【系列四】分析大温房价趋势——大温房市是否虚高？政府打房手段？

上篇文章（系列三）我们分析了政府是否真的想把大温的房价打下来。这次我们站在政府的角度想想，都有什么可能的方法把房价打下来，是否可行。 首先，我们还是从基本事实出发看看大温的房价是不是虚高，如果虚高，就比较容易把房价打下来。

上图显示BC省的房屋空置率是加拿大最低的。而大温地区更低，只有0.8%—也有说0.6%的，现在租房都相当困难，有的房子几十个人抢租，跟年初抢offer很像。一些媒体指责中国人囤积房子，但大温地区超低的空置率说明这种指责只是情绪而不是事实。

再看下图：

上图说明菲沙河谷地区供求关系也很紧张。这充分印证了，整个低陆平原地区房屋市场的供求已经很紧张。这才是房价暴涨的最根本的原因。其实本地很多开发商也是这样的观点。

但本地的一个英文民意测验显示只有13%的参与调研的人认同开发商的意见，可见大多数人其实都没搞清楚到底怎么回事就乱发抱怨。 有人喜欢用大温本地人工作的收入来计算的房价收入比，来判断大温房价是否虚高。同时还有一些本地高级白领不满温西的豪宅让中国人住了，而他们住不上。这个逻辑很可笑。住温西豪宅的中国移民绝大多数都是中国的创业者、企业家，他们的收入的合法性都是在申请移民时经过加拿大移民局严格审核过的。不论从对就业的贡献还是经济的贡献，打工者怎么能跟创业者比呢？中国移民的温西豪宅都是买来的，双方自愿，绝无强迫。拿了中国移民高价买房的钱再骂人家，不论从哪个国家的那种道德标准来衡量都说不过去。 其实，温西豪宅的价格根本就不应该用本地人的收入来计算房价收入比，跟这些中国移民的收入比，跟中国一线城市的房价比，这些豪宅还是比较便宜的。 同样道理，在一些移民较多的城市，比如我所居住的列治文市，房价也不应该用本地人的收入来衡量，只要移民还来，房价由移民的支付能力说了算。我对面的邻居不久前买了自己的房子之后去了房价便宜的地方另外买了一套房子，剩余的钱可以安心退休环球旅行了，我真的不敢相信他会真心认为中国人移民过来对他是件多坏的事。某些舆论、某些媒体，靠博眼球，煽动对立情绪上位，虾扯着一个蛋！根本不符合加拿大多元文化的精神！

如果对大温房屋贷款政策进行限制，应该会限制一部分需求。如果房贷利率大幅快速增加，受影响最大的不是富人，而是本地苦命的工作人口，这个政策可以说是反而会引起本地大多数本地人的不满，所以也难以实行。对富人或中国移民实行差别化的贷款政策也很难实行，这属于歧视，何况银行从自身利益和风险控制角度讲，当然更愿意贷款给富人。查税、查洗钱，可以控制一部分资金进入加拿大，但是这个问题早就该查了，而且也一直在查，到现在也没看到有什么大的成果。税务局受制的因素很多，不能一一赘述，也不是一朝一夕可以改观的。 学中国的一线城市，对家庭购房套数进行限购。这个在法律和观念上都会遭受很大挑战，这是限制了加拿大人的自由和权力，造成不平等待遇，很难实现。何况实中国移民大多数也没有囤积炒房，从房屋空置率来看，就能说明问题。 另外，从需求方面讲，大多数富裕的中国移民的子女未成年，而成年子女名下没有房产的占多数，他们要么在上学，要么多数因为找不到合适的工作而回流了。但是，随着中国人口红利的消退，中国的投资机会越来越少，随着时间推移，很多中国移民的子女会越来越多留着加拿大，在父母的资助下也会买房。 综上，政府打压房价的手段很有限。而未来的需求还不止住在加拿大的移民和移民成年的子女，还包括已经有加拿大身份的香港人，因为香港有30万入籍的加拿大人，现在有40%的香港人想离开，2014年就有约800个加拿大公民从香港回到大温来了。 除此之外，以前回流中国的加拿大籍华人近几年也越来越多的又回到大温地区，也因为中国的机会也在随着人口老龄化而减少，环境和孩子教育也是返回加拿大的原因。 更有甚者，加拿大其他省房屋空置率上升，而BC省房屋空置率下降，也说明有加拿大国内人口迁移到大温地区。

这两天有报道说，移民部长要去中国增加签证中心，放宽中国来加拿大留学条件，加上今年魁省投资移民和BC省商业移民的重启，未来大温地区的人口流入应该还会持续。

个人观点，仅供参考，据此投资，风险自负。 作者微信