型地块,进军英国住宅市场

南丰集团

2月14日，香港南丰集团(Nan Fung Group)斥资3亿英镑从阿布扎比主权财富基金手中买下位于北伦敦国王十字地区的Regent Quarter地块。该集团的新资产占地约26万平方英尺，分布在约30栋建筑中，包括毗邻国王十字车站且已全部出租的20万平方英尺写字楼、旧仓库和零售物业等。

图说：Regent Quarter位置示意图

——【2018年3月】——

钱唐控股

3月2日，香港上市公司钱唐控股有限公司(Affluent Partners Holdings)公告披露，通过旗下名为Orient Capital Opportunity Fund SPC的投资基金，以6620.6万镑认购西伦敦Lillie Square项目2期中的部分住宅，包括49间公寓和31个停车位，预计于2020年完工收楼。

图说：Lillie Square项目效果图

Lillie Square项目位于伦敦西区中心最具潜力的区域之一Earl‘s Court，由Capco与FKI组成的合资公司持有，该公司同时还拥有新鸿基郭氏家族若干成员公司的权益。

诺安基金

2018年3月26日，总部位于深圳的诺安基金管理(Lion Fund Management)从Aberdeen Standard Investments处买下165 Fleet Street大厦，交易价为7120万镑，收益率为5.27%。按照这一价格，诺安买下的这栋87,929平方英尺的物业的均价为每平方英尺£810。

图说：165 Fleet Street

该物业的年租金收入高达390万镑，平均每平方英尺的租金为44英镑。2017年11月，大厦中新装修好的28,000平方英尺办公室租给了Memery Crystal LLP，租期为12年。

中国银行私人银行

2018年3月，中国银行以7075万英镑，从英国保险巨头——标准人寿(The Standard Life)手中买下60 Gresham Street大楼。该大厦与现在的中行伦敦总部大厦一路之隔。60 Gresham Street建于2008年，总共10层，总面积达到6万多平方英尺。

图说：60 Gresham Street大厦

鑫苑国际

3月22日，总部位于河南的开发商鑫苑国际公告称，以2911万英镑的价格购买了位于伦敦金丝雀码头金融城南侧的高楼住宅项目The Madison的50%股份。该项目另外50%的股份，仍旧由开发商ED Group持有。

——【2018年4月】——

碧桂园

4月3日，中国最大的住宅开发商碧桂园(Country Garden)财团出资约4亿英镑，从英国大型开发企业Lindhill和Galliard手中买下了东伦敦的一个中等规模、中等价位的住宅开发项目Ailsa Wharf，完成其在英国市场的公开亮相。

Estates Gazett的报道称，碧桂园此次购买东伦敦项目是和香港一家基金在内机构组成的投资财团一起进行的。项目位于东伦敦Bow Creek地区，总计规划785套住宅的Ailsa Wharf开发项目。

图说：Ailsa Wharf住宅项目效果图

图说：Ailsa Wharf住宅项目所在位置Ailsa Street, London, E14 0LE

远东发展

远东发展4月27日发布公告称，成功在网上拍卖中以520万镑拍下位于曼彻斯特市中心的1.96英亩的Dantzic街附近的Angelgate住宅地块。今年3月，地产顾问服务机构LSH被指定为这一地块的拍卖公司。

图说：Angelgate住宅项目效果图

Angelgate住宅项目的开发商于2013年获得了曼彻斯特市政府的规划许可，计划投资7700万镑在这块1.96英亩的地块上建成344套住宅。尽管投入了3000万镑资金，但项目的施工一拖再拖始终没有开始。

延伸阅读：中资公司捡漏曼城烂尾项目,形成规模效应

——【2018年5月】——

荣和国际

5月3日，上置集团有限公司以2947.6万英镑的价格，出售项目公司50%股权和50%股东贷款的方式，为英国两处房产物业12 Moorgate及41 Tower Hill引入合作方荣和国际集团有限公司。

图说：41 Tower Hill大厦

图说：12 Moorgate大厦

中国政府驻英大使馆

5月18日，中国驻英大使馆以2.55亿镑正式收购了由Delancey和LRC Group转售的皇家造币局原总部大楼(Royal Mint Court)地块，该地块占地5.4英亩，项目总货值约为7.5亿英镑。

（深度阅读链接：揭晓:中国驻英新使馆地块正式确定,总值65亿(全面深度分析)

图说：中国驻英新使馆地块

Royal Mint Court地块位于伦敦金融城东部边缘，坐观伦敦城、及伦敦地标伦敦塔(Tower of London)。地块紧邻泰晤士河北岸的凯瑟琳船坞区，邻近世界闻名的地标和历史文化名胜伦敦塔桥、伦敦塔等。东西链接伦敦老金融城和金丝雀码头新金融城。

远东发展

5月23日，中国香港企业远东发展集团麾下的帝盛酒店集团(Dorsett Hospitality International)宣布，将在英追加投资7亿英镑，扩大酒店业务，提升其在英国的经营项目。

图说：远东集团帝盛酒店集团在伦敦西区Shepherds Bush的酒店

(延伸阅读链接：7亿镑扩张英国酒店帝国,这家中资如何形成规模效应？)

——【2018年6月】——

长江实业

6月14日，中国香港长江实业集团(CK Asset Holdings)以10亿英镑的价格(约合104.9亿港币)，从英国地产巨头British Land和新加坡主权投资基金GIC手中买下伦敦金融城核心地段的大型写字楼5 Broadgate，收益率约3.95%。大厦总面积约70万平方英尺。(延伸阅读链接：重磅| 长江实业105亿买伦敦地标,李泽钜掌权后加大英国投资）

长江实业此次豪掷105亿港币伦敦买楼，是李嘉诚退休后长子李泽钜全面接班后的第二笔海外投资，也是长江实业集团在英国众多投资中，第一次在伦敦购买大型写字楼。

图说：5 Broadgate大厦位置示意图

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南丰集团

同在6月，香港南丰集团(Nan Fung Group)以7500万镑买下伦敦金融城面积70,000平方英尺的90 Queen Street大厦，收益率为5%。

90 Queen Street大厦位于伦敦金融城核心地段，临近Bank地铁站、英国央行、圣保罗大教堂等地标，同时该大厦与2016年南丰集团出资9000万镑收入囊中的80 Cheapside大厦紧密相邻。目前大厦的主要租户是意大利联合圣保罗银行(Intesa Sanpaolo)。

图说：谷歌街景中的90 Queen Street大厦

——【2018年7月】——

丽新集团

7月初，丽新集团在Leadenhall Street 100号建设一栋高56层塔楼的规划申请已经获得了伦敦金融城公司的批准。完工后该大厦将成为伦敦金融城第三高建筑。

大厦设计高度为263.4米，又被称为“Cheesegrater 2”，将提供超过110万平方英尺办公空间，预计容纳6,300名员工。项目预计于2026年完工。去年11月丽新集团宣布了拆除现有Leadenhall Street 100号、106号和107号三栋大厦的开发方案。新大厦由今日建筑事务所SOM负责设计，紧邻金融城著名地标“奶酪刨”和“小黄瓜”。

万科集团

7月底，全球领先的房地产顾问机构高纬环球(Cushman & Wakefield)已经同意在首次公开募股前向中国最大的房产开发商之一万科集团出售4.9%的股份，约合1020万股。

万科同意以Cushman & Wakefield公开发售时的任何市场价格购买其股份。据悉，Cushman已经设定了目标价格，每股17美元。这意味着万科向Cushman支付1.734亿美元。

Cushman的股票于8月2日在纽约证券交易所以股票代码“CWK”正式交易。

信泰资本

信泰资本公司(Cindat Capital) 以4.02亿美元收购HCP在英国的以养老物业为主的房地产信托资产包51%的股份。

今年11月初，信泰资本已经开始就以3.86亿美元收购剩余49%股份进行谈判，有意全面接管美国房产信托HCP在英国的健康医疗养老物业资产组合。整个资产包的价值预估为7.88亿美元(约合6.15亿英镑)，交易预计将于明年完成。

——【2018年8月】——

天海集团

继去年收购伦敦金融城70 Gracechurch Street大厦之后，香港天海集团(Tenacity Group)以6900万英镑购买了位于同一街道稍微偏北一点的写字楼55 Gracechurch Street。该物业使用面积74,622平方英尺，年租金收益303万英镑，收益率约4.4%。该大厦的主要租客The Royal London Mutual Insurance Society的租金占比为61%。

55 Gracechurch Street今年6月份挂牌出售时的要价为6000万英镑。天海集团的购买价格比要价高出900万镑，溢价15%。

北京建工

8月24日，英国北部都会曼彻斯特下辖的Bolton Council宣布，北京建工集团将作为战略投资者参与Bolton镇中心旧城翻新改造项目。整个项目需要的投资约2.5亿英镑，建成后的总价值约10亿英镑。

——【2018年9月】——

新鸿基地产

9月底，由香港最大的开发商之一，新鸿基地产(Sun Hung Kai Properties)与爱尔兰开发商Ballymore组成的合资公司宣布，将投资总值约10亿英镑的东伦敦高层住宅项目。

(深度阅读链接：10亿镑,新鸿基豪赌东伦敦大型高层住宅,还囤了哪些好货？)

图说：Millharbour Quarter地块位置图

该合资公司出资5080万英镑接手了东伦敦金丝雀码头南侧狗岛(Isle of Dogs)区域名为Millharbour Quarter的两个相连地块开发权。交易的卖方为伦敦开发商Galliard。

该项目计划预计包括1,513套住宅，其中6-8 South Quay地块的898套住宅，3 Millharbour地块的615套。

黎永滔

9月中旬，素有香港店铺之王称号的亿万富豪黎永滔，以4900万英镑的价格购买位于伦敦商业黄金地段Soho区域的151 Wardour Street大楼。该物业使用面积25,365平方英尺。卖方Thor Equities于2017年3月份以4300万英镑购得，仅持有一年半时间转卖。

——【2018年10月】——

复星集团

2018年10月初，中国复星集团通过其旗下的英国资产管理机构Resolution Property正式收购了位于伦敦金融城最核心位置的地标建筑——皇家交易所(Royal Exchange)大厦写字楼部分的长期收益权。买卖双方并未透露价格，据悉约4700万英镑，收益率约5.7%。

(深度阅读链接：4.2亿, 复星集团拿下伦敦金融城最核心地标)

皇家交易所位于伦敦金融城最核心区域，紧邻英国中央银行总部大楼，为英国国家一级保护建筑。其中写字楼办公空间的面积约68,023平方英尺。平均每平方英尺的年租金约46.64英镑，平均未到期租约7年。该大厦50,000平方英尺的底楼商铺仍然由Oxford Properties所有，不在交易。

基汇资本

10月初，基汇资本(Gaw Capital)以3620万英镑的价格，购买了位于伦敦金丝雀码头新金融区南侧的两栋写字楼——4、5 Harbour Exchange。两栋物业总面积95,000平方英尺。

南丰集团

10月8日，南丰集团(Nan Fung Group)购得在伦敦市中心有多个项目的开发商Endurance Land的多数股权，借此扩大英国市场布局。

(深度阅读链接：香港财团再出手, 收购伦敦开发商, 加快大型项目进度)

图说：南丰集团伦敦Regent Quarter项目位置示意图

公告显示，南丰集团将为Endurance Land提供资本和资源方面的支持，推动该公司在伦敦市中心的开发和投资项目的进展。Endurance Land在伦敦市中心拥有一系列地标项目，包括出刚刚出售的位于Chancery Lane的Cursitor Building，以及位于Shoe Lane的Athene Place。

根据协议，包括伦敦国王十字火车站核心区的Regent Quarter地块、Cheapside House的物业在内的南丰集团现有的英国资产将由Endurance Land负责管理，同时南丰集团目前的英国团队也将即刻加入Endurance Land。

——【2018年11月】——

光大集团

光大集团买下位于Penrith的酒店物业George Hotel，交易价格并未披露，但该酒店的挂牌要价为275万镑。该交易成为光大集团在英国购买的第四家酒店，也是继去年收购了湖区Kendal的Stonecross Manor Hotel后在Cumbria的第二笔交易。

该三星级酒店共35个床位，位于Penrith的中心地段。未来几年这里将迎来巨大的改变，Eden政府将对该镇的整体规划进行咨询，其中包括建成5,000-8,000套住宅，路网改善以及就业场所的开发。

永泰地产&万泰制衣

11月27日，由中国香港永泰地产(Wing Tai Properties)与万泰制衣(Manhattan Garment)以50:50组成的合资公司，以4.6亿英镑(约合46亿港币)的价格买下伦敦金融城核心带地标建筑30 Gresham Street。大厦总计403,639平方英尺办公空间及零售空间，以及48个停车位。

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